SPANIEN BLOG
Von eurem freien Reporter Uwe Pöpping

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An dieser Stelle möchten wir Auswanderern, sofern nötig, auch Residenten, Tipps und Tricks zur Verfügung stellen

Ortsausgangsschild, gelb. Obere Hälfte, Wort Auswandern, unterstrichen, rechts daneben Pfeil nach oben. Unter Hälfte, Wort Deutschland, unterstrichen, rot quer durchgestrichen. Bild als Synonym dafür, dass Deutschland verlassen wird und ein neuer Lebensmittelpunkt angenommen wird. Und auf dieser Seite folgen nun Tipps und Tricks für Auswanderer.Uwe, 05.10.2021

Die Zahl derer, die ihr Heimatland verlassen, und ihr Glück im Ausland, in diesem Fall in Spanien, suchen möchten, reißt nicht ab. Wobei die Motivationen zur Auswanderung von unterschiedlichster Natur sein kann. Es gibt die Rentner, die ihren Lebensabend in einem angenehmeren Klima verbringen möchten, das teilweise auch eine positive Wirkung auf die kleinen oder größeren Wehwehchen des Älterwerdens haben kann. Es sind Personen, die im Arbeitsleben stehen, sich aber in Spanien eine neue Existenz aufbauen möchten. Oder einfach nur die Lebenskünstler, die einfach eine andere Kultur, andere Menschen kennenlernen möchten. Aber all diese Menschen haben eines gemeinsam:
Sie sollten zumindest einige Grundregeln kennen, ohne die sie in ihrer neuen Heimat vielleicht Probleme bekommen können. Das möchten wir vermeiden, und werden versuchen, euch hier eine ganze Reihe von Tipps und Tricks zusammenzustellen. Natürlich ist es nicht möglich, sämtliche Informationen in Kürze hier aufzubereiten. Darum bitten wir um Verständnis. Sofern jemand spezielle Fragen zu diversen Themen hat, dürft ihr uns gerne via Kontaktformular oder über den Leserbrief kontaktieren.

Hier zunächst ein paar persönliche Worte von mir:
Wir, also meine liebe Ehefrau und ich, leben seit nunmehr fast 27 Jahren resident in Spanien. Die letzten fast 6 Jahre nun auf der Insel des ewigen Frühlings, auf Gran Canaria. Wir haben in dieser Zeit viele Auswanderer kommen und gehen sehen. Wir haben viele Versuche erlebt, wie sich Auswanderer in bestem Willen versucht haben, eine Existenz aufzubauen. Leider mussten wir auch sehen, wie so einige gescheitert sind. Daher hier ein wirklich gutgemeinter Rat:
Nehmt solch eine Auswanderung nicht auf die leichte Schulter. Bereitet euch sehr gut darauf vor. Begeht eine solche Auswanderung nicht ohne ausreichend Eigenkapital für den Start. Denn oft läuft es anfangs wirklich nicht so, wie man es geplant hat. Und mit Eigenkapital meine ich nicht ein Startkapital von 2.000 oder 5.000 Euro. Das vernünftigste wäre es, wenn man mindestens das erste Jahr überbrücken könnte. Stellt sich der berufliche/freiberufliche Erfolg früher ein, wäre das prima, kann aber auch schiefgehen.
Dazu kommt: Man muss nach spanischem Recht (das mit EU Recht konform ist), nachweisen, dass man in Spanien ein entsprechendes Einkommen generieren kann, um nicht der Sozialhilfe zur Last zu fallen.
Mehr dazu kann man in den Übersetzungen des spanischen Einwanderungsgesetzes lesen:
Artikel 2 | Artikel 7 | Artikel 8

Eines aber sollte jedem klar sein:
Für die Löhne und Gehälter, bzw. auch Umsätze, die ihr in Deutschland erzielen könnt, müsst ihr im Ausland wesentlich mehr arbeiten. So ist es zumindest im Regelfall. Daher also mein eindringlicher Appell an die Auswanderungswilligen, die in ihrer neuen Heimat den Lebensunterhalt noch verdienen müssen, erkundigt euch ausführlich vorab über die Verdienstmöglichkeiten.

Und ein ganz wichtiger Tipp:
Bitte lernt vorab zumindest die Grundlagen der spanischen Sprache. Denn ohne Sprachkenntnisse werdet ihr wie der sprichwörtliche Ochse vor dem Berge stehen. Sicher. so manch einer mag aufgrund seiner Urlaubserfahrungen in Spanien meinen, man käme hier auch mit Deutsch oder Englisch weiter. Das mag in den touristischen Einrichtungen so sein. Aber eben nicht im wirklichen Leben. Bei Behörden und/oder den Gesundheitseinrichtungen (sofern man nicht privat versichert ist), geht ohne spanische Sprachkenntnisse Garnichts. Und jedes Mal mit Dolmetscher? Das könnte auf die Dauer teuer werden. Und bitte glaubt mir, ich weiß, wovon ich rede. Wir haben über 20 Jahre in der deutschen Provinz Lloret de Mar gelebt, und leben nun in der anderen deutschen Provinz Playa del Ingles (Gran Canaria). Zudem bringt es euch einen weiteren Vorteil: Auch, wenn es nur Grundkenntnisse sind, der Spanier erkennt es an, wenn iht versucht, mit ihm in seiner Heimatsprache zu sprechen. Selbst wenn es anfangs auch etwas "holprig" sein mag.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit werden ich zunächst folgend ein Inhaltsverzeichnis anlegen, von dem ihr einfach per Klick zu dem betreffenden Thema springen könnt. Jeweils mit einem Klick auf das Icon unter dem entsprechenden Artikel könnt ihr zurück zum Inhaltsverzeichnis springen.

Inhalt

Die rechtlichen Grundlagen

NIEDERLASSUNGSFREIHEIT
Es ist einer der großen Vorteile der Europäischen Union, dass hier nicht nur Reisefreiheit und Freizügigkeit besteht, sondern auch das Recht auf Niederlassungsfreiheit von natürlichen und juristischen Personen (nennt sich im Spanischen: persona física o jurídica). Das heißt, jeder Unionsbürger hat das Recht, in Spanien neben einer Erwerbstätigkeit auch eine freiberufliche oder selbständige Tätigkeit aufzunehmen.
Die Niederlassungsfreiheit gehört zur Grundfreiheit und beinhaltet die Reisefreiheit das Recht, innerhalb der Europäischen Union seinen Wohn- und/oder Geschäftssitz zu verlegen und sich an einem frei gewählten Ort niederzulassen, dort zu arbeiten und seine Familie zusammenzuführen sowie sein Land zu verlassen und hierhin zurückzukehren.

Das sagt Artikel 49 AEUV eindeutig:

Die Beschränkungen der freien Niederlassung von Staatsangehörigen eines Mitgliedstaats im Hoheitsgebiet eines anderen Mitgliedstaats sind nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verboten.

Ähnliches sagt auch das spanische Gesetz (organisches Gesetz 1/2008, vom 30. Juli, aufgrund des Vertrags von Lissabon)

Berufliche Freiheit und das Recht auf Arbeit
Jeder Mensch hat das Recht, einer Arbeit nachzugehen und einen frei gewählten oder angenommenen Beruf auszuüben.
(2) Jeder Unionsbürger hat die Freiheit, in jedem Mitgliedstaat eine Beschäftigung zu suchen, zu arbeiten, das Niederlassungsrecht auszuüben und Dienstleistungen zu erbringen.

Verordnung PRE/1490/2012 vom 9. Juli zur Festlegung der Durchführungsbestimmungen zu Artikel 7 des Königlichen Dekrets 240/2007 vom 16. Februar über die Einreise, die Freizügigkeit und den Aufenthalt von Bürgern der Mitgliedstaaten der Europäischen Union und anderer Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum in Spanien.
Deutsche Übersetzung

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Die spanische NIE Nummer

Diese sogenannte NIE-Nummer, Número de Identidad de Extranjero, ist die Identifizierungsnummer für in Spanien ansässige Ausländer, gleichzeitig auch deren Steuernummer. Es ist gleichzeitig auch die Führerscheinnummer, wenn man den deutschen Führerschein in Spanien umschreiben lässt. Ohne diese NIE geht in Spanien im Prinzip überhaupt nichts. Es ist wichtig, vor allem anderen diese NIE Nummer als erstes zu beantragen, um mögliche Schwierigkeiten bei der Auswanderung bereits im Vorfeld zu vermeiden.
Die NIE wird verlangt:

  • In den meisten Fällen bereits bei einer Anmietung einer Wohnung
  • Beim Kauf von Immobilien ist sie zwingend erforderlich
  • Beim Kauf eines Autos und deren An- oder Ummeldung
  • Beim Abschluss von Versorgungsverträgen für Strom, Gas, Wasser
  • Für nahezu allen behördlichen Belange
  • Auch Studenten oder Firmengründer benötigen diese NIE
  • Und natürlich für die Steueranmeldungen, zu denen jeder Erwerbstätige in Spanien verpflichtet ist

Das sind nur einige wenige Beispiele, warum diese NIE-Nummer so enorm wichtig ist. Bei der Beantragung sollte ausreichende Frist von 6-8 Wochen einkalkuliert werden. Sie können die NIE persönlich beantragen, oder mittels notarieller Vollmacht samt Apostille und spanischer Übersetzung einen Bevollmächtigten bestimmen. Die NIE kann in Spanien beantragt werden oder bei einem ausländischen Konsulat. Folgend die Links zu den entsprechenden Seiten der spanischen Konsulate, bei denen man die NIE auch in Deutschland beantragen kann:

Die Vorschriften und benötigten Unterlagen sind auf den jeweiligen Webseiten beschrieben. Die benötigten Dokumente können dort heruntergeladen werden.

Wer jedoch die Anträge persönlich in Spanien einreichen muss, und das ist der Fall, wenn ein Aufenthalt von mehr als 3 Monaten geplant ist, kann die folgenden Unterlagen benutzen, die interaktiv ausgefüllt und ausgedruckt werden können. Dieser Antrag ist dann bei der dem neuen Wohnsitz nächstliegenden Polizeidienststelle oder bei der zuständigen Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) einzureichen.
(Falls sich die Dokumente nicht am Computer ausfüllen lassen, bitte herunterladen und im Acrobat Reader öffnen.)

Zusätzlich sind vorzulegen:

  • Bei EU-Bürgern gültiger Personalausweis mit eingetragener aktueller Meldeadresse.
  • Eine Fotokopie des Personalausweises.
  • Alternativ ein gültiger Reisepass, dem muss dann aber eine gültige Meldebescheinigung der aktuellen Gemeinde beigefügt werden

Wo kann die NIE in Spanien beantragt werden?

Der Antrag wird gestellt bei der zuständigen Generaldirektion der Polizei.. Auf dieser Seite der Policia Nacional (leider nur in Spanisch) könnt ihr die zuständige Ausländerbehörde mit Adressen und Kontaktdaten, geordnet nach Provinz/autonomer Region, suchen. Wir gehen davon aus, dass diese Seite stets aktuell sein wird, da es sich um eine offizielle Behördenseite handelt. Hier könnt ihr euch einen Termin bei der für euch zuständigen Behörde machen.
Auf der ersten Seite könnt ihr die Provinz aussuchen, und anklicken, in der ihr euch aufhalten/niederlassen möchtet.
Durch den Klick kommt man direkt zu der Auflistung der jeweiligen zuständigen Polizeistationen und deren Zuständigkeitsbereich. Inklusive der Adressen, Telefonnummern und einem Link zu Google-Maps, damit man sofort nachschauen kann, wo diese genau ist. Leider ist es hier, wie bei vielen Behörden in Spanien so, dass nichts ohne Termin funktioniert. Diesen Termin könnt ihr auch online machen. Das ist zwar etwas komplizierter, aber ich werde versuchen, anhand einem Beispiel, euch durch die Seiten zu führen. Anhand einem Beispiel. In diesem Fall Las Palmas de Gran Canaria.

Mit diesem Link kommt ihr auf die Startseite für Ausländer. Dort runterscrollen, bis ihr unter dem farblich abgesetzten Kasten ein rotes Feld seht mit der Aufschrift "Acceder al Prcedimiento". Darauf klicken. Auf der nächsten Seite sieht man direkt oben ein Auswahlfeld mit der Beschriftung "Seleciona Provincia". Darauf klicken und eure Provinz aussuchen. Ich nehme hier einmal das Beispiel "Las Palmas". Darunter auf den Button "Aceptar" klicken. Auf der nächsten Seite auf das Auswahlfeld "Cualquier Oficina" (Auswahl des Büros), klicken. Ich habe in diesem Fall einmal Policia Nacional Maspalomas angeklickt. Und wieder darunter kommt ein Auswahlfeld, in dem der Grund des Termins angegeben werden muss, rechts neben "TRÁMITES POLICÍA NACIONAL". Dort dann für die NIE auswählen "Policia-Asignación de NIE". Dann wieder auf "Aceptar" klicken. Auf der folgenden Seite sind nochmals die Vorschriften und die benötigten Dokumente genannt. Dort nach unten srollen und auf "Entrar" (betreten) klicken.
Auf der nächsten Seite müssen die Daten des Antragstellers eingetragen werden. Dort das Feld "Pasaporte" markieren (Pass oder Personalausweis). In das Feld Pasaporte die Pass/Ausweisnummer eingeben. Darunter bei "Nombre y Apellidos" (Vorname und Familienname) eben diese eintragen. Darunter das Geburtsjahr des Antragstellers. Im Auswahlfeld darunter das Geburtsland anklicken, z.B. Alemania für Deutschland. Nun wiederrum auf "Aceptar" klicken. Auf der nächsten Seite könnt ihr nochmals den Namen und die Passnummer kontrollieren, bevor ihr auf "Solicitar Cita" (Termin beantragen) klickt.
Auf der Folgeseite müssen dann noch die persönlichen Daten eingegeben werden:
Telefóno - eure komplette Telefonnummer
Correo electrónico - eure E-Mail-Adresse
Repite Correo electrónico - Wiederholung der E-Mail-Adresse
Feld " Motivo o tipo de solicitud de la cita" - Motiv oder Art des Antrages des Termins
In dieses Feld gebt ihr einfach ein: " Solicitud del número de NIE", was heißt: Antrag auf Erteilung einer NIE".
Danach darunter auf den Button "Siguiente", als Nächstes.
Weiter habe ich hier nicht gemacht, weil ich keinen Termin beantragen möchte, der dann per E-Mail bestätigt wird. Aber ich denke, das weitere bekommt ihr schon hin.

Die Kosten für die Beantragung der NIE betragen zurzeit 9,84 € (Stand 12.01.2025), so festgelegt vom spanischen Innenministerium. Diese Kosten, aber auch alle weiteren kann man der entsprechenden Webseite der Policia Nacional entnehmen. Die kosten für Erteilung der NIE findet man in dem Feld "Asignación de Número de Identidad de Extranjero (NIE) a instancia del interesado".


Für die Zahlung dieser Gebühr muss zwingend das Formular 790 Code 012 ausgefüllt werden. Das hier verlinkte Formular ist ein interaktives Pdf Formular, das am PC ausgefüllt und ausgedruckt werden kann.
ACHTUNG:
Am Ende des Formulars muss angegeben werden, ob die Gebühr bar oder per Bank- Lastschrift bezahlt wird.
Sofern die Barzahlung, bitte beachten:
Viele der Ausländerbehörden nehmen selber kein Bargeld an. Sie werden euch dann also zur nächsten Bank schicken, um die Gebühr dort einzuzahlen und das Verfahren dann mit der Bankquittung vollenden. Die Banken in Spanien wissen in der Regel dabei aber Bescheid. Daher wäre es angebracht, vor dem Gang zur Behörde direkt die nächste Bank aufsuchen und dort die Gebühr unter Vorlage des Formular 790 zu entrichten. Von der Bank erhält man dann eine Quittung zur Vorlage bei der Policia Nacional. Für Personen die kein spanisch sprechen, habe ich ein Muster des Formulars an den entsprechenden Stellen mit deutschen Erklärungen versehen.

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Die Tarjeta Residencia

Eigentlich heißt es für Bürger der Union, oder angeschlossener Staaten nur noch umgangssprachlich "Tarjeta de Residencia", denn das ist mittlerweile nur noch die Residentenkarte für Bürger aus Nicht-EU, also Drittländern. Die Anmeldebescheinigung für Unionsbürger nennt sich eigentlich "Zertifikat über die Registrierung von EU-Bürgern (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión). Es handelt sich also um eine Eintragung in das "Zentrale Ausländeregister" (Registro Central de Extranjeros).
ACHTUNG:
Dieses Zertifikat kann erst bearbeitet und ausgestellt werden, wenn ihr bei Antragstellung bereits eure NIE habt.

Wer benötigt nun überhaupt die "Residencia"? Alle Staatsangehörigen eines Mitgliedstaates der Europäischen Union oder eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, wenn ein Aufenthalt von mehr als 3 Monaten vorgesehen ist.
Also neben den Unionsbürgern die aus Norwegen, Island und der Schweiz.

In Artikel 7 des spanischen Einwanderungsgesetzes ist genau festgelegt, welche Voraussetzungen für die "Residencia" erfüllt werden müssen:

In Artikel 7 Absatz 5 ist die Vorgehensweise für die Erlangung der Residencia beschrieben. Der Antragsteller muss sich persönlich mit den erforderlichen Dokumenten bei der zuständigen Polizeidienststelle bzw. Ausländerbehörde melden. Auch hierzu kann die Suchfunktion auf den schon für die NIE benannten Webseite verwendet werden.
Dies geht konform mit der Verordnung PRE/1490/2012 vom 9. Juli, Artikel 2.

Die Pflicht zur Beantragung der Residencia bei Aufenthalt von mehr als 3 Monaten fegt ebenfalls aus der Verordnung PRE/1490/2012 vom 9. Juli, Artikel 1, hervor.

Weitere wichtige Hinweise entnehmen Sie bitte dem Artikel 2 der Verordnung PRE/1490/2012 vom 9. Juli.

Die notwendige Dokumentation ist gleich der bei der Beantragung der "NIE".
Das ist in der der Verordnung PRE/1490/2012 vom 9. Juli, Artikel 3 geregelt:
Vorzulegen sind:

Im Regelfall, vorausgesetzt, dass alle Dokumente stimmig sind, wird die Tarjeta Residencia dann sofort von der entsprechenden Behörde zum Mitnehmen ausgestellt. Dies kann allerdings von Provinz zu Provinz variieren.

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Immobilien

Wohnung oder Haus mieten

Wer sich in Spanien zum Daueraufenthalt eine Wohnung oder ein Haus mieten möchte, der möge bedenken, dass die Konditionen und auch Gesetze zur Immobilienmiete von denen im Heimatland abweichen können. Die Vorschriften bezüglich der Miete von Immobilien ist im spanischen Immobiliengesetz (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos [ Gesetz 29/1994 vom 24. November 1994 über städtische Mietverträge]) geregelt. Damit sich aber nicht jeder nun durch die spanischen Gesetzestexte "kämpfen" muss, werde ich zunächst die wichtigsten Artikel dieses Gesetzes übersetzen und hier verlinken.

Artikel 1 des Gesetzes regelt die Vermietung von städtischen Immobilien, die für den Wohnungsbau oder für andere Zwecke als den Wohnungsbau bestimmt sind.

In Spanien ist es eher die Regel, als die Ausnahme, dass Wohnungen möbliert vermietet werden. Teilweise in einer Ausstattung, dass man direkt wohnfertig einziehen kann. Oftmals sind auch Küchenausstattung Bettwäsche und derartiges Zubehör bereits vorhanden. Und dies nicht nur bei Touristenimmobilien, sondern auch bei privaten Vermietungen zum Daueraufenthalt. Das ist eindeutig in Artikel 2 Absatz 2 dieses Gesetzes festgelegt.

Für nicht zu reinen Wohnzwecken abgeschlossenen Mietverträgen, also bei Immobilien zur rein touristischen Nutzung, für Gewerbe- und Industrieimmobilien können von diesem Gesetz abweichende Ausnahmen gelten. Siehe hierzu Artikel 3 und Artikel 4 des Gesetzes.

Es gibt diverse Ausnahmefälle, die vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind. Dazu gehören Wohnungen, die Angestellten und Bediensteten zugewiesen sind, die Nutzung militärischer Unterkünfte, die Nutzung zu Vieh- Land- Forstwirtschaftlichen Zwecken, die Nutzung als Universitätswohnungen sowie die vorübergehende Nutzung zu touristischen oder ähnlichen Zwecken. Die einzelnen Fakten sind in Artikel 5 des Gesetzes genauer beschrieben.

Die Vorschriften dieses Mietgesetzes dürfen nicht zum Nachteil der Mieter in irgendeiner Form umgangen werden. Mit der einzigen Ausnahme, dass es im Rahmen dieses Gesetzes ausdrücklich zugelassen wird. Das sagt Artikel 6 dieses Gesetzes ganz eindeutig. Selbst wenn sich Mieter und Vermieter einig sind, und entsprechende Klauseln in dem Mietvertrag vereinbaren, könnte dieser Vertrag sittenwidrig und damit nichtig sein. Das könnte dann schwierig für den Mieter werden, wenn der Vermieter den Mieter aus der Wohnung haben will. Da könnte er dann auf die mögliche Nichtigkeit des Mietvertrages pochen. Aber das dürften dann wohl Gerichte entscheiden.

Wenn geplant ist, eine Mietwohnung auch unterzuvermieten, ist dies nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Die Vorschriften für die Untervermietung sind in Artikel 8 dieses Gesetzes geregelt.

Auch für die Dauer der Mietverträge gibt es gesetzliche Regelungen. Die Regel in Spanien, als Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, sind im Normalfall einjährige Mietverträge. Wird im Mietvertrag keine Frist festgesetzt, gelten zumindest für ein Jahr als geschlossen. Wobei der Vermieter dem Mieter die Wohnung nicht vor Ablauf von 5 Jahren (bei natürlichen Personen) kündigen darf (von nachgewiesenem Eigenbedarf abgesehen). Bei juristischen Personen gilt eine Mindestlaufzeit von 7 Jahren.
Dem Mieter stehen hier moderatere Rechte zu. Der Mieter kann das Mietverhältnis mindestens 30 Tage vor Ablauf des Vertrages oder einer der jährlichen Verlängerungen, kündigen.
Das Recht auf Eigenbedarf des Vermieters darf auch nur dann eingefordert werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten wurde. Die ausführlichen Regeln können im Gesetzestext in Artikel 9 nachgelesen werden.

Im Falle des Plans, den Mietvertrag zu kündigen, müssen die in Artikel 10 festgelegten Vorschriften beachtet werden. Soll der Vertrag gekündigt werden, so muss der Mieter das mindestens 2 Monate vor Ablauf des Vertrages tun. Will der Vermieter kündigen, gilt eine längere Frist von 4 Monaten vor Ablauf des Vertrages. Sollten Mieter oder Vermieter diese Frist verstreichen lassen, verlängert sich der Vertrag nach Maßgabe dieses Gesetzes um mindestens 1 weiteres Jahr.

Es ist absolut zu empfehlen, sich den Mietvertrag ganz genau anzuschauen. Sollte es an Spanischkenntnissen mangeln, würde ich empfehlen, einen Übersetzer mitzunehmen, denn:
Der Vermieter kann eine Klausel in den Mietvertrag setzen, das der Mieter Schadenersatzpflichtig ist, wenn er die vertraglich vereinbarte Mietzeit verkürzt, was heißt, den Vertrag vorher kündigt. Den kompletten Text kann man hier Artikel 11 des Immobiliengesetzes entnehmen.

Ein weiterer, wichtiger Tipp:
Es gibt Fälle, in denen der Vermieter das Recht an der vermieteten Immobilie verliert. Zum Beispiel durch Zwangsvollstreckung, durch Vorkaufsoptionen oder Ähnliches. In diesem Fall erlischt das Mietverhältnis NICHT automatisch, sofern es noch keine 5 Jahre, bei juristsichen Personen 7 Jahre, bestanden hat. Hierzu sind die Einzelheiten genau in Artikel 13 dieses Immobiliengesetzes festgelegt.
Desweiteren behält der Mieter innerhalb der ersten 5, bzw. 7 Jahre bei juristischen Personen, das Recht, den Mietvertrag aufrecht zu erhalten, auch wenn die Wohnung veräußert wird. Siehe dazu Artikel 14 des spanischen Immobiliengesetzes.

Wird die Wohnung von Ehegatten genutzt, bei denen nur ein Ehepartner als Mieter auftritt, so hat im Falle einer Scheidung/Trennung der andere Ehepartner das Recht, den Mietvertrag fortzuführen, im Folgenden dann selber als Mieter in den Vertrag einzutreten. Artikel 15 spanisches Immobiliengesetz.

Auch bei Tod des Mieters ist der Mietvertrag NICHT automatisch beendet, bzw. kann NICHT vom Vermieter sofort beendet werden. Ein sogenannter Forderungsübergang, bei dem Verwandte, oder andere berechtigte Personen, das Recht haben, als Mieter den Mietvertrag zu übernehmen, ist klar in Artikel 16 dieses Gesetzes festgelegt.

Auch die Formalitäten und Umstände zur Zahlung der Miete sind gesetzlich festgehalten. Die Höhe der Miete kann zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Die Mietzahlung ist bis zum siebten Tag des Monats im Voraus fällig. Die Zahlung erfolgt an dem Ort und nach den Modalitäten, die von den Parteien vereinbart wurden, oder andernfalls in bar in der gemieteten Wohnung. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass der Mieter die Zahlung der Miete für eine ebenfalls vereinbarte Zeit aussetzen kann, wenn es im Gegenzug dafür Renovierungsarbeiten in der Wohnung duchführt. Die genauen Vorschriften sind in Artikel 17 dieses Gesetzes niedergeschrieben.

Gemäß Artikel 18 kann die Höhe der Miete einmal jährlich von Mieter und Vermieter angepasst werden. Ebenfalls erhöht werden kann die Miete aufgrund von Verbesserungen, somit der Wohnqualität, dieser Wohnung. Die Vorschriften dazu sind in Artikel 19 geregelt.

Auch in Spanien gibt es die Umlage von Gemein- und Nebenkosten auf die Mieter. In Deutschland gibt es auch den Begriff "Hausgeld" dafür. Im spanischen nennt sich das "Comunidad" bzw. "Gastos de Comunidad". Diese Gemeinkosten können je nach Wohnanlage oder Eigentümergemeinschaften enorm schwanken. Wohnt man beispielsweise in einer Altbauwohnanlage ohne Garten, ohne Gemeinschaftspool, Fahrstuhl oder ähnliche Annehmlichkeiten, kann sich die Umlage auf monatlich 25-30 Euro belaufen. Allerdings gibt es auch Anlagen, die jeglichen Komfort bieten, da kann die monatliche Umlage auch schon mal Beträge von 150 - 200 Euro erreichen. Für nähere Informationen in Artikel 20 des Gesetzes nachschauen

Der Vermieter ist verpflichtet, auf eigene Kosten die Wohnung instant, also in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Der Mieter hat die Arbeiten zu dulden, sofern sie nicht bis zum Ende des Mietvertrages aufgeschoben werden können. In diesem Zusammenhang kann ihm auch die Nutzung eines Teils seiner Wohnung verwehrt werden. Allerdings kann dann die Miete entsprechend anteilig gekürzt werden. Für kleine Reparaturen, beispielweise durch Verwohnen, durch Abnutzung, ist der Mieter verantwortlich und trägt auch hierfür die Kosten. Artikel 21 und Artikel 22.

Möchte der Mieter eigenverantwortlich grundlegende Renovierungsarbeiten zur Veränderung der Wohnung durchführen, so darf er das nicht ohne die Genehmigung der Vermieters machen. Die arbeiten dürfen in keinerlei Hinsicht die Stabilität des Mietobjektes, bzw. der Wohnanlage schädigen. Ist nichts anderes vereinbart, kann der Vermieter bei Ende des Mietvertrages verlangen, dass die Wohnung in den ursprünglichen Zustand gebracht wird. Dafür kann der Mieter auch keine Entschädigung verlangen. Daher ist es stets ratsam, derartige Arbeiten mit dem Vermieter abzustimmen, und sich auch schriftlich bestätigen zu lassen, dass der Vermieter nach Ablauf des Mietvertrages die Wohnung in eben diesem geänderten Zustand wieder zurücknimmt. Hat der Mieter durch seine Renovierung allerdings die Stabilität des Gebäudes geschädigt, so hat der Mieter den Urzustand auf eigene Kosten wiederherzustellen. Artikel 23.

Mieter, Ehepartner oder sonstige Personen die mit dem Mieter zusammenleben, mit Behinderungen oder in einem Alter ab 70 Jahren, haben das Recht, die Wohnung behinderten- oder altersgerecht umzugestalten. Allerdings kann hier der Vermieter bei Ende des Mitvertrages verlangen, dass die Wohnung wieder in den vorherigen Zustand gebracht wird. Artikel 24.

Sollte das Mietobjekt vom Vermieter veräußert werden, so hat/haben der/die Mieter ein Vorkaufsrecht an diesem Objekt. Allerdings gibt es dabei auch diverse Ausnahmen. Zudem kann ein Verzicht auf dieses Recht zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Das ist in Artikel 25 des Gesetzes näher geregelt und erläutert.

Wie schon erläutert, hat der Vermieter für die Bewohnbarkeit des Mietobjektes zu sorgen. Wird die Wohnung durch Erhaltungsarbeiten unbewohnbar, so hat der Mieter das Recht, den Vertrag auszusetzen, oder Entschädigungsfrei von diesem zurückzutreten. Bei Aussetzung ruht der Vertrag bis zum Abschluss der Renovierungsarbeiten, ebenso ruht für diese Zeit die Pflicht zur Zahlung der Miete.
Das entspricht Artikel 26 des Gesetzes.

In Artikel 27 des Gesetzes sind die Konsequenzen im Rahmen der Nichterfüllung der Verpflichtungen von Mieter und Vermieter festgeschrieben.
Der Vermieter kann den Vertrag kündigen, wenn der Mieter seinen Mietzins nicht zahlt, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt, wenn der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters die Wohnung untervermietet, oder weitervermietet, wenn der Mieter vorsätzlich Schäden an der Immobilie verursacht, oder genehmigungspflichtige Arbeiten ausführt, die der Vermieter nicht genehmigt hat, wenn in der Wohnung nicht hinnehmbare Aktivitäten stattfinden und wenn die Wohnung zweckentfremdet wird.
Seitens des Mieters kann der Vertrag gekündigt werden, wenn es der Vermieter versäumt, oder sich weigert, seiner Pflicht zu den notwendigen Erhaltungsreparaturen nachzukommen oder wenn eine faktische/rechtliche Störung der Nutzung der Wohnung durch den Vermieter vorliegt. Gemäß Artikel 28 dieses Gesetzes kann der Mietvertrag ebenfalls gekündigt werden bei Verlust der Mietsache, deren Ursache der Vermieter NICHT zu verantworten hat, oder durch die amtliche Bestätigung eines Ruins.

Im Rahmen einer Veräußerung des Mietobjektes tritt der Erwerber in die Pflichten des vorherigen Besitzers, also des Vermieters ein, gemäß Artikel 29 des Gesetzes.

Wird in einem Mietobjekt eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt, wobei das Mietobjekt natürlich für die Ausübung einer gewerblichen Nutzung genehmigt sein muss, darf der Mieter das Objekt ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, oder den Mietvertrag abtreten. Bei teilweiser Untervermietung hat der Vermieter Anspruch auf eine Mieterhöhung in Höhe von 10 % der laufenden Miete, bei Abtretung des Mietvertrags oder vollständiger Untervermietung des Mietobjekts in Höhe von 20 %. Sowohl die Abtretung als auch die Untervermietung müssen dem Vermieter innerhalb eines Monats nach ihrem Abschluss in unwiderlegbarer Weise mitgeteilt werden. Geregelt in Artikel 32 des Immobiliengesetzes. Im Falle einer gewerblichen Nutzung in Verbindung mit dem Tod des Mieters dürfen die Erben, sofern sie die gewerbliche Tätigkeit weiterführen, in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters eintreten. Allerdings ist dieser Wechsel dem Vermieter innerhalb von 2 Monaten schriftlich zu melden. Artikel 33 Immobiliengesetz.

Im Falle der Beendigung eines Mietvertrages bei einer gewerblich einzelhändlerisch genutzten Immobilie hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz, wenn er die Tätigkeit dort vorher während 5 Jahren ausgeübt, und dem Vermieter bis spätestens 4 Monate vor Ablauf der Laufzeit erklärt hat, dass er das Objekt für mindestens weitere 5 Jahre mieten will. Die Einzelheiten und die Höhe der Entschädigung sind in Artikel 34 des Immobiliengesetzes geregelt.

Der Vermieter kann den Vertrag von Rechts wegen kündigen aus folgenden Gründen:
Nichtzahlung des Mietzinses oder gegebenenfalls eines der Beträge, deren Zahlung der Mieter übernommen hat oder die ihm entsprechen. Gemäß Artikel 27, Absatz 2 Satz a).
Nichtbezahlung der Kaution oder deren Aktualisierung. Gemäß Artikel 27, Absatz 2 Satz b).
Schäden, die böswillig an der Immobilie verursacht werden, oder Arbeiten, denen der Vermieter nicht zugestimmt hat, wenn seine Zustimmung erforderlich ist. Gemäß Artikel 27, Absatz 2, Satz b).
Wenn in der Wohnung lästige, ungesunde, schädliche, belästigende, gefährliche oder illegale Aktivitäten stattfinden. Gemäß Artikel 27, Absatz 2, Satz e).
Zuletzt, wenn die Abtretung und/oder Untervermietung der Immobilie gegen die Grundsätze von Artikel 32 verstößt.

Auch in Spanien ist es rechtens, dass der Vermieter eine Kaution für die vermietete Immobilie verlangen darf. Aber auch hier wird wieder ein Unterschied zwischen natürlichen und juristischen Personen gemacht.
Bei Vertragsabschluss ist eine Barkaution in Höhe einer Monatsmiete bei der Anmietung von Wohnungen und von zwei Monatsmieten bei der Anmietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken zu hinterlegen und zu zahlen.
Die Parteien können zusätzlich zur Barkaution jede Art von Garantie für die Erfüllung der Mietverpflichtungen des Mieters vereinbaren.
Während der ersten 5 bzw. 7 Jahre der Vertragslaufzeit kann die Kaution nicht angepasst werden. Bei Verlängerung des Vertrages nach dieser Laufzeit kann entweder der Vermieter fordern, dass die Kaution aufgestockt, bzw. der Mieter kann fordern, dass die Kaution gesenkt wird. Allerdings ist ein Absenken der Kaution auf weniger als eine Monatsmiete, bzw. zwei Monatsmieten bei juristischen Personen nicht vorgesehen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Barkaution auch in bar an den Mieter zurückzuzahlen. Kommt der Vermieter mit dieser Rückzahlung mehr als einen Monat in Verzug, so stehen dem Mieter die gesetzlichen Zinsen auf den Betrag zu.
Die Pflicht zur Zahlung der Kaution entfällt, wenn als Mieter die öffentliche Hand auftritt, und die Miete aus deren Haushalt beglichen wird. Weitere Einzelheiten können Artikel 36 entnommen werden.

Gemäß Artikel 37 können die Parteien sich gegenseitig dazu verpflichten, den Mietvertrag schriftlich abzufassen.
In diesem Fall werden die Identität der Vertragsparteien, die Bezeichnung des Mietobjekts, die vereinbarte Dauer, der anfängliche Mietzins des Vertrags und die anderen von den Parteien frei vereinbarten Klauseln festgehalten.

Auch in Spanien gibt es öffentlich geförderten Wohnraum, der in etwa dem sozialen Wohnungsbau in Deutschland gleichzusetzen ist. Dabei sind die Höchstmieten eingeschränkt. Wenn aber der Vermieter das nicht im Voraus freiwillig erzählt, hat der Mieter nur die Möglichkeit, sich einen Auszug aus dem Eigentumsregister der Gemeinde zu holen. Denn eine Einstufung als geförderte Sozialwohnung muss stets als Last im Eigentumsregister (Registro de Propiedad) eingetragen sein. Gegen eine kleine Bearbeitungegebühr kann sich dort jeder Bürger einen entsprechenden Auszug ausdrucken lassen. Da dies aber nicht unbedingt für jeden zutrifft, kann sich der Interessierte den Gesetzestext in deutsch dazu hier durchlesen.

Es gibt noch weitere, spezielle Fakten im spanischen Immobilienrecht, die aber nicht unbedingt auf jedermann zutreffen. Wer tiefer in die Materie einsteigen möchte, kann sich zusätzlich kundig machen in den:

Wer sich nur allegmein einlesen möchte, was dieses Immobiliengesetz umfasst, der kann sich einfach auch nur die umfangreiche Präambel des Gesetzes durchlesen.

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Wohnung oder Haus kaufen

Auf mögliche Hypotheken gehe ich weiter unten im Artikel ein.

Sehr wichtig: Aus eigener Erfahrung. Bitte Vorsicht bei Immobilien, die günstig angeboten werden. Im Rahmen der Wirtschaftskrise sind sehr viele Gewerbeimmobilien zu schönem Wohnraum umgestaltet worden. Dieser Wohnraum wird oftmals scheinbar unter den ortüblichen Immobilienpreisen veräußert. Bei diesen "preiswerten" Immobilien ist es aber oftmals so, dass die aufgrund spanischen Rechts NICHT als Wohnraum deklariert werden dürfen. Es gibt gesetzliche Vorschriften, wieviel m² in der Gegend und dort in den Gebäuden als Wohnraum deklariert werden dürfen. So ist es bei diesen preiswerten, ehemaligen Gewerbeimmobilien oftmals nicht möglich, diese als Wohnraum nachträglich deklarieren zu lassen. Wenn man solch eine Immobilie besichtigt, sollte man sich vom Eigentümer UNBEDINGT ein Dokument namens " cédula de habitabilidad" , also eine "Bewohnbarkeitsbescheinigung" zeigen, und natürlich eine Kopie aushändigen lassen. Dieses Dokument ist der Nachweis, dass es sich definitiv um eine als Wohnraum nutzbare Immobilie handelt. Wer eine Immobilie kauft, die nicht auf diese Weise als Wohnraum deklariert ist, nachträglich deklariert werden kann, der kann sich auch nicht bei der Gemeinde als ansässig anmelden, weil diese Immobilie nicht als Wohnsitz gilt. Um sicher zu gehen, kann man sich bei örtlichen "Liegenschaftsregister" (Registro de la Propiedad) gegen eine kleine Gebühr eine Kopie der Eintragung dieser Immobilie aushändigen lassen. Hieraus gehen hervor, wer der tatsächliche Eigentümer ist, welche Nutzungsart dieser Immobilie genehmigt ist, und besonders wichtig, ob diese Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Ist die Immobilie noch nicht als Wohnraum deklariert, kann man mit dieser Kopie zur zuständigen Gemeindeverwaltung gehen und nachfragen, ob das Nutzungsrecht in Wohnraum geändert werden kann, ob dann auch diese Bewohnbarkeitsbescheinigung erstellt werden kann Also besser vorher ein paar Laufereien mehr, wie später eine Immobilie gekauft zu haben, die nicht als Wohnraum nutzbar ist.

Achtung bei Eintragung als öffentlich geförderter Wohnraum gemäß dem Immobiliengesetz, Erste Zusatzbestimmung.

Ebenfalls wichtig ist es, sich VOR dem Kauf kundig zu machen, ob noch Altlasten bezüglich der Nebenkosten auf der Immobilie lasten. Dazu gehören mögliche offene Kosten für Strom, Gas, Wasser, Steuern, Communidad (in Deutschland als Hausgeld bekannt). Denn der Käufer übernimmt durch den Kauf diese Verbindlichkeiten und haftet dafür. Daher ist es auch unabdingbar, dass im notariellen Kaufvertrag vermerkt wird „Kauf der Immobilie frei von allen Lasten“, oder ähnlich.

Als Unionsbürger hat man beim Kauf einer Immobilie die gleichen Rechte, wie ein Spanier. Unerlässlich ist beim Immobilienkauf die Steuernummer für Ausländer, die sogenannte NIE (Numero Identifición Extranjero/Ausländer Identifikationsnummer). Zu dessen Erwerb habe ich diesen Artikel weiter oben verfasst.

Ebenfalls ist es vorteilhaft, sich ein Konto bei einer spanischen Bank zu eröffnen. Durch das neue europäische Kontensystem ist zwar vieles liberalisiert worden, aber die spanischen Versorger (Strom, Gas, Wasser) bestehen in der Regel darauf, die monatlichen Kosten von einem spanischen Konto abbuchen zu können.

Sobald man eine Immobilie gefunden hat, die den gewünschten Anforderungen entspricht, sollte man sich unbedingt einen Grundbuchauszug, die sogenannte "Nota Simple", bei zuständigen Liegenschaftsregister anfordern oder abholen. Bei schriftlicher Anforderung kann es einige Tage dauern, bei persönlicher Vorsprache kann die Kopie des Grundbuchauszuges in der Regel innerhalb weniger Minuten in Empfang genommen werden.
Warum ist dieser Grundbuchauszug so wichtig?
Es kann leider immer noch vorkommen, dass Immobilien ohne Genehmigung errichtet wurden, deshalb natürlich auch nicht im Liegenschaftsregister eingetragen werden konnten. Bei einem Erwerb einer solchen Immobilie kann es passieren, dass man die sogenannten "schlafenden Hunde" weckt. Und das kann zur Folge haben, dass man im besten Fall mögliche, bis dahin nicht entrichtete Steuern für die gesamte Bestehenszeit der Immobilie nachzahlen muss. Im schlimmsten Fall könnte sogar ein Abriss der Immobilie angeordnet werden. Zudem kann es passieren, dass jemand diese Immobilie verkauft, der nicht der Eigentümer, also eben nicht zum Verkauf der Immobilie berechtigt ist. Dadurch kann es dann zu einer Rückforderung durch den wahren Eigentümer kommen und der Kaufpreis ist einfach weg.

Zusätzlich zum Grundbuchauszug sollte man sich auch einen Katasterauszug (Catastro) besorgen. Es kommt leider immer wieder vor, dass die Daten vom Grundbuch nicht mit denen des Katasters übereinstimmen. Allerdings wird aufgrund der Daten im Kataster die Grundsteuer ( IBI=Impuesto sobre Bienes Inmuebles) berechnet.

Ein weiterer, möglicher Stolperstein, dem gerade in letzter Zeit viele Immobilienbesitzer zum Opfer gefallen sind, die in Spanien eine Immobilie in einem Touristengebiet erworben haben und sie zunächst nur zweitweise genutzt haben. Die sich dann nach dem Renteneintritt resident hier anmelden wollten, es aber nicht konnten. In Spanien wird im Grundbuch bei neuen Immobilien die Art der Nutzung bindend festgelegt und eingetragen. Was heißt: Entweder wird im Grundbuch der Immobilie eine residente Nutzung, also dauerhafte Bewohnbarkeit bescheinigt. Diese Immobilien können dann dauerhaft bewohnt werden und man kann sich beim Ayuntamiento (Stadtverwaltung) als resident dort anmelden. Das ist in der Regel bei Immobilien in den reinen Touristengebieten, in touristisch genutzten Anlagen oder Wohnblocks aber nicht der Fall. Bei denen ist in der Regel eine touristische Nutzung eingetragen, was bedeutet, dass man sich dort NICHT als festen Wohnsitz anmelden kann. Man bekommt also KEINE Meldeadresse. Aus Erfahrung weiß ich, dass man in Einzelfällen für einzelne Wohnungen, Apartments, Bungalows manchmal eine Änderung der Nutzung im Grundbuch erreichen kann, aber das ist eher die Ausnahme. Hinzu kommt, dass die Verwaltung touristischer Anlagen ein Vielfaches der Comunidad (Hausgeld) verlangt, wenn die Immobilie dauerhaft resident genutzt und nicht touristisch vermietet wird.

Absolut unerlässlich ist es, die Kaufabwicklung über einen Notar abwickeln zu lassen. Das verursacht zwar zusätzliche Kosten, aber der Käufer ist so auf der sicheren Seite, da der Notar auch auf die Einhaltung der rechtlichen Belange zu achten hat.

In Spanien ist es üblich, das Kaufinteressenten eine verbindliche Anzahlung an den Verkäufer entrichten, um so ein berechtigtes Kaufinteresse zu beweisen. Diese Anzahlung wird durch den sogenannten "Arras-Vertrag" (contrato de arras) besiegelt. Dieser Vertrag verpflichtet den Käufer zum Kauf, den Verkäufer zum Verkauf. Auf Grund dieses Vertrages haben beide Parteien ihre Sicherheit.
Die Summe, welche als Anzahlung hinterlegt werden soll oder kann, ist nicht festgelegt. Allerdings hat es sich eingebürgert, das eine Summe in Höhe von 10% des Kaufpreises hinterlegt wird. Dies kann in bar, per Überweisung oder auch Hinterlegung auf ein Notaranderkonto erfolgen.
Für den Fall, dass der Käufer von dem Vertrag zurücktreten möchte, kann der Verkäufer diese Anzahlung als Entschädigung einbehalten. Tritt der Verkäufer von dem Vertrag zurück, so hat er dem Kaufinteressenten die Anzahlung zurückzuerstatten, zusätzlich die gleiche Summe auch noch als Entschädigung zu zahlen.
Der Arras Vertrag kann vor einem Notar unterzeichnet werden, alternativ aber auch vor einem Immobilienmakler, sofern es sich nicht um einen reinen Privatverkauf handelt. Natürlich gibt es auch im Internet zahllose Arras-Musterverträge. Aber alleine darauf zurückzugreifen, ist nicht unbedingt empfehlenswert, wenn man nicht gerade firm im spanischen Recht ist. Auch wenn es ein wenig mehr kostet, ist es dennoch angebracht, sich professionelle Hilfe zu nehmen.

Was beinhaltet ein Arras-Vertrag in der Regel?
Natürlich die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer.
Die Daten der Immobilie, die natürlich den Daten aus dem Grundbuch entsprechen müssen.
Wer welche Gebühren zu übernehmen hat.
Welche Lasten auf der Immobilie liegen.
Der komplette Kaufpreis der Immobilie sowie die Höhe der zu leistenden Anzahlung die in der Regel, aber nicht obligarorisch, 10% des Kaufpreises beträgt..
Die letzte Frist bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages (Escritura).
(Wenn es zu Verzögerungen darüber hinaus kommt und beide Parteien sich einig sind, kann der Arras-Vertrag mit den neuen Daten neu aufgesetzt werden)
Alle weiteren Fakten, die Käufer oder Verkäufer für wichtig erachten.
Besonders zu beachten ist bei Arras Vertrag:
Tritt der Käufer von diesem Arras-Vertrag zurück, dann darf der Verkäufer diese Anzahlung als Entschädigung behalten. Nach neuster Gesetzgebung allerdings mit einer Ausnahme: Wenn der Käufer den Vertrag nicht einhalten kann, weil er keine Hypothek von der Bank bekommt. Dennoch ist es trotz diesem neuen Gesetz ratsam, diesen Punkt auch im Arras Vertrag vermerken zu lassen, dann ist man auf der sicheren Seite. Aber auch der Käufer hat entsprechende Rechte. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er dem Käufer die Anzahlung, sowie eine Summe in gleicher Höhe als Entschädigung zahlen.

Die Erstellung eines Arras-Vertrages ist allerdings NICHT obligatorisch. Sind alle Belange im Voraus geklärt und sich Käufer und Verkäufer über alle Modalitäten einig, kann auch direkt ein Kaufvertrag erstellt werden.

Der restliche Kaufpreis ist dann spätestens beim notariellen Termin, also der Unterzeichnung des Kaufvertrages, fällig. Aufgrund der Vorschriften des Geldwäschegesetzes ist es allerdings nicht mehr so einfach, diese hohe Summe beim Notar in Bar zu zahlen. Sollte dies aber aus irgendeinem Grund unumgänglich sein, ist es ratsam, eine Bestätigung der Bank über diese Barauszahlung dabei zu haben und möglichst auch eine Telefonnummer mit einem Ansprechpartner der Bank, der bestätigen kann, dass es sich nicht um Schwarzgeld handelt. Die übliche Zahlungsweise des Kaufbetrages ist per Bankscheck. Zudem ist auch eine Überweisung vom Konto des Käufers auf das Konto des Verkäufers möglich, die die Bank dann am Notartermin schriftlich dem Notar bestätigt.

Ein kleiner weiterer Hinweis!
Es dürfte zwar nahezu ausgeschlossen sein, dass Lasten übersehen werden, wenn man den Kaufvertrag beim Notar abwickelt. Dennoch sollte sich jeder Käufer bewusst sein:
Ergeben sich nach dem Kauf tatsächlich noch Lasten irgendwelcher Art, die im Zusammenhang mit dieser Immobilie gezahlt werden müssen, ist nach Abschluss des Kaufvertrages der Käufer dafür haftbar zu machen. Der Käufer hat also diese Zahlungen auszuführen. Allerdings gibt es in der Regel in den notariellen Verträgen auch eine Klausel, in der der Verkäufer bestätigt, dass die Immobilie OHNE Lasten übergeben wird. Aufgrund dieser Klausel hätte der Käufer dann das Recht, und auch eine gute Chance, sich die Kosten im Rahmen einer Zivilklage vom Verkäufer zurückzuholen. Sofern der Vekäufer liquide ist, besteht hier eine gute Chance.

Zusätzlich Kosten beim Immobilienkauf.
Wobei die Kosten im Falle einer Hypothek weiter unten separart behandelt werden.
Bei der finanziellen Kalkulation eines Immobilienkaufs in Spanien sollte der Käufer stets 10-12 % des Kaufpreises aufschlagen, da sich die Kosten der Übertragung in dieser Höhe bewegen.
Die Kosten im Einzelnen sind:

Die Hypothek beim Immobilienkauf

Das spanische Hypothekengesetz befindet sich noch in Übersetzung. Parallel dazu werde ich dann auch hier nach und nach auf die wichtigsten Punkte eingehen.

Um kein böses Erwachen zu erleiden, ist es ratsam, dass man sich vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien mittels einer Hypothek einer spanischen Bank vorher ausführlich kundig macht.
Als erstes wieder ein Tipp aus eigener Erfahrung:
Viele ausländische Immobilienkäufer wollen sich als Privatier, als Rentner, oder warum auch immer, in Spanien niederlassen. Oftmals fällt dann aus Gründen der Infrastruktur, der Kontakt zu gleichstaatlichen oder gleichsprachlichen Mitbürgern die Wahl auf eines der zahlreichen Touristengebiete. Und damit haben wir den ersten Haken.
Während spanische Banken bei normalen urbanen Wohnimmobilien bei der selbstgenutzten Erstimmobilie bis zu 80%, bei einer Zweitimmobilie bis zu 70% finanzieren, werden oftmals Immobilien in Touristengebieten nur bis zu 50% vom Kaufpreis finanziert. Also diese Sache in Punkto der Lage vorher genau mit der Bank klären. Und selbst dabei gibt es bei der Lage von Bank zu Bank Unterschiede.
Auch bei nicht in Spanien ansässigen Personen kann sich die finanzierbare Summe auf 60% vom Kaufpreis reduzieren. Wir hatten persönlich einen ähnlichen Fall, welcher auch den Unterschied von zu Bank im gleichen Ort beschreibt. Wir sind von der Costa Brava nach Gran Canaria umgezogen. An der Costa Brava hatten wir zwei Banken, die Banco Santander (größte spanische Bank) und Banco Sabadell. Die Immobilie an der Costa Brava war durch eine Hypothek zwischenfinanziert, die aber auch abgelöst wurde. Da es aufgrund von Corona Schwierigkeiten beim Verkauf der bezahlten Immobilie an der Costa Brava gab, mussten wir halt die Immobilie auf Gran Canaria wieder zwischenfinanzieren. Die Lage der Immobilie im Süden von Gran Canaria war in San Fernando, ein ganz normales Wohnumfeld, aber mit Grenze an das Touristengebiet Playa del Ingles. Getrennt durch die hiesige Hauptstraße. Obwohl wir bei Banco Sabadell als langjähriger zuverlässiger Kunde bekannt waren, wollte man uns hier trotz übermäßig ausreichender Sicherheiten nur eine Hypothek von 50% des Kaufpreises geben. Bei Banco Santander bekamen wir sofort die Zusage einer Hypothek von 80% des Kaufpreises, OHNE dass man die bezahlte Immobilie als Sicherheit einsetzen wollte. Vergleichen lohnt sich also.

Bei der Vergabe der Hypotheken werden auch gravierende Unterschiede gemacht, ob es sich bei dem Antragsteller um eine in Spanien residente Person, oder um eine im Ausland gemeldete Person handelt. Einige spanische Banken vergeben somit Hypotheken nur an residente Spanier oder residente Ausländer. Ja richtig gelesen, auch im Ausland residente spanische Staatsbürger bekommen bei manchen Banken in Spanien keine Hypothek.

Eine Bonitätsprüfung wird auf jeden Fall erfolgen, egal ob der Antragsteller Resident oder Non-Resident ist.
Auch bei der möglichen Laufzeit (zunächst unabhängig vom Alter des Antragstellers) werden Unterschiede gemacht. Während ein Antragsteller ohne Wohnsitz in Spanien in der Regel eine Laufzeit der Hypothek von bis zu 20 Jahren bekommt, können es für einen Residenten 30 Jahre (übliche Regellaufzeit) aber auch schon einmal 40 Jahre sein. In der Regel wird die Laufzeit so berechnet, dass der Ablauf nicht weit über die Vollendung des 70. Lebensjahres des Antragstellers hinausgeht. Aber auch hier kann die Bank Ausnahmen zulassen. Personen ohne festen Wohnsitz in Spanien werden in der Regel auch höhere Zinssätze akzeptieren müssen.

Alle für die Hypothek notwendigen Unterlagen von Antragstellern ohne Wohnsitz in Spanien müssen offiziell ins Spanische übersetzt werden.

Vielfach heißt es bei Hilfeseiten zur spanischen Hypothek, dass man bei Beantragung einer solchen bereits einen Kaufvertrag vorlegen muss. Diese Aussage ist grundlegend falsch. Den Kaufvertrag für eine Immobilie bekomme ich nur, wenn beim Notar im Rahmen der Beurkundung die komplette Kaufsumme beglichen wurde. Dann allerdings benötige ich keine Hypothek mehr.
Aber sicherlich möchte die Bank wissen für welche Immobilien sich der Antragsteller interessiert, damit die Bank ein Hypothekenangebot erstellen kann. Legt sich der Antragsteller bereits auf eine Immobilie fest, wird ihm die Bank ein verbindliches, allerdings zeitlich begrenztes Angebot für eine Hypothek und deren Konditionen machen, nachdem alle notwendigen Modalitäten geprüft sind. Zunächst wird die Bank natürlich die finanzielle Leistungsfähigkeit des Antragstellers überprüfen, wozu auch eine Bonitätsprüfung gehört. Der Antragsteller muss sein regelmäßiges Einkommen durch Vorlage von Einkommensnachweisen bzw. Rentenbescheiden nachweisen. Ebenso ist die letzte Einkommensteuererklärung, sofern vorhanden, vorzulegen. Zu einer Bonitätsprüfung im weiteren Sinne gehört auch, dass der Antragsteller der Bank seine weiteren Vermögenswerte und/oder Schulden nachweisen muss.

Weitere Unterlagen, die der Bank vorgelegt, bzw. übergeben werden müssen:
Besonders wichtig ist die Vorlage der NIE (Numero Identificación extranjero/Ausländernummer), denn ohne diese Steuernummer für Ausländer sind keine Rechtsgeschäfte in Spanien möglich.
Zudem muss man seine Identität bei der Bank nachweisen. Dies geschieht durch Übergabe einer Kopie des Reisepasses, deren Richtigkeit durch die Vorlage des Originals bestätigt werden muss. Bei Residenten auch Kopie und Vorlage der Tarjeta Residencia und eine aktuelle Meldebescheinigung (spanisch: Certificado Empadronamiento) von der Gemeindeverwaltung, in der der Antragsteller seinen Wohnsitz hat.
Sollte der Antragsteller bereits weitere Immobilien besitzen, egal, ob in Spanien oder im Ausland, sind der Bank auch Kopien dieser Eigentumsurkunden vorzulegen.
Und bitte beachten:
Auch wenn sich keine Bank die Mühe machen wird, zu prüfen, ob Eigentum verschwiegen wurde, so kann dies, wenn es sich später herausstellt, das weiteres Eigentum verschwiegen wurde, zur Annulierung der Hypothek kommen. Weil sie unter Angabe falscher Fakten erschlichen wurde.

Natürlich wird sich die Bank auch nicht auf die Angaben des Käufers oder Maklers zum Kaufpreis verlassen. Stimmt der Käufer den Konditionen der Hypothek durch seine Unterschrift zu, wird die Bank einen Tasador, also Schätzer/Gutachter beauftragen, der den Wert der Immobilie durch ein Gutachten festlegen muss. Den Gutachter bestellt die Bank, der Käufer kann den in der Regel NICHT frei wählen. Die Kosten eines solchen Gutachtens betragen in der Regel zwischen 300 - 500 Euro. Und von dieser Schätzung hängt auch die tatsächliche und endgültige Höhe der Hypothek ab. Gehen wir in diesem Fall einmal von einer beantragten Hypothek in Höhe von 80% des Kaufpreises aus. Fällt das Wertgutachten niedriger aus, als es der Kaufpreis ist, wird die Hypothek auch nur in der Höhe dieses Wertgutachtens gewährt. Fällt das Wertgutachten aber höher aus, als der Kaufpreis, dann bekommt man die 80% dennoch nur auf den Kaufpreis.

Gemäß dem neuen spanischen Hypothekengesetz müssen zwischen dem Einreichen der Hypothekenunterlagen der Bank beim Notar und dem Unterschreiben des Kaufvertrages mindestens 10 Werktage liegen. Die deutsche Übersetzung des spanischen Hypothekengesetzes liegt nun vollständig vor. Zusätzlich auch die Genehmigung zum Neue Wortlaut des Hypothekengesetzes.

Natürlich wird die Hypothek dann als Sicherheit durch die Bank auch im Grundbuch als Last eingetragen, damit die Bank im Falle eines finanziellen Desasters des Käufers im ersten Rang zur Verwertung steht. Selbst wenn die Summe der Hypothek durch die Raten oder mögliche Sondertilgungen immer kleiner wird, automatisch, oder seitens der Bank ändert sich an der Hypothekensumme im Grundbuch nichts. Zunächst nicht einmal bei kompletter Ablösung der Hypothek. Darum muss sich der Käufer kümmern. Auch das wird in den Autonomen Gemeinschaften unterschiedlich gehandhabt. Hier auf den Kanaren geht man zu seiner Bank, bei der die Hypothek war und beantragt die Löschung der Grundschuld. Die Bank übergibt die entsprechenden Unterlagen an einen Notar, den aber auch der Käufer frei bestimmen darf. Ansonsten wählt die Bank ihren Hausnotar. Dort wird dann per Urkunde die Löschung der Hypothek festgeschrieben. Mit dieser Löschungsurkunde muss sich der Käufer selber zum Grundbuchamt begeben, um die Löschung zu beantragen. Nach etwas 2-3 Wochen bekommt man die Mitteilung, dass man den korrigierten Grundbuchauszug und die Dokumente abholen kann.

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Die kleine und die große Baugenehmigung in Spanien

(genannt Obra menor und Obra mayor)

Was vielen Immobilienbesitzern und auch Mietern nicht bewusst ist, dass man in Spanien selbst schon für recht kleine Renovierungsarbeiten eine Baugenehmigung benötigt. Spanien unterteilt in kleine und große Baugenehmigung. Aber, wann benötigt man welche? Wo wird sie beantragt? Viele Besitzer und Mieter, die Renovierungsarbeiten an Haus oder Wohnung durchführen möchten, stellen sich diese Fragen. Aus diesem Grund werden wir hier dir wichtigsten Fragen beantworten. Und die notwendigen Gesetze benennen.

Die Großbaustelle/große Baugenehmigung:

Wir sprechen von einem größeren Bauwerk, also Großbaustelle, die ein technisch komplexes Werk darstellt, dass sogar die Nutzung der Räumlichkeiten komplett verändern kann, bei dem es sich um Bauarbeiten handelt, die defintiv ein Team von qualifizierten Fachleuten erfordern, um sie auszuführen, ist die große/spezielle Baugenehmigung zwingend erforderlich. Diese ist beim Rathaus bzw. der Verwaltung der Gemeinde gegen entsprechende Gebühr zu beantragen. Diese Gebühren können je Gemeinde variieren. Soll ein komplett neues Haus gebaut werden, sind zusätzlich zwingend ein Architekt und ein technischer Gutachter hinzuzuziehen. Es ist heutzutage keinesfalls empfehlenswert (wie es früher oft gemacht wurde) ohne diese Genehmigung ein Haus zu bauen, oder größere Bau- Renovierungsarbeiten durchzuführen. Denn hier werden von den Behörden mittlerweile Strafen von bis zu 300.000 Euro aufgerufen. Zusätzlich droht der Abriss des Gebäudes, bzw. der komplette Rückbau der Umbaumaßnahmen.

Was ist ein größeres Bauvorhaben?

Das können wir hier zwar nicht pauschal beantworten, dazu müsste man sich vor Ort ansehen, was die Gemeindeordnung und der Allgemeine Stadtentwicklungsplan (Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU)) vorsehen. Aber kurz gesagt handelt es sich auf jeden Fall um ein großes Bauvorhaben:

Wie schon erwähnt, ist für serartige Atbeiten die große Baugenehmigung erforderlich, die auch einen ausführlichen Bericht enthalten muss, die die geplanten Bauarbeiten im Deteil enthält. Dabei beruft sich dann die Gemeinde im Falle von Problemen bei möglichen Kontrollen der Baustelle auf die Angaben, welche der Antragsteller beim Antrag bei der Gemeinde angegeben hat. Also hier bitte im Voraus genau planen.

Was ist ein geringfügiges Bauvorhaben?

Von einem geringfügigen Bauvorhaben spricht man bei Änderungen in Gebäuden, welche keine größeren Änderungen erfordern. Sie zeichnen sich durch die Einfachheiten des Bauvorhabens und natürlich durch einen sehr geringen Preis aus.

In dem Fall eines geringfügigen Bauvorhabens wird dieses durch eine verantwortliche Bauanmeldung bearbeitet, die dann als Grundlage für die Beantragung der Baugenehmigung gilt. Hier ist es für den Beginn der Bauarbeiten NICHT notwendig, auf den Bescheid der Gemiende zu warten. Die Bauarbeiten können bereits am Tage der Beantragunge begonnen werden. In den meisten Fällen ist es nicht erforderlich, ein Bauprojekt zu begründen, da die beantragten Arbeiten von geringer technischer und konstruktiver Komplexität sind. Allerdings, sollte es die Gemeinde doch für erforderlich halten, kann ein solches Bauprojekt beantragt werden.

Geringfügige Arbeiten haben keinerlei Einfluss auf die Struktur des Bauwerkes, so dass der CTE-DB-SE, was heißt, die strukturelle Sicherheit der technischen Bauvorschriften, nicht anwendbar ist.

Besteht bei dem betreffenden Gebäude ein kulturelles Interesse (BIC-Bien de interes cultural), muss die Baugenehmigung beim Amt für Denkmalschutz beantragt werden.

Es ist absolut abzuraten, auch kleinere Arbeiten an Gebäuden ohne die kleine Baugenehmigung durchzuführen. Sicher, wenn man ein paar Fliesen verlegt, ein Bad oder die Küche erneuert, dürfte es keine Probleme geben. Aber man denke an neidische Nachbarn, oder solche, die sich durch den Renovierungslärm belästigt fühlen. Da hat man schnell mal die Polizei im Haus. Und wenn man dann die Genehmigung nicht vorlegen kann, wird das mit Geldstrafen zwischen 600-1.000 Euro geahndet.

Was bezeichnet man als geringfügiges Bauvorhaben?

Auch das dürfte von Gemeinde zu Gemeinde etwas variieren. Aber folgend ein paar Beispiele für geringfügige Bauvorhaben:

Was sind die Unterschiede zwischen großen und kleinen Bauvorhaben?

Einige wichtige Unterschiede zwischen großen und kleinen Bauvorhaben sind hierüber ja bereits aufgeführt. Dennoch kann es nicht unwichtig sein, sich das hier noch etwas detaillierter zu betrachten.

Geht es um ein konstrutiv und technisch sehr komplexes Bauvorhaben, wird es als großes Bauvorhaben angesehen. Dieses bedingt die Ausarbeitung und Genehmigung des technischen Projekts durch einen professionelen Architekten, das von einer entsprechenden offiziellen Vereinigung bestätigt wird. Hier geht es also um Neubauten jeglicher Art, Bauvorhaben, die zu strukturellen Änderenungen am Gebäude führen und Komplettrenovierungen. Hier ist zur Ausführung der Arbeiten zwingend die große Baugenehmigung notwendig.

Sind die Bauarbeiten, die durchzuführen sind, nicht komplex und technisch wenig anspruchsvoll, sind es geringfügige Arbeiten, die keiner speziellen Genehmigung bedürfen. Also keine Eingriffe in die Struktur des Gebäudes, keine Veränderungen der Fassade, keine Beseitigung strukturell wichtiger Trennwände. Hierzu ist kein spezielles Bauprojekt notwendig, es genügt die kleine Baugenehmigung.

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567&p=20220615&tn=2

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