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Die rechtliche Regelung der städtischen Mietverträge wird derzeit durch die überarbeitete Fassung des Gesetzes über städtische Mietverträge von 1964 geregelt, das durch das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember 1964 verabschiedet wurde.

Laut der Begründung zum Gesetz 40/1964 waren die Grundsätze, die der 1964 durchgeführten Reform des Mietrechts zugrunde lagen, die Anpassung der Liberalisierung des städtischen Eigentums an die wirtschaftlichen Gegebenheiten des Landes und an die Erfordernisse der Gerechtigkeit. Der überarbeitete Text hat jedoch sein Ziel, die Blockade der eingefrorenen Mieten zu lösen, nicht erreicht. In dem genannten Text wurde auch eine Regelung des Forderungsübergangs sowohl unter Lebenden als auch von Todes wegen zugunsten der Interessen des Mieters verankert.

Beide Umstände bestimmten einen Rechtsrahmen, der in der Praxis gezeigt hat, dass er die Nutzung des Mietsystems kaum gefördert hat.

In Anbetracht dieser Umstände wurden mit dem Königlichen Gesetzesdekret 2/1985 vom 30. April 1985 über wirtschaftspolitische Maßnahmen zwei Änderungen an der Regelung des städtischen Mietrechts vorgenommen, die einen enormen Einfluss auf die weitere Entwicklung dieses Sektors hatten. Diese Änderungen betrafen die Freiheit, Wohnungen in Geschäftsräume umzuwandeln, und die Freiheit, die Vertragsdauer zu vereinbaren, wodurch der Zwangscharakter der Zwangsverlängerung in städtischen Mietverträgen abgeschafft wurde.

Das königliche Gesetzesdekret 2/1985 hat zu unterschiedlichen Ergebnissen geführt. Einerseits konnte der zu Beginn der 80er Jahre zu beobachtende Abwärtstrend des Anteils der Mietwohnungen gestoppt werden, ohne dass sich das Vorzeichen des Trends wesentlich geändert hätte. Andererseits hat sie aber auch zu einer enormen Instabilität auf dem Mietwohnungsmarkt geführt, da sie das Phänomen der kurzfristigen Verträge hervorgerufen hat. Dies wiederum hat zu einem sehr starken Anstieg der Mieten geführt, der dadurch verschärft wurde, dass er zeitlich mit einer Phase steigender Preise auf dem Immobilienmarkt zusammenfiel.

Gegenwärtig ist der städtische Mietwohnungsmarkt durch das Nebeneinander zweier klar voneinander abgegrenzter Situationen gekennzeichnet. Auf der einen Seite stehen die gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 2/1985 abgeschlossenen Verträge, die etwa 20 % der Gesamtzahl ausmachen und sich durch hohe Mieten und eine starke Fluktuation aufgrund ihrer allgemeinen jährlichen Laufzeit auszeichnen. Dagegen sind Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 geschlossen wurden, nichtig. Im Allgemeinen handelt es sich dabei um Verträge mit geringem Einkommen und - bei Verträgen, die vor dem Gesetz von 1964 abgeschlossen wurden - zu etwa 50 % um Verträge mit einem Einkommen, das als unwirtschaftlich bezeichnet werden kann.

Die durch diese Situation verursachten Störungen auf dem Markt haben dazu geführt, dass die Miete eine unattraktive Alternative zum Wohneigentum als Lösung für das Wohnungsproblem darstellt. In diesem Sinne sind nur etwa 18 % des gesamten Wohnungsbestands vermietet.

Ziel der Reform ist es daher, den städtischen Mietmarkt als grundlegendes Element einer Wohnungspolitik anzukurbeln, die sich an dem in Artikel 47 der Verfassung verankerten Auftrag orientiert, der allen Spaniern das Recht auf eine angemessene Wohnung zugesteht.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist eine Änderung der Rechtsvorschriften erforderlich, die ein angemessenes Gleichgewicht zwischen den Leistungen der Parteien ermöglicht. Es ist klar, dass die Änderung der Rechtsvorschriften an sich keine hinreichende Bedingung für die Erhöhung des Angebots in diesem Sektor darstellt, aber sie ist eine notwendige Voraussetzung dafür.

Die materielle Regulierung des Mietvertrags sollte auf einer klaren Unterscheidung zwischen Mietverträgen für Wohnzwecke und Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke beruhen, wobei davon ausgegangen wird, dass die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Gegebenheiten wesentlich unterschiedlich sind und daher unterschiedliche Regulierungssysteme verdienen, die diesen Unterschied widerspiegeln.

In diesem Sinne entscheidet sich das Gesetz unter Beibehaltung des Schutzcharakters der Regelung von Wohnraummietverträgen für eine Regelung, die absolut auf der freien Vereinbarung der Parteien in Bezug auf Mietverträge für andere Zwecke beruht.

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine teilweise Reform der Regulierung von Mietprozessen und die Änderung der derzeit geltenden Vertragsregelung.

Die Regulierung von Wohnungsmietverträgen bringt bedeutende Neuerungen mit sich, vor allem in Bezug auf ihre Dauer. In diesem Zusammenhang wurde beschlossen, eine Mindestvertragslaufzeit von fünf Jahren festzulegen, da eine solche Laufzeit den Familien eine gewisse Stabilität bietet, die es ihnen ermöglicht, die Miete als Alternative zum Eigentum zu betrachten. Gleichzeitig handelt es sich nicht um einen übertriebenen Begriff, der sowohl für private Eigentümer als auch für gewerbliche Bauherren ein Hindernis darstellen könnte, Wohnungen auf diesem Markt zu platzieren.

Diese Mindestlaufzeit beruht auf der freien Vereinbarung der Parteien über die ursprüngliche Laufzeit des Vertrages und einem System obligatorischer jährlicher Verlängerungen bis zum Erreichen der Mindestlaufzeit von fünf Jahren, wenn die ursprüngliche Vereinbarung eine kürzere Laufzeit vorsah.

Das Gesetz führt auch einen Mechanismus der stillschweigenden Verlängerung ein, der nach Ablauf der Mindestgarantiezeit von fünf Jahren zu einer neuen, ebenfalls in Jahresabschnitten gegliederten Laufzeit von drei Jahren führt.

Die Erkenntnis, dass es Situationen gibt, in denen kürzere Fristen erforderlich sind, hat das Gesetz dazu veranlasst, diese Möglichkeit vorzusehen, allerdings ausschließlich in Verbindung mit der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannten Notwendigkeit, die gemietete Wohnung für den eigenen Wohnsitz des Vermieters zu nutzen.

Die Festlegung einer begrenzten Laufzeit ermöglicht es, die Auswirkungen, die das Institut des Forderungsübergangs auf das Gleichgewicht der Leistungen haben könnte, abzuschwächen. Da das Recht der Abtretungsempfänger, die Mietwohnung weiter zu nutzen, nur bis zum Ende der Vertragslaufzeit aufrechterhalten wird, spricht nichts dagegen, dieses Recht in der Sphäre des Todes zugunsten der Personen aufrechtzuerhalten, die eine direkte Verbindung zum Mieter haben. Die Anerkennung dieses Rechts für den "more uxorio"-Zusammenlebenden stellt ein Novum dar.

Die Abtretung unter Lebenden wird nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters anerkannt. Gleichzeitig wird eine Neuerung bei gerichtlichen Entscheidungen eingeführt, die im Rahmen von Aufhebungs-, Trennungs- oder Scheidungsverfahren die Wohnung dem nicht eigentumsberechtigten Ehepartner zuweisen. In diesen Fällen wird dem Ehegatten "ex lege" (Kom. Übersetzer: ex lege ="nach dem Gesetz") das Recht zuerkannt, die Mietwohnung für die restliche Laufzeit des Vertrags weiter zu nutzen.

Die Mietpreisregelung beruht auf dem Grundsatz der Einigungsfreiheit zwischen den Parteien bei der Festlegung der Ausgangsmiete sowohl für neue Mietverträge als auch für Mietverträge mit etablierten Mietern. Dadurch wird gegebenenfalls sichergestellt, dass die Vertragsmieten die Marktrealität widerspiegeln, wenn diese Realität nicht durch die vorgesehenen Aktualisierungen in der Miete berücksichtigt werden konnte. Dies kann der Fall sein, da die Verordnung einen Mechanismus zur Aktualisierung der Mieten in Abhängigkeit von den prozentualen Veränderungen des Verbraucherpreisindexes innerhalb eines Jahres vorsieht.

Was die Rechte und Pflichten der Parteien anbelangt, so behält das Gesetz im Allgemeinen die derzeitige Regelung bei, ohne größere Neuerungen einzuführen. Die Ausnahme ist die Einrichtung einer Sonderregelung für Mieter, die von einer Behinderung betroffen sind oder denen behinderte Personen anvertraut sind und die beabsichtigen, Änderungen am Mietobjekt vorzunehmen, die eine bessere Nutzung desselben ermöglichen.

Das Recht auf bevorzugten Erwerb zugunsten des Mieters wird auch im Falle einer Veräußerung des Mietobjekts während der Laufzeit des Mietvertrags beibehalten, wenn auch unter Bezugnahme auf die Marktbedingungen, da es als ein Instrument verstanden wird, das, ohne eine ernsthafte Belastung für den Vermieter mit sich zu bringen, die Möglichkeiten des Mieters, in der Immobilie zu bleiben, erhöht.

Was schließlich die Formalisierung von Verträgen betrifft, so steht es den Parteien frei, sich für die mündliche oder schriftliche Form zu entscheiden. Gleichzeitig wird die Möglichkeit des Zugangs zum Grundbuch für alle Mietverträge, unabhängig von ihrer Laufzeit, ausdrücklich verankert, wobei diese Zugangsmöglichkeit auch dadurch verbessert werden soll, dass bestimmte Fördermaßnahmen oder Vorteile an die Tatsache der Eintragung geknüpft werden. Diese Tatsache trägt nicht nur zur Stärkung der Garantien der Parteien bei, sondern erhöht auch die dem Staat zur Verfügung stehenden Informationen, die es ihm ermöglichen, Maßnahmen zu konzipieren und umzusetzen, die zur Verbesserung der Regulierung und der Praxis der Mietverträge beitragen können.

Das Gesetz gibt die traditionelle Unterscheidung zwischen Mietverträgen für Wohnzwecke und Mietverträgen für Geschäftsräume sowie gleichgestellten Mietverträgen auf und unterscheidet zwischen Mietverträgen für Wohnzwecke, die der Befriedigung des ständigen Wohnbedarfs des Mieters, seines Ehegatten oder seiner unterhaltsberechtigten Kinder dienen, und Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke, zu denen auch Zweitwohnungsmietverträge, Saisonmietverträge, traditionelle Mietverträge für Geschäftsräume und diesen gleichgestellte Verträge gehören.

Diese neue Einstufung beruht auf dem Gedanken, dem Mieter nur dann Schutzmaßnahmen zu gewähren, wenn der Mietvertrag der Befriedigung der Wohnbedürfnisse des Einzelnen und seiner Familie dient, nicht aber in anderen Fällen, in denen wirtschaftliche, freizeitbezogene oder administrative Bedürfnisse befriedigt werden.

Zu diesem Zweck überlässt das Gesetz bei der Regelung von Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke alle Elemente des Vertrages der freien Vereinbarung der Parteien, indem es eine ergänzende Regelung der freien Vereinbarung vorsieht, die auch einen weitgehenden Rückgriff auf die Regelung des Zivilgesetzbuches ermöglicht.

So werden neben dem ausdrücklichen Willen des Vermieters und des Mieters auch die Unterhalts- und Bauverpflichtungen, das Recht auf bevorzugten Erwerb, das Recht auf Übertragung und der Forderungsübergang von Todes wegen geregelt, allerdings beschränkt auf den Ehegatten und die Kinder des Mieters, die die Tätigkeit fortsetzen.

Eine Neuheit in dieser Verordnung ist das Recht des Mieters, entschädigt zu werden, wenn er, der den Mietvertrag fortsetzen möchte, die Räumlichkeiten aufgrund des Ablaufs der festgelegten Frist verlassen muss, vorausgesetzt, dass der Vermieter oder ein neuer Mieter auf irgendeine Weise von dem Kundenstamm profitieren kann, den der frühere Mieter gewonnen hat, oder alternativ von den Kosten der Verlegung und dem daraus resultierenden Schaden, wenn der Mieter gezwungen ist, seine Tätigkeit zu verlegen.

Die Mietkaution ist weiterhin obligatorisch, sowohl für Wohnungen als auch für andere Zwecke, und ihre Höhe wird auf eine oder zwei Monatsmieten festgesetzt, je nachdem, ob es sich um eine Wohnung oder um einen anderen Zweck handelt. Gleichzeitig wird den autonomen Gemeinschaften mit Zuständigkeiten im Wohnungswesen die Möglichkeit eingeräumt, ihre Pflichteinlagen zugunsten der Gemeinschaft selbst zu regeln, da sich die Erträge dieser Fonds als wichtige Finanzierungsquelle für die regionale Wohnungspolitik erwiesen haben, die beibehalten werden sollte.

Die Regelung des Mietrechtsverfahrens sieht vor, dass für Streitigkeiten in jedem Fall das Gericht erster Instanz des Ortes zuständig ist, an dem sich die städtische Immobilie befindet, wobei die Möglichkeit ausgeschlossen ist, die funktionelle Zuständigkeit durch ausdrückliche oder stillschweigende Unterwerfung unter einen anderen Richter zu ändern.

Dies hindert uns nicht daran, an die Möglichkeit zu erinnern, dass die Parteien des Rechtsverhältnisses zur Lösung ihrer Konflikte die Anwendung eines Schiedsverfahrens vereinbaren können.

Die Bearbeitung von Mietverfahren ist dem Erkenntnisverfahren vorbehalten, mit der ausdrücklichen Ausnahme der Fälle der Anwendung des Räumungsprozesses und der mündlichen Verhandlung, wenn im letzteren Fall Klagen zur Festsetzung von Mieten oder an den Mieter zu zahlenden Beträgen durchgeführt werden.

Sie regelt auch die Bedingungen, unter denen der Mieter bei Räumungsklagen wegen Nichtzahlung der aus dem Mietverhältnis geschuldeten Beträge die Klage abwenden kann. Mit dieser Verordnung werden die in der revidierten Fassung von 1964 enthaltenen Möglichkeiten der Enervation und Rehabilitation erheblich eingeschränkt.

In den Fällen der Klagekumulierung wurde zusätzlich zur traditionellen Regelung die Möglichkeit der Kumulierung für Mieter geschaffen, wenn die erhobenen Klagen auf gemeinsamen Tatsachen beruhen und sich gegen denselben Vermieter richten. Wird der Vertrag wegen Nichtzahlung gekündigt, so kann der Verbraucher gleichzeitig und kumulativ eine Kündigungsklage und eine Klage auf Zahlung der geschuldeten Beträge erheben.

Schließlich wird als bedeutendste Neuerung des Gesetzes in Verfahrensfragen die Regelung der Kassationsbeschwerde in Mietrechtssachen eingeführt, da man davon ausgeht, dass diese Angelegenheit angesichts ihrer Bedeutung und der Transzendenz der Regelungsänderungen, die dieses Gesetz einführt, Gegenstand einer am Sitz des Obersten Gerichtshofs entwickelten rechtswissenschaftlichen Doktrin sein kann. Die charakteristischsten Merkmale der Kassationsbeschwerde sind die folgenden: Nur Urteile, die in einem Verfahren ergangen sind, dem ein Erkenntnisverfahren folgte, sind Gegenstand dieser Beschwerde, sofern die Urteile der ersten und zweiten Instanz nicht übereinstimmen und die Miete der Verträge unter den gesetzlich festgelegten Grenzen liegt.

Was die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehenden Verträge betrifft, so stellen die unter dem Königlichen Gesetzesdekret 2/1985 geschlossenen Verträge keine besonderen Probleme dar, da der freie Wille der Parteien die Regelung des Verhältnisses in Bezug auf Dauer und Einkommen bestimmt hat. Daher werden diese Verträge bis zu ihrer Beendigung weiterhin derselben Regelung unterliegen wie bisher. Zu diesem Zeitpunkt unterliegt das neue Mietverhältnis, das auf dem Grundstück entstehen kann, den neuen Vorschriften. Verträge, die zwar nach dem 9. Mai 1985 geschlossen wurden, aber unter die Regelung der Zwangsverlängerung fallen, sind von dieser Regelung nicht ausgenommen, da sie sich aus der freien Vereinbarung der Parteien ergibt.

Bei Verträgen, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, hat sich das Gesetz für eine Lösung entschieden, die versucht, größtmögliche Einfachheit mit einer ausgewogenen Behandlung der verschiedenen Situationen zu verbinden, in denen sich die Konfliktparteien befinden. Aus diesem Grund wird ein Ansatz eingeführt, der das Kriterium der differenzierten Behandlung von Wohn- und Geschäftsraummietverträgen beibehält, indem dem Mieter von Wohnräumen mildere Änderungsbedingungen eingeräumt werden als dem Mieter von Geschäftsräumen.

In Anbetracht der nachteiligen Auswirkungen der langen Dauer der durch das Gesetz von 1964 auferlegten obligatorischen Verlängerung wird der Notwendigkeit Rechnung getragen, die Dauer dieser obligatorischen Verlängerung zu begrenzen, indem der zeitlich begrenzte Charakter des Mietverhältnisses entsprechend seiner Natur wiederhergestellt wird, wobei diese Änderung jedoch unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Maßnahme und unter Berücksichtigung der persönlichen und familiären Situation sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Mieter erfolgt.

In diesem Sinne hat man sich bei der Vermietung von Wohnungen für die völlige Abschaffung des Forderungsübergangs unter Lebenden entschieden, mit Ausnahme desjenigen, der sich aus einer gerichtlichen Entscheidung in einer Ehesache ergibt, und für die schrittweise Abschaffung der Rechte des Forderungsübergangs von Todes wegen, die in der überarbeiteten Fassung von 1964 anerkannt wurden.

Da diese Maßnahme Situationen betrifft, deren potenzieller Inhalt von Rechten unterschiedlich ist, nämlich Erstmieter des Vertrags, Mieter im ersten Forderungsübergang und Mieter im zweiten Forderungsübergang, muss die Verordnung für jeden dieser Fälle angemessene Antworten bieten. Die Unterdrückung des Forderungsübergangs ist also umso schrittweiser, je mehr Rechte das Gesetz für jeden einzelnen Fall vorsieht, ausgehend von dem allgemeinen Grundsatz, dass der derzeitige Mieter und sein Ehegatte das Recht haben, die gemietete Wohnung bis zu ihrem Tod weiter zu nutzen, sofern dieses Recht in den Rechtsvorschriften von 1964 anerkannt wurde.

Was die Mietpreisregelung betrifft, so wird mit dem Gesetz versucht, die Situation der eingefrorenen Mieten zu entschärfen. Zu diesem Zweck wird ein Revisionssystem eingeführt, das auf alle vor dem 9. Mai 1985 geschlossenen Verträge anwendbar ist und darauf abzielt, die seit dem Vertragsabschluss bzw. seit der letzten gesetzlichen Revision nicht korrigierten Inflationsveränderungen auszugleichen. Diese Revision erfolgt nicht sofort, sondern schrittweise, wobei die Anzahl der Jahre, in denen die gesamte Revision stattfindet, umgekehrt proportional zur Miete des Mieters ansteigt, so dass die Mieter eines niedrigeren wirtschaftlichen Niveaus ihre Wirtschaft an die neue Realität anpassen können.

Im Falle von Mietern mit niedrigem Einkommen, das je nach Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen unter dem Zweieinhalb-, Drei- oder Dreieinhalbfachen des branchenübergreifenden Mindestlohns liegt, ist die Überprüfung der Mieten ausgeschlossen, wobei die Regierung beauftragt wird, innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes einen steuerlichen Ausgleichsmechanismus für diejenigen Vermieter einzurichten, die ihre Mieten aufgrund der oben genannten Umstände nicht anpassen konnten.

Ebenso wird den Vermietern das Recht eingeräumt, bei der Vermögens- und Grundsteuer, bei den Kosten für die Erhaltung des Mietobjekts und bei den Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen, die das Mietobjekt in Anspruch nimmt, in den drei letztgenannten Fällen durch Umlage der Beträge auf die Mieter Vergünstigungen zu genießen.

Bei der Anmietung von Geschäftsräumen wurde beschlossen, einen Zeitplan für die vorübergehende Beendigung dieser Verträge festzulegen, wobei allerdings zwischen Mietverträgen, bei denen der Mieter eine natürliche Person ist, und solchen, bei denen der Mieter eine juristische Person ist, unterschieden wird, da bei komplexeren Organisationsstrukturen von einer höheren wirtschaftlichen Solvenz ausgegangen wird.

Daher bleiben die Rechte des Forderungsübergangs in Todesfällen im ersten Fall erhalten, wenn auch in einem begrenzten Umfang, der der mit der Entwicklung der Tätigkeit verbundenen Familiengruppe einen Mindestzeitraum von zwanzig Jahren garantiert, der überschritten werden kann, solange der Mieter und sein Ehegatte in den Räumlichkeiten leben und dort weiterhin die entwickelte Tätigkeit ausüben.

Für Mietverträge mit juristischen Personen werden feste Kündigungsfristen zwischen fünf und zwanzig Jahren festgelegt, je nach Art und Umfang der in den gemieteten Räumen ausgeübten Tätigkeit, mit einer kurzen Laufzeit für diejenigen Mietverträge, in denen Tätigkeiten mit einem solchen wirtschaftlichen Potenzial ausgeübt werden, dass die Inhaber dieser Verträge bei der Aushandlung neuer Mietbedingungen gegenüber den Vermietern in eine gleichgewichtige Position gelangen.

Was die in diesen Mietverträgen gezahlten Mieten betrifft, so wird das für Wohnraummietverträge festgelegte Überprüfungsschema übernommen, wobei der Rhythmus der Überprüfung vorübergehend nach den oben genannten Kategorien abgestuft wird.

Um die Kontinuität der Mieter zu begünstigen, sieht das Gesetz eine neu geschaffene Figur vor, nämlich das Vorzugsmietrecht, das dem Mieter ein Vorzugsrecht auf die weitere Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags gegenüber jedem Dritten zu Marktbedingungen gewährt.

Ein Recht auf Entschädigung ist auch für den Fall vorgesehen, dass die Nutzung der gepachteten Räumlichkeiten nicht fortgesetzt wird, wenn eine andere Person, sei es der Eigentümer oder ein neuer Pächter, von dem Kundenstamm profitieren kann, der durch die Tätigkeit des ehemaligen Mieters entstanden ist.

Gleichgestellte Mietverträge, sowohl Miet- als auch Geschäftsraummietverträge, werden in Bezug auf Dauer und Mietbedingungen ähnlich behandelt wie Geschäftsraummietverträge.

TITEL I
Geltungsbereich des Gesetzes

Artikel 1: Anwendungsbereich
Original Text

Dieses Gesetz regelt die Vermietung von städtischen Immobilien, die für den Wohnungsbau oder für andere Zwecke als den Wohnungsbau bestimmt sind.

Artikel 2: Vermietung von Wohnraum
Original Text

1. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung ist ein Mietverhältnis über ein bewohnbares Gebäude, dessen Hauptzweck darin besteht, den ständigen Bedarf des Mieters an Wohnraum zu decken.

2. Die Vorschriften über die Vermietung von Wohnungen gelten auch für Möbel, Abstellräume, Parkplätze und alle anderen Räume, Mietflächen oder Dienstleistungen, die der Vermieter selbst als Zubehör zur Wohnung bereitstellt.

Artikel 3: Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken
Original Text

1. Als Mietvertrag zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken gilt ein Mietvertrag über ein Gebäude, dessen Hauptzweck ein anderer als der im vorstehenden Artikel genannte ist.

2. Diese Überlegung gilt insbesondere für Mietverträge über städtische Immobilien, die saisonal, d. h. im Sommer oder zu anderen Zeiten, abgeschlossen werden, sowie für Mietverträge, die zur Ausübung einer industriellen, kommerziellen, handwerklichen, beruflichen, erholsamen, sozialen, kulturellen oder bildungsbezogenen Tätigkeit auf der Immobilie abgeschlossen werden, unabhängig davon, wer die Vertragspartner sind.

Artikel 4: Geltende Regelung
Original Text

1. Die in diesem Gesetz geregelten Mietverhältnisse unterliegen zwingend den Bestimmungen der Titel I und IV desselben sowie den Bestimmungen der folgenden Abschnitte des vorliegenden Artikels.

2. Unter Beachtung der Bestimmungen des vorstehenden Abschnitts unterliegen die Mietverträge über Wohnungen den Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen, die durch den Willen der Parteien im Rahmen der Bestimmungen des Titels II dieses Gesetzes und ergänzend durch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgelegt werden.

Ausgenommen hiervon sind Mietverträge über Wohnungen mit einer Fläche von mehr als 300 Quadratmetern oder bei denen die anfängliche Jahresmiete das 5,5-fache des interprofessionellen Mindestlohns übersteigt und sich der Mietvertrag auf die gesamte Wohnung bezieht. Für diese Mietverträge gelten der Wille der Parteien, andernfalls die Bestimmungen des Titels II dieses Gesetzes und ergänzend die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

3. Unbeschadet des Absatzes 1 richtet sich die Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken nach dem Willen der Parteien, in Ermangelung dessen nach den Bestimmungen des Titels III dieses Gesetzes und ergänzend nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Artikel 5: Ausgeschlossene Pachtverhältnisse
Original Text

Vom Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind:

a) Die Nutzung von Wohnungen, die Pförtnern, Wachleuten, Angestellten, Arbeitnehmern und Beamten aufgrund ihrer Stellung oder ihres Dienstes zugewiesen sind
b) die Nutzung von militärischen Unterkünften, unabhängig von ihrer Einstufung und Regelung, die durch die Bestimmungen ihrer spezifischen Gesetzgebung geregelt werden.
c) Verträge, bei denen im Falle der Verpachtung eines Grundstücks mit einem Wohnhaus der Hauptzweck der Verpachtung in der Nutzung des Grundstücks für land-, vieh- oder forstwirtschaftliche Zwecke besteht. Für diese Verträge gelten die Bestimmungen der geltenden Rechtsvorschriften über die Verpachtung ländlicher Gebiete.
d) die Nutzung von Universitätswohnungen, wenn diese von der Universität, die Eigentümerin oder Trägerin ist, ausdrücklich als solche ausgewiesen sind und den an der entsprechenden Universität immatrikulierten Studierenden sowie dem von ihr abhängigen Lehr-, Verwaltungs- und Dienstleistungspersonal aufgrund der zwischen ihnen und der jeweiligen Universität bestehenden Verbindung zugewiesen werden, die in jedem Fall für die Festlegung der Regeln, denen ihre Nutzung unterliegt, verantwortlich ist.
e) Die vorübergehende Nutzungsüberlassung der Gesamtheit einer möblierten und ausgestatteten Wohnung unter den Bedingungen der unmittelbaren Nutzung, die in touristischen Angebotskanälen oder durch andere Marketing- oder Werbemaßnahmen vermarktet oder beworben wird und mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, wenn sie einer spezifischen Regelung unterliegt, die sich aus den sektoralen Tourismusvorschriften ergibt.

TITEL II
Wohnungsvermietungen

KAPITEL I
Allgemeine Regeln

Artikel 6: Art der Vorschriften
Original Text

Alle Bestimmungen, die die Vorschriften dieses Titels zum Nachteil des Mieters oder Untermieters abändern, sind nichtig und gelten als nicht in Kraft gesetzt, es sei denn, die Vorschrift selbst lässt dies ausdrücklich zu.

Artikel 7: Bestimmungen für die Vermietung von Wohnraum
Original Text

Die Vermietung einer Wohnung verliert diese Bestimmung auch dann nicht, wenn der Mieter in dem gemieteten Objekt keinen ständigen Wohnsitz hat, sofern sein Ehegatte, der nicht rechtlich oder faktisch getrennt lebt, oder seine unterhaltsberechtigten Kinder dort wohnen.

Artikel 8: Abtretung des Vertrags und Untervermietung
Original Text

1. Der Vertrag kann vom Mieter nicht ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters abgetreten werden. Im Falle der Abtretung tritt der Zessionar in die Position des Zedenten gegenüber dem Vermieter ein.
2. Das Mietobjekt darf nur teilweise und mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermietet werden.

Der Untermietvertrag unterliegt den Bestimmungen dieses Titels für den Mietvertrag, wenn der untervermietete Teil des Eigentums vom Untermieter zu dem in Artikel 2.1 genannten Zweck genutzt wird. Ist diese Bedingung nicht erfüllt, so ist die Vereinbarung zwischen den Parteien maßgebend.

Das Recht des Untermieters erlischt in jedem Fall, wenn das Recht des Mieters, der untervermietet hat, erloschen ist.

Der Preis für die Untervermietung darf auf keinen Fall den Preis für den Mietvertrag übersteigen.

KAPITEL II
Dauer des Vertrages

Artikel 9: Mindestdauer
Original Text

1. Die Dauer des Mietverhältnisses wird von den Parteien frei vereinbart. Beträgt die Laufzeit des Vertrages weniger als fünf Jahre oder weniger als sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, so verlängert sich der Vertrag zwangsweise in jährlichen Raten, bis die Mindestlaufzeit von fünf Jahren oder sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, es sei denn, der Mieter erklärt dem Vermieter mindestens dreißig Tage vor Ablauf des Vertrages oder einer der Verlängerungen, dass er den Vertrag nicht verlängern will.

Die Frist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses oder mit dem Tag, an dem das Objekt dem Mieter zur Verfügung gestellt wird, je nachdem, welcher Zeitpunkt später liegt. Es obliegt dem Mieter, den Zeitpunkt der Überlassung des Objekts nachzuweisen.
2. Mietverträge, für die keine Laufzeit vereinbart wurde oder deren Laufzeit unbestimmt ist, gelten unbeschadet des Rechts des Mieters auf jährliche Verlängerung unter den sich aus dem vorstehenden Absatz ergebenden Bedingungen als für ein Jahr geschlossen.
3. Nach Ablauf des ersten Jahres der Vertragslaufzeit und unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person handelt, findet die obligatorische Vertragsverlängerung keine Anwendung, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das Bedürfnis des Vermieters, die gemietete Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren zu beziehen, ausdrücklich im Vertrag festgehalten wurde, um sie als Dauerwohnung für sich selbst oder seine Verwandten ersten Grades oder durch Adoption oder für seinen Ehegatten im Falle eines rechtskräftigen Trennungs-, Scheidungs- oder Eheannullierungsurteils zu nutzen.

Um diese Befugnis zur Rücknahme der Wohnung auszuüben, muss der Vermieter den Mieter mindestens zwei Monate vor dem Datum, an dem die Wohnung benötigt wird, darüber informieren, dass er die gemietete Wohnung benötigt, wobei er den Grund oder die Gründe, die im vorigen Absatz genannt sind, angeben muss, und der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt innerhalb dieser Frist zu übergeben, wenn die Parteien keine andere Vereinbarung treffen.

Wenn der Vermieter oder seine Verwandten ersten Grades oder durch Adoption oder sein Ehegatte im Falle einer rechtskräftigen Trennung, Scheidung oder Ungültigerklärung der Ehe drei Monate nach Beendigung des Vertrags bzw. nach der tatsächlichen Räumung der Wohnung die Wohnung noch nicht selbst bewohnt haben, kann der Mieter innerhalb von dreißig Tagen wählen, ob er die Wohnung für einen neuen Zeitraum wieder nutzen und bewohnen möchte, wobei die zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Vertragsbedingungen einzuhalten sind, eine Entschädigung für die durch die Räumung der Wohnung entstandenen Kosten bis zum Zeitpunkt des Wiedereinzugs oder eine Entschädigung in Höhe eines monatlichen Betrags für jedes Jahr, das bis zur Vollendung der fünf Jahre verbleibt, zu zahlen, es sei denn, der Einzug ist aufgrund höherer Gewalt nicht erfolgt, wobei unter höherer Gewalt das Hindernis zu verstehen ist, das durch Ereignisse verursacht wurde, die in einer Rechtsvorschrift ausdrücklich genannt sind und denen der Charakter der höheren Gewalt zugeschrieben wird, oder durch andere Ereignisse, die nicht vorhersehbar waren oder die, wenn sie vorhersehbar waren, unvermeidbar waren.

Artikel 10: Verlängerung des Vertrages
Original Text

1. Wenn bei Ablauf des Vertrags oder einer seiner Verlängerungen nach Ablauf von mindestens fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, keine der beiden Parteien der anderen mindestens vier Monate vor diesem Zeitpunkt im Falle des Vermieters und mindestens zwei Monate im Falle des Mieters ihre Absicht mitgeteilt hat, den Vertrag nicht zu verlängern, wird der Vertrag zwangsweise um jeweils ein Jahr bis zu maximal drei weiteren Jahren verlängert, es sei denn, der Mieter erklärt gegenüber dem Vermieter, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte, verlängert sich der Vertrag zwangsweise um jeweils ein weiteres Jahr, es sei denn, der Mieter erklärt dem Vermieter einen Monat vor Ablauf einer der Jahrestranchen, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte.

2. Der verlängerte Vertrag unterliegt weiterhin der rechtlichen und konventionellen Regelung, der er bisher unterlag.

Artikel 11: Rücktritt vom Vertrag
Original Text

Der Mieter kann nach Ablauf von mindestens sechs Monaten vom Mietvertrag zurücktreten, sofern er den Vermieter mindestens dreißig Tage im Voraus davon in Kenntnis setzt. Die Parteien können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter im Falle der Kündigung dem Vermieter für jedes noch zu erfüllende Vertragsjahr eine Entschädigung in Höhe einer geltenden Monatsmiete zu zahlen hat. Bei einem Zeitraum von weniger als einem Jahr wird der anteilige Betrag der Entschädigung gezahlt.

Artikel 12: Rücktritt und Erlöschen im Falle der Heirat oder des Zusammenlebens des Mieters
Original Text

1. Äußert der Mieter den Wunsch, den Vertrag nicht zu verlängern oder von ihm zurückzutreten, ohne dass der mit ihm zusammenlebende Ehegatte zustimmt, so kann der Mietvertrag zugunsten des Ehegatten fortgesetzt werden.

2. Zu diesem Zweck kann der Vermieter den Ehegatten des Mieters auffordern, seinen diesbezüglichen Willen zu äußern.

Nach Zustellung der Mitteilung endet das Mietverhältnis, wenn der Ehegatte nicht innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Datum der Mitteilung antwortet. Der Ehegatte hat den entsprechenden Mietzins bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen, sofern er nicht bereits gezahlt wurde.

3. Verlässt der Mieter die Wohnung ohne ausdrückliche Erklärung der Aufgabe oder Nichtverlängerung, so kann der Mietvertrag zugunsten des mit ihm zusammenlebenden Ehegatten fortgesetzt werden, sofern der Vermieter innerhalb eines Monats nach der Aufgabe eine schriftliche Mitteilung des Ehegatten erhält, in der dieser seinen Wunsch äußert, Mieter zu werden.

Wird der Mietvertrag wegen Nichtbeachtung der Kündigungsfrist gekündigt, so ist der Ehegatte zur Zahlung der Miete für den betreffenden Monat verpflichtet.

4. Die Bestimmungen der vorstehenden Abschnitte gelten auch zugunsten der Person, die mit dem Mieter mindestens in den letzten zwei Jahren vor der Kündigung oder der Aufgabe dauerhaft in einer Eheähnlichen Beziehung gelebt hat, unabhängig von ihrer sexuellen Ausrichtung, es sei denn, sie hatten gemeinsame Kinder; in diesem Fall genügt das bloße Zusammenleben.

Artikel 13: Beendigung des Rechts des Vermieters
Original Text

1. Wird das Recht des Vermieters während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. sieben Jahre, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt, durch die Ausübung eines herkömmlichen Rücktrittsrechts, die Eröffnung einer Treuhändervertretung, die Zwangsversteigerung aufgrund einer Zwangsvollstreckung oder eines gerichtlichen Urteils oder die Ausübung eines Kaufoptionsrechts beendet, so ist der Mieter in jedem Fall berechtigt, das Mietverhältnis bis zu fünf bzw. sieben Jahren fortzusetzen, unbeschadet des in Artikel 9.1 vorgesehenen Rechts auf Nichtverlängerung.

Bei Verträgen mit einer vereinbarten Laufzeit von mehr als fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, erlischt der Mietvertrag, wenn das Recht des Vermieters nach den ersten fünf Jahren bzw. den ersten sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, aufgrund eines der im vorstehenden Absatz genannten Umstände beendet wird. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der Mietvertrag vor dem Recht, das die Beendigung des Rechts des Vermieters bestimmt, in das Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall wird das Mietverhältnis für die vereinbarte Dauer fortgesetzt.

2. Mietverträge, die von Nießbrauchern, Oberflächeneigentümern und allen anderen, die ein ähnliches Nutzungsrecht an einer Immobilie haben, gewährt werden, enden mit dem Erlöschen des Rechts des Vermieters, zusätzlich zu den anderen Gründen für die Beendigung, die sich aus den Bestimmungen dieses Gesetzes ergeben.

3. Mietverträge über eine fremde Wohnung, die der Mieter in gutem Glauben mit der Person abgeschlossen hat, die im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist oder die aufgrund eines Sachverhalts, dessen Entstehung dem wahren Eigentümer zuzurechnen ist, als Eigentümer erscheint, haben eine Laufzeit von fünf Jahren, unbeschadet des in Artikel 9.1 genannten Rechts auf Nichtverlängerung, es sei denn, der genannte Eigentümer ist eine juristische Person; in diesem Fall beträgt die Laufzeit sieben Jahre.

Artikel 14: Veräußerung der Mietwohnung
Original Text

Der Erwerber einer Mietwohnung tritt während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. sieben Jahre, wenn der vorherige Vermieter eine juristische Person war, in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, auch wenn die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes erfüllt sind.

Beträgt die vereinbarte Dauer mehr als fünf Jahre oder mehr als sieben Jahre, wenn der frühere Vermieter eine juristische Person war, so tritt der Erwerber für die gesamte vereinbarte Dauer in das Recht ein, es sei denn, er erfüllt die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes. In diesem Fall hat der Erwerber den Mietvertrag nur für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der Fünfjahresfrist bzw. sieben Jahre, wenn es sich um eine juristische Person handelt, zu tragen, und der Veräußerer hat den Mieter mit einem Betrag zu entschädigen, der einer geltenden Monatsmiete für jedes Jahr des Vertrags entspricht, das über die vorgenannte Frist von fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn es sich bei dem früheren Vermieter um eine juristische Person handelt, hinaus noch zu erfüllen ist.

Haben die Parteien vereinbart, dass der Verkauf der Wohnung den Mietvertrag beendet, muss der Erwerber den Mietvertrag nur für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der Fünfjahresfrist bzw. sieben Jahre, wenn der vorherige Vermieter eine juristische Person war, tragen.

Artikel 34 Hypothekengesetz

Ein Dritter, der gutgläubig ein Recht von einer Person, die im Register als zur Übertragung befugt erscheint, entgeltlich erwirbt, wird in seinem Erwerb belassen, sobald er sein Recht eingetragen hat, auch wenn das Recht des Veräußerers später aus Gründen, die nicht im Register eingetragen sind, erlischt oder beendet wird.
Der gute Glaube des Dritten wird immer vermutet, solange nicht nachgewiesen wird, dass er von der Unrichtigkeit des Registers wusste.
Unentgeltliche Erwerber genießen im Register nicht mehr Schutz als ihr Verschenker oder Veräußerer.

Artikel 15: Trennung, Scheidung oder Ungültigerklärung der Ehe des Mieters
Original Text

1. Im Falle der Ungültigerklärung der Ehe, der Trennung oder der Scheidung des Mieters kann der nicht mietberechtigte Ehegatte die gemietete Wohnung weiter nutzen, wenn sie ihm nach den Bestimmungen des geltenden Zivilrechts zugewiesen wird. Der Ehegatte, dem der Gebrauch der gemieteten Wohnung auf Dauer oder für eine längere Zeit als die Restlaufzeit des Mietvertrags überlassen wurde, wird Vertragsinhaber.

2. Die Absicht des Ehegatten, die Wohnung weiterhin zu nutzen, ist dem Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der entsprechenden gerichtlichen Entscheidung mitzuteilen, wobei eine Kopie der genannten gerichtlichen Entscheidung oder des Teils davon, der die Nutzung der Wohnung betrifft, beizufügen ist.

Artikel 16: Tod des Mieters
Original Text

1. Im Falle des Todes des Mieters können folgende Personen in den Vertrag eintreten:

a) der Ehegatte des Mieters, der zum Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter zusammenlebte
b) die Person, die mit dem Mieter mindestens zwei Jahre vor dem Todeszeitpunkt dauerhaft in einer dem Ehegatten vergleichbaren Beziehung der Verbundenheit zusammengelebt hat, ungeachtet ihrer sexuellen Ausrichtung, es sei denn, sie hatten gemeinsame Kinder; in diesem Fall genügt das bloße Zusammenleben
c) die Nachkommen des Mieters, die zum Zeitpunkt seines Todes unter seiner elterlichen Gewalt oder Vormundschaft standen oder mit ihm in den beiden vorangegangenen Jahren gewöhnlich zusammengelebt haben
d) die Verwandten in aufsteigender Linie des Mieters, die während der letzten zwei Jahre vor seinem Tod gewöhnlich mit ihm zusammengelebt haben
e) die Geschwister des Mieters, auf die der unter dem vorstehenden Punkt genannte Umstand zutrifft
f) Andere als die in den vorstehenden Punkten genannten Personen, die an einer Behinderung von mindestens 65 % leiden, sofern sie mit dem Mieter bis zum dritten Grad verwandt sind und in den letzten zwei Jahren vor dessen Tod mit ihm zusammengelebt haben

Wenn zum Zeitpunkt des Todes des Mieters keine dieser Personen vorhanden ist, wird das Mietverhältnis beendet.

2. Sind mehrere der vorgenannten Personen vorhanden, so gilt in Ermangelung einer einmütigen Vereinbarung darüber, wer von ihnen der Begünstigte des Forderungsübergangs sein soll, die im vorstehenden Absatz festgelegte Rangfolge, mit der Ausnahme, dass siebzigjährige Eltern gegenüber Nachkommen bevorzugt werden. Unter den Nachkommen und Vorfahren hat derjenige den Vorzug, der dem Grad nach am nächsten ist, und unter den Geschwistern hat derjenige, der eine doppelseitige verwandtschaftliche Bindung hat, den Vorzug vor dem Halbgeschwister.

In Fällen der Gleichstellung wird zugunsten der Person mit einer Behinderung von 65 % oder mehr entschieden, in Ermangelung einer solchen Situation zugunsten der Person mit den größten familiären Verpflichtungen und in letzter Instanz zugunsten des jüngsten Nachkommens, des ältesten Vorfahren oder des jüngsten Geschwisters.

3. Der Mietvertrag erlischt, wenn der Vermieter nicht innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Mieters eine schriftliche Mitteilung über die Tatsache des Todes mit einer Sterbeurkunde und über die Identität des Übernehmers erhält, in der er sein Verhältnis zu dem Verstorbenen angibt und gegebenenfalls nachweist, dass er die gesetzlichen Voraussetzungen für den Forderungsübergang erfüllt. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses sind alle Nachfolger des Mieters gesamtschuldnerisch zur Zahlung des Mietzinses für die genannten drei Monate verpflichtet, es sei denn, sie verzichten innerhalb des auf den Tod folgenden Monats durch schriftliche Mitteilung an den Vermieter auf ihr Recht.

Gehen beim Vermieter mehrere frist- und formgerechte Mitteilungen ein, deren Absender behaupten, Begünstigte des Forderungsübergangs zu sein, kann der Vermieter sie als Gesamtschuldner für die Verpflichtungen des Mieters betrachten, solange sie ihren Anspruch auf Forderungsübergang aufrechterhalten.

4. In Mietverträgen mit einer ursprünglichen Laufzeit von mehr als fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, können die Parteien vereinbaren, dass im Falle des Todes des Mieters kein Recht auf Forderungsübergang besteht, wenn dieser nach den ersten fünf Jahren der Laufzeit des Mietvertrags bzw. den ersten sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, eintritt, oder dass der Mietvertrag nach fünf Jahren beendet wird, wenn der Tod vorher eingetreten ist, bzw. nach sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Dieser Verzicht auf das Recht auf Forderungsübergang kann auf keinen Fall vereinbart werden, wenn sich die Personen, die dieses Recht gemäß den Bestimmungen von Absatz 1 dieses Artikels ausüben können, in einer besonders schutzbedürftigen Situation befinden und Minderjährige, Menschen mit Behinderungen oder Personen über 65 Jahre betroffen sind.

Artikel 17: Festlegung der Miete
Original Text

1. Die Miete ist die von den Parteien frei vereinbarte Miete.

2. Sofern nicht anders vereinbart, ist die Miete monatlich zu zahlen und muss innerhalb der ersten sieben Tage des Monats entrichtet werden. In keinem Fall darf der Vermieter die Vorauszahlung von mehr als einer Monatsmiete verlangen.

3. Die Zahlung erfolgt an dem Ort und nach den Modalitäten, die von den Parteien vereinbart wurden, oder andernfalls in bar in der gemieteten Wohnung.

4. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Quittung über die Zahlung zu geben, es sei denn, es wurde vereinbart, dass dies durch Verfahren geschieht, die die tatsächliche Erfüllung der Zahlungsverpflichtung durch den Mieter belegen.

Die Quittung oder das an ihre Stelle tretende Akkreditierungsdokument muss die für die verschiedenen Konzepte, aus denen sich die Gesamtzahlung zusammensetzt, gezahlte Beträge und insbesondere die geltende Miete gesondert ausweisen.

Stellt der Vermieter die Quittung nicht aus, gehen alle Kosten, die dem Mieter zur Erfassung der Zahlung entstehen, zu seinen Lasten.

5. In Mietverträgen können die Parteien frei vereinbaren, dass während eines bestimmten Zeitraums die Verpflichtung zur Mietzahlung ganz oder teilweise durch die Verpflichtung des Mieters ersetzt werden kann, das Objekt zu den vereinbarten Bedingungen zu renovieren oder zu sanieren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter in keinem Fall eine zusätzliche Entschädigung für die Kosten der an der Immobilie durchgeführten Arbeiten verlangen. Führt der Mieter die Arbeiten nicht gemäß den vereinbarten Bedingungen durch, so kann dies zur Kündigung des Mietvertrags führen, wobei die Bestimmungen des Artikels 23.2 Anwendung finden.

Artikel 18: Anpassung der Miete
Original Text

1. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Mietzins vom Vermieter oder vom Mieter nur zu dem Zeitpunkt angepasst werden, an dem jedes Jahr der Vertragslaufzeit zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen erfüllt ist. In Ermangelung einer ausdrücklichen Vereinbarung werden die Verträge nicht aktualisiert.

Im Falle einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien über einen Mechanismus zur Aktualisierung der Geldwerte ohne Angabe des Referenzindexes oder der Methodik wird der Mietzins für jeden Jahreszeitraum unter Bezugnahme auf die jährliche Veränderung des Index der Wettbewerbsgarantie am Tag der jeweiligen Aktualisierung aktualisiert, wobei als Referenzmonat für die Aktualisierung derjenige Monat herangezogen wird, der dem letzten am Tag der Aktualisierung des Vertrags veröffentlichten Index entspricht.

Die sich aus der jährlichen Aktualisierung des Mietzinses ergebende Erhöhung darf auf keinen Fall das Ergebnis der Anwendung der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes am Tag der jeweiligen Aktualisierung übersteigen, wobei als Bezugsmonat für die Aktualisierung derjenige Monat herangezogen wird, der dem letzten Index entspricht, der am Tag der Aktualisierung des Vertrags veröffentlicht wurde.

2. Der aktualisierte Mietzins ist von dem Monat an an von dem Mieter zu zahlen, der auf den Monat folgt, in dem die betreffende Partei die andere Partei schriftlich benachrichtigt, wobei sie den Prozentsatz der Änderung angibt und auf Wunsch des Mieters die entsprechende Bescheinigung des Nationalen Instituts für Statistik beifügt.

Die Mitteilung durch Vermerk über den Eingang der letzten Monatszahlung ist gültig.

Artikel 19: Erhöhung der Miete aufgrund von Verbesserungen
Original Text

1. Die Durchführung von Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter nach Ablauf von fünf Jahren der Vertragslaufzeit bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, berechtigt ihn, sofern nichts anderes vereinbart wurde, zu einer Erhöhung des jährlichen Mietzinses um den Betrag, der sich ergibt, wenn auf das in die Verbesserung investierte Kapital der zum Zeitpunkt des Abschlusses der Arbeiten geltende gesetzliche Zinssatz, erhöht um drei Punkte, angewandt wird, ohne dass die Erhöhung zwanzig Prozent des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietzinses übersteigt.

Bei der Berechnung des investierten Kapitals werden die für die Ausführung der Arbeiten erhaltenen öffentlichen Zuschüsse abgezogen.

2. Betrifft die Verbesserung mehrere Objekte eines Gebäudes im Rahmen der horizontalen Eigentumsordnung, muss der Vermieter das investierte Kapital anteilig auf alle Objekte aufteilen, wobei er zu diesem Zweck die Beteiligungsquoten für jedes einzelne Objekt anwendet.

Bei Gebäuden, die nicht unter die horizontale Eigentumsregelung fallen, wird das investierte Kapital durch eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und den Mietern anteilig auf die betroffenen Immobilien verteilt. In Ermangelung einer Vereinbarung wird sie anteilig nach der Fläche des Mietobjekts verteilt.

3. Die Mieterhöhung erfolgt ab dem Monat, der auf den Monat folgt, in dem der Vermieter dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten die Höhe des Mietzinses schriftlich mitteilt, wobei er die Berechnungen, die zur Ermittlung des Mietzinses geführt haben, im Einzelnen darlegt und Kopien der Unterlagen beifügt, aus denen sich die Kosten der durchgeführten Arbeiten ableiten lassen.

4. Unbeschadet der Bestimmungen der vorhergehenden Abschnitte und der Entschädigung, die gemäß Artikel 22 anwendbar sein kann, können jederzeit ab Beginn der Laufzeit des Mietvertrags und nach vorheriger Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter Verbesserungsarbeiten in der gemieteten Wohnung durchgeführt und die Miete des Vertrags erhöht werden, ohne dass dies eine Unterbrechung der in Artikel 9 festgelegten obligatorischen Verlängerungsfrist oder der in Artikel 10 des vorliegenden Gesetzes genannten stillschweigenden Verlängerung oder einen Neubeginn der Berechnung dieser Fristen bedeutet. In jedem Fall muss der Umfang der Verbesserungsarbeiten über die Erfüllung der in Artikel 21 dieses Gesetzes genannten Erhaltungspflicht durch den Vermieter hinausgehen.

Artikel 20: Gemeinkosten und individuelle Nebenkosten
Original Text

1. Die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Kosten für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Objekts, seine Dienstleistungen, Steuern, Abgaben und Verpflichtungen, die sich nicht individualisieren lassen und die dem Mietobjekt oder seinem Zubehör entsprechen, vom Mieter getragen werden.

Bei Gebäuden, die unter die horizontale Eigentumsregelung fallen, sind diese Kosten die Kosten, die dem gemieteten Objekt entsprechend seinem Anteil an der Beteiligung entsprechen.

Bei Gebäuden, die nicht unter das horizontale Eigentumsregime fallen, sind diese Kosten diejenigen, die dem gemieteten Objekt entsprechend seiner Fläche zugewiesen wurden.

Diese Vereinbarung bedarf zu ihrer Gültigkeit der Schriftform und muss den jährlichen Betrag dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festlegen. Das Abkommen, das sich auf die Steuern bezieht, hat keine Auswirkungen auf die Verwaltung.

Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie und die Formalisierung des Vertrags werden vom Vermieter getragen, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt.

2. Während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. während der ersten sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, darf der Betrag, den der Mieter für den im vorstehenden Abschnitt genannten Zweck zu zahlen hat, mit Ausnahme der Steuern, nur im Einvernehmen der Parteien jährlich erhöht werden, und zwar niemals um einen Prozentsatz, der das Doppelte des Prozentsatzes übersteigt, um den der Mietzins nach den Bestimmungen des Artikels 18.1 erhöht werden kann.

3. Der Mieter ist in jedem Fall für die Kosten der Services des Mietobjekts verantwortlich, die durch Zählgeräte (Anm. Übersetzer: Damit sind Strom-Gas- Wasserzähler und sonstige gemeint) ermittelt werden.

4. Der Nachweis für die Zahlung der in diesem Artikel genannten Kosten ist in der in Artikel 17 Absatz 4 vorgesehenen Weise zu erbringen.

Artikel 21: Instandhaltung der Wohnung
Original Text

1. Der Vermieter ist verpflichtet, ohne das Recht auf Mieterhöhung alle Reparaturen durchzuführen, die notwendig sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, um dem vereinbarten Gebrauch zu dienen, es sei denn, die Verschlechterung der betreffenden Reparatur ist dem Mieter gemäß den Bestimmungen der Artikel 1.563 und Artikel 1.564 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zuzurechnen.

Die Verpflichtung zur Reparatur beschränkt sich auf die Zerstörung der Wohnung durch eine nicht vom Vermieter zu vertretende Ursache. Zu diesem Zweck gelten die Bestimmungen von Artikel 28.

2. Wenn die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgeschoben werden kann, ist der Mieter verpflichtet, sie zu dulden, auch wenn sie sehr lästig sind oder wenn ihm währenddessen ein Teil der Wohnung entzogen wird.

Dauern die Arbeiten länger als zwanzig Tage, so wird die Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung gemindert, der dem Mieter vorenthalten wird.

3. Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich über die Notwendigkeit der in Absatz 1 dieses Artikels genannten Reparaturen zu informieren, und zwar ausschließlich zu dem Zweck, dem Vermieter eine direkte Überprüfung des Zustands der Wohnung durch ihn selbst oder durch von ihm benannte Techniker zu ermöglichen. Er kann jederzeit nach Benachrichtigung des Vermieters dringende Reparaturen durchführen, um drohende Schäden oder schwerwiegende Unannehmlichkeiten zu vermeiden, und die Kosten dafür sofort vom Vermieter verlangen.

4. Der Mieter ist für kleinere Reparaturen verantwortlich, die aufgrund von Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung verursacht werden, erforderlich sind.

Artikel 22: Verbesserungsarbeiten
Original Text

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter zu dulden, deren Ausführung nach vernünftigem Ermessen nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgeschoben werden kann.

2. Der Vermieter, der solche Arbeiten durchführen will, muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über die Art, den Beginn, die Dauer und die voraussichtlichen Kosten der Arbeiten informieren. Innerhalb eines Monats nach dieser Mitteilung kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten, es sei denn, die Arbeiten beeinträchtigen die gemietete Wohnung nicht oder nur in unerheblichem Maße. Der Mietvertrag wird innerhalb von zwei Monaten nach der Kündigung beendet; während dieser Zeit dürfen die Arbeiten nicht aufgenommen werden.

3. Der Mieter, der die Arbeiten unterstützt, hat Anspruch auf eine Minderung der Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, der ihm durch die Arbeiten entzogen wird, sowie auf eine Entschädigung für die Kosten, die er aufgrund der Arbeiten aufwenden muss.

Artikel 23: Renovierung durch den Mieter
Original Text

1. Der Mieter darf ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters keine Arbeiten durchführen, die die Konfiguration der Wohnung oder des in Artikel 2 Absatz 2 genannten Inventars verändern. Der Mieter darf auf keinen Fall Arbeiten durchführen, die die Stabilität oder Sicherheit der Wohnung beeinträchtigen.

2. Unbeschadet des Kündigungsrechts kann der Vermieter, der die Durchführung der Arbeiten nicht genehmigt hat, bei Beendigung des Vertrags vom Mieter die Wiederherstellung des vorherigen Zustands oder die Beibehaltung der durchgeführten Änderung verlangen, ohne daß dieser eine Entschädigung verlangen kann.

Hat der Mieter ungeachtet der Bestimmungen von Absatz 1 dieses Artikels Arbeiten durchgeführt, die zu einer Beeinträchtigung der Stabilität des Gebäudes oder der Sicherheit der Wohnung oder ihres Inventars geführt haben, kann der Vermieter vom Mieter unverzüglich die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen.

Artikel 24: Mieter mit Behinderungen
Original Text

1. Der Mieter kann nach vorheriger schriftlicher Mitteilung an den Vermieter die notwendigen Arbeiten oder Maßnahmen in der Wohnung durchführen, damit diese in geeigneter Weise und in Übereinstimmung mit der Behinderung oder dem Alter von über siebzig Jahren sowohl des Mieters selbst als auch seines Ehepartners, der Person, mit der er ständig in einer analogen Beziehung der Zuneigung lebt, unabhängig von ihrer sexuellen Orientierung, oder seiner Verwandten, die ständig mit einem von ihnen zusammenleben, genutzt werden kann, vorausgesetzt, dass sie nicht die gemeinsamen Elemente oder Dienstleistungen des Gebäudes beeinträchtigen oder eine Abnahme seiner Stabilität oder Sicherheit verursachen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Vertrages den vorherigen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, wenn der Vermieter dies verlangt.

Artikel 25: Recht auf bevorrechtigten Erwerb
Original Text

1. Im Falle des Verkaufs der Mietwohnung hat der Mieter das Recht, diese unter den in den folgenden Absätzen genannten Bedingungen bevorzugt zu erwerben.

2. Der Mieter kann innerhalb von dreißig Kalendertagen ab dem Tag, der auf den Tag folgt, an dem er in zuverlässiger Weise über die Entscheidung zum Verkauf des Mietobjekts, den Preis und die anderen wesentlichen Bedingungen der Übertragung informiert wurde, ein Vorkaufsrecht an dem Mietobjekt ausüben.

Die Wirkung der im vorstehenden Absatz vorgesehenen Notifizierung erlischt einhundertachtzig Kalendertage nach dieser Notifizierung.

3. In dem im vorstehenden Absatz genannten Fall kann der Mieter das Rücktrittsrecht vorbehaltlich der Bestimmungen von Artikel 1.518 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausüben, wenn die vorgesehene Mitteilung nicht erfolgt ist oder wenn eine der erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt wurde, sowie wenn der tatsächliche Verkaufspreis niedriger ist oder die übrigen wesentlichen Bedingungen weniger belastend sind. Das Rücktrittsrecht erlischt dreißig Kalendertage nach dem Tag, an dem der Erwerber dem Mieter die wesentlichen Bedingungen, unter denen der Kaufvertrag zustande gekommen ist, durch Übergabe einer Abschrift der Urkunde oder des Dokuments, in der/dem er beurkundet wurde, in zuverlässiger Weise mitgeteilt hat.

Königlicher Erlass vom 24. Juli 1889 zur Veröffentlichung des Zivilgesetzbuches
Artikel 1518
Der Verkäufer kann von seinem Rücktrittsrecht nur Gebrauch machen, wenn er dem Käufer den Verkaufspreis zuzüglich des Kaufpreises erstattet:
1.° Die Kosten des Vertrags und alle anderen rechtmäßigen Zahlungen, die für den Verkauf geleistet wurden.
2.° Die notwendigen und angemessenen Ausgaben für den verkauften Gegenstand.

4. Das Vorkaufsrecht des Mieters hat Vorrang vor allen anderen vergleichbaren Rechten, mit Ausnahme des Rücktrittsrechts, das dem Miteigentümer der Wohnung zuerkannt wurde, oder des herkömmlichen Rechts, das zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Grundbuch eingetragen war.

5. Für die Eintragung von Kaufverträgen über Mietwohnungen in das Grundbuch muss der Nachweis erbracht werden, dass die in den vorangegangenen Abschnitten vorgesehenen Notifizierungen unter den dort genannten Voraussetzungen erfolgt sind. Wenn die verkaufte Wohnung nicht vermietet ist, muss der Verkäufer dies in der Urkunde unter Strafandrohung wegen Fälschung einer öffentlichen Urkunde erklären, damit der Erwerb eintragungsfähig ist.

6. Betrifft der Verkauf neben der vermieteten Wohnung auch die anderen Gegenstände, die von dem in Artikel 3 genannten Vermieter als Zubehör zur Wohnung vermietet werden, so kann der Mieter das Vorkaufsrecht nicht nur an der Wohnung ausüben.

7. Ein Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn die vermietete Wohnung gemeinsam mit anderen Wohnungen oder Räumlichkeiten des Vermieters, die Teil desselben Anwesens sind, verkauft wird, und auch nicht, wenn alle Wohnungen und Räumlichkeiten des Anwesens von verschiedenen Eigentümern gemeinsam an denselben Käufer verkauft werden. In diesen Fällen kann das Wohnungsbaugesetz ein Vorkaufsrecht und ein Vorkaufsrecht in Bezug auf die gesamte Immobilie zugunsten der von der zuständigen Wohnungsverwaltung benannten Stelle vorsehen, wobei für die Mitteilung und die Ausübung dieser Rechte die Bestimmungen der vorstehenden Abschnitte gelten.

Gibt es in dem Gebäude nur eine Wohnung, so hat der Mieter das in diesem Artikel vorgesehene Vorkaufsrecht.

8. Ungeachtet der Bestimmungen der vorstehenden Absätze können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter auf das Recht des bevorrechtigten Erwerbs verzichten kann.

In den Fällen, in denen ein solcher Verzicht vereinbart wurde, muss der Vermieter den Mieter mindestens dreißig Tage vor Abschluss des Kaufvertrags über seine Absicht informieren, die Wohnung zu verkaufen.

KAPITEL V
Aussetzung, Kündigung und Erlöschen des Vertrags

Artikel 26: Bewohnbarkeit der Wohnung
Original Text

Wenn die Durchführung von Erhaltungsarbeiten oder von einer zuständigen Behörde genehmigten Arbeiten in der Mietwohnung dazu führt, dass diese unbewohnbar wird, hat der Mieter die Möglichkeit, den Vertrag auszusetzen oder ohne jegliche Entschädigung vom Vertrag zurückzutreten.

Die Aussetzung des Vertrags hat zur Folge, dass die Vertragslaufzeit bis zum Abschluss der Arbeiten ausgesetzt wird und die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ruht.

Artikel 27: Nichterfüllung von Verpflichtungen
Original Text

1. Die Nichterfüllung der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen durch eine der Parteien gibt der Partei, die ihre Verpflichtungen erfüllt hat, das Recht, die Erfüllung der Verpflichtung zu verlangen oder die Beendigung des Vertrags gemäß den Bestimmungen von Artikel 1.124 des Zivilgesetzbuchs zu verlangen.

2. Darüber hinaus kann der Vermieter den Vertrag von Rechts wegen aus folgenden Gründen kündigen:

a) Nichtzahlung des Mietzinses oder gegebenenfalls eines der Beträge, deren Zahlung der Mieter übernommen hat oder die ihm entsprechen.
b) Nichtbezahlung der Kaution oder deren Aktualisierung.
c) Die nicht genehmigte Untervermietung oder Abtretung.
d) Schäden, die böswillig an der Immobilie verursacht werden, oder Arbeiten, denen der Vermieter nicht zugestimmt hat, wenn seine Zustimmung erforderlich ist.
e) Wenn in der Wohnung lästige, ungesunde, schädliche, belästigende, gefährliche oder illegale Aktivitäten stattfinden.
f) wenn die Wohnung nicht mehr in erster Linie dazu bestimmt ist, den ständigen Wohnbedarf des Mieters oder der Person zu decken, die sie gemäß Artikel 7 bewohnt hat.

3. Ebenso kann der Mieter den Vertrag aus den folgenden Gründen kündigen:

a) Versäumnis des Vermieters, die in Artikel 21 genannten Reparaturen auszuführen.
b) Die faktische oder rechtliche Störung der Nutzung der Wohnung durch den Vermieter.

4. Bei im Grundbuch eingetragenen Mietverträgen über städtische Grundstücke, wenn im Vertrag festgelegt ist, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt wird und dass das Grundstück in diesem Fall unverzüglich an den Vermieter zurückgegeben wird, Die Kündigung erfolgt von Rechts wegen, wenn der Vermieter den Mieter gerichtlich oder notariell unter der in der Anmeldung angegebenen Adresse vorgeladen und zur Zahlung oder Einhaltung aufgefordert hat und der Mieter nicht innerhalb der folgenden zehn Werktage auf die Vorladung geantwortet oder die Kündigung von Rechts wegen akzeptiert hat, und zwar über denselben Richter oder Notar, der die Vorladung ausgesprochen hat.

Die im Eintragungsverfahren vorgelegte Eigentumsurkunde und die Kopie des Mahnbescheids, aus dem sich die Mitteilung ergibt und auf die die zur Zahlung aufgeforderte Person nicht geantwortet hat oder auf die sie durch Annahme der Entscheidung von Rechts wegen geantwortet hat, reichen als Titel für die Löschung des Mietvertrags im Grundbuchamt aus.

Wenn auf dem Mietvertrag nachträgliche Belastungen bestehen, ist es für seine Aufhebung ebenfalls erforderlich, die zuverlässige Benachrichtigung der Inhaber desselben an die im Register angegebene Adresse zu begründen und die Hinterlegung der vom Mieter geleisteten Kaution zu ihren Gunsten vor demselben Notar zu beglaubigen.

Artikel 28. Beendigung des Mietverhältnisses
Original Text

Der Mietvertrag wird außer aus den anderen in diesem Titel genannten Gründen aus folgenden Gründen gekündigt:

a) Durch den Verlust der Mietsache aufgrund von Ursachen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
b) durch die von der zuständigen Behörde genehmigte endgültige Erklärung des Ruins.

TITEL III
Mietverträge für andere Zwecke als Wohnzwecke

Artikel 29. Veräußerung des Mietobjekts
Original Text

Der Erwerber des Mietobjekts tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, es sei denn, der Erwerber erfüllt die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes.

Verordnung vom 8. Februar 1946 zur Genehmigung des neuen amtlichen Wortlauts des Hypothekengesetzes

Artikel 34
Ein Dritter, der gutgläubig ein Recht von einer Person, die im Register als zur Übertragung befugt erscheint, entgeltlich erwirbt, wird, sobald er sein Recht eingetragen hat, in seinem Erwerb aufrechterhalten, auch wenn das Recht des Erteilers später aus Gründen, die nicht im Register selbst eingetragen sind, gelöscht wird oder erlischt.
Der gute Glaube des Dritten wird immer vermutet, solange nicht nachgewiesen wird, dass er von der Unrichtigkeit des Registers wusste.
Unentgeltliche Erwerber genießen im Register nicht mehr Schutz als ihr Erteiler oder Veräußerer.

Artikel 30: Erhaltung, Verbesserung und Arbeiten durch den Mieter
Original Text

Die Bestimmungen der Artikel 21, 22, 23 und 26 dieses Gesetzes sind auch auf die in diesem Titel geregelten Mietverhältnisse anwendbar. Die Bestimmungen des Artikels 19 gelten auch für den Beginn des Mietverhältnisses.

Artikel 31: Recht auf bevorrechtigten Erwerb
Original Text

Auf die in diesem Titel geregelten Mietverhältnisse sind die Bestimmungen des Artikels 25 dieses Gesetzes anwendbar.

Artikel 32: Abtretung des Vertrags und Untervermietung
Original Text

1. Wird in dem gemieteten Objekt eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausgeübt, so kann der Mieter das Objekt ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder den Mietvertrag abtreten.

2. Bei teilweiser Untervermietung hat der Vermieter Anspruch auf eine Mieterhöhung in Höhe von 10 % der laufenden Miete, bei Abtretung des Mietvertrags oder vollständiger Untervermietung des Mietobjekts in Höhe von 20 %.

3. Ein Wechsel in der Person des Mieters infolge einer Verschmelzung, Umwandlung oder Ausgliederung des Unternehmens des Mieters gilt nicht als Übergang, doch hat der Vermieter Anspruch auf die im vorstehenden Abschnitt vorgesehene Erhöhung des Mietzinses.

4. Sowohl die Abtretung als auch die Untervermietung müssen dem Vermieter innerhalb eines Monats nach ihrem Abschluss in unwiderlegbarer Weise mitgeteilt werden.

Artikel 33: Tod des Mieters
Original Text

Im Falle des Todes des Mieters kann, wenn in den Räumlichkeiten eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausgeübt wird, der Erbe oder Vermächtnisnehmer, der die Tätigkeit weiterführt, bis zur Beendigung des Vertrags in die Rechte und Pflichten des Mieters eintreten.

Der Forderungsübergang muss dem Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach dem Tod des Mieters schriftlich mitgeteilt werden.

Artikel 34: Entschädigung des Mieters
Original Text

Die Beendigung eines Mietvertrags über eine Immobilie, in der in den letzten fünf Jahren eine gewerbliche Einzelhandelstätigkeit ausgeübt wurde, aufgrund des Ablaufs der üblichen Laufzeit berechtigt den Mieter zu einer Entschädigung zu Lasten des Vermieters, sofern der Mieter vier Monate vor Ablauf der Laufzeit erklärt hat, dass er den Vertrag um mindestens fünf weitere Jahre und zu einer marktüblichen Miete verlängern möchte. Als Marktmiete gilt die von den Parteien vereinbarte Miete, in Ermangelung einer Vereinbarung die von dem von den Parteien ernannten Schiedsrichter zu diesem Zweck festgelegte Miete.

Die Höhe der Entschädigung wird wie folgt festgelegt:

1. Nimmt der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Mietvertrages in derselben Gemeinde dieselbe Tätigkeit auf, die er zuvor ausgeübt hat, so umfasst die Entschädigung die Kosten der Verlegung und den Schaden, der durch den Verlust von Kunden im Verhältnis zu dem Kundenstamm entsteht, den er in den früheren Räumlichkeiten hatte, berechnet im Verhältnis zu dem Kundenstamm, den er in den ersten sechs Monaten der neuen Tätigkeit hatte.
2. Nimmt der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses eine andere Tätigkeit oder gar keine Tätigkeit auf und übt der Vermieter oder ein Dritter innerhalb desselben Zeitraums in den Räumlichkeiten dieselbe oder eine ähnliche Tätigkeit wie der Mieter aus, so beträgt die Entschädigung eine monatliche Zahlung pro Jahr der Vertragsdauer, höchstens jedoch achtzehn monatliche Zahlungen.

Als verwandt gelten Tätigkeiten, die typischerweise, wenn auch nur teilweise, von der Kundschaft profitieren können, die durch die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit gewonnen wird.

Können sich die Parteien nicht über die Höhe der Entschädigung einigen, so wird der Betrag von dem von den Parteien ernannten Schiedsrichter festgesetzt.

Artikel 35: Beendigung von Rechts wegen
Original Text

Der Vermieter kann den Vertrag von Rechts wegen aus den in Artikel 27 Absatz 2 Buchstaben a), b), d) und e) genannten Gründen sowie wegen Übertragung oder Untervermietung der Räumlichkeiten unter Verstoß gegen Artikel 32 kündigen.

Artikel 36: Kaution
Original Text

1. Bei Vertragsabschluss ist eine Barkaution in Höhe einer Monatsmiete bei der Anmietung von Wohnungen und von zwei Monatsmieten bei der Anmietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken zu hinterlegen und zu zahlen.

2. Während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. während der ersten sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wird die Kaution nicht aktualisiert. Bei jeder Verlängerung des Mietvertrags kann der Vermieter jedoch verlangen, dass die Kaution erhöht wird, oder der Mieter kann verlangen, dass sie herabgesetzt wird, bis sie einer oder zwei Monatszahlungen der zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Miete entspricht.

3. Die Aktualisierung der Kaution während des Zeitraums, in dem die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrags fünf Jahre oder, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, sieben Jahre überschreitet, richtet sich nach den diesbezüglichen Vereinbarungen der Parteien. In Ermangelung einer besonderen Vereinbarung gilt das, was für die Aktualisierung der Miete vereinbart wurde, auch für die Aktualisierung der Kaution als vereinbart.

4. Der Restbetrag der Kaution, der bei Beendigung des Mietverhältnisses in bar an den Mieter zurückzuzahlen ist, ist mit gesetzlichen Zinsen zu verzinsen, wenn seit der Schlüsselübergabe durch den Mieter ein Monat verstrichen ist, ohne dass eine solche Rückgabe erfolgt ist.

5. Die Parteien können zusätzlich zur Barkaution jede Art von Garantie für die Erfüllung der Mietverpflichtungen des Mieters vereinbaren.

Bei der Vermietung von Wohnraum darf der Wert dieser zusätzlichen Sicherheit bei Verträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren bzw. bis zu sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, zwei Monatsmieten nicht überschreiten.

6. Die allgemeine Staatsverwaltung, die Verwaltungen der autonomen Gemeinschaften und die Einrichtungen, aus denen sich die lokale Verwaltung zusammensetzt, die autonomen Körperschaften, die öffentlichen Unternehmen und andere öffentliche Einrichtungen, die mit ihnen verbunden oder von ihnen abhängig sind, sowie die Gegenseitigkeitsgesellschaften, die mit der Sozialversicherung in ihrer öffentlichen Funktion der Zusammenarbeit bei der Verwaltung der Sozialversicherung zusammenarbeiten, sowie ihre gemeinsamen Zentren sind von der Verpflichtung zur Leistung einer Bürgschaft befreit, wenn die Miete aus ihrem jeweiligen Haushalt zu zahlen ist.

Artikel 37: Formalisierung des Mietvertrags
Original Text

Die Parteien können sich gegenseitig dazu verpflichten, den Mietvertrag schriftlich abzufassen.

In diesem Fall werden die Identität der Vertragsparteien, die Bezeichnung des Mietobjekts, die vereinbarte Dauer, der anfängliche Mietzins des Vertrags und die anderen von den Parteien frei vereinbarten Klauseln festgehalten.

TITEL V
Erbpachtverfahren

Artikel 38 bis 40

(Aufgehoben)

Zusätzliche Bestimmungen

Erste Zusatzbestimmung. Regelung für geförderte Mietwohnungen

1. Die Dauer der gesetzlichen Regelung für behördlich geschützte Wohnungen, die ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes als Mietwohnungen eingestuft sind, endet nach Ablauf der in den geltenden Vorschriften festgelegten Frist für die Rückzahlung des für ihren Ausbau aufgenommenen qualifizierten Darlehens oder, falls kein solches Darlehen aufgenommen wurde, nach fünfundzwanzig Jahren ab dem Datum der entsprechenden endgültigen Einstufung.

2. Die anfängliche Höchstmiete pro Nutzquadratmeter der im vorigen Abschnitt genannten Sozialwohnungen entspricht dem Prozentsatz des maximalen Verkaufspreises, der nach den geltenden Vorschriften des Staates oder der autonomen Gemeinschaft gilt.

3. Eine Überprüfung des Mietzinses für Sozialwohnungen ist nur dann zulässig, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien vorliegt. Im Falle einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien über einen Mechanismus zur Überprüfung der Geldwerte, in dem der Referenzindex oder die Methode nicht angegeben sind, wird der Pachtzins für jedes Jahr unter Bezugnahme auf die jährliche Veränderung des Garantieindex für die Wettbewerbsfähigkeit überprüft.

4. Zusätzlich zu den ursprünglichen oder geänderten Mieten kann der Vermieter die tatsächlichen Kosten für die vom Mieter genutzten und vom Vermieter bezahlten Dienstleistungen erhalten.

5. Unbeschadet der entsprechenden Verwaltungssanktionen sind Klauseln und Bestimmungen, die höhere Mieten als die in den geltenden Vorschriften für Sozialwohnungen zulässigen Höchstmieten festlegen, nichtig.

6. Die Bestimmungen der vorstehenden Abschnitte gelten nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, die durch das Königliche Gesetzesdekret 31/1978 (Anm. Übersetzer: Gesetz zunächst nur in spanisch) geregelt sind.

7. Die Bestimmungen der vorangegangenen Abschnitte sind allgemein anwendbar, wenn es keine spezifischen Rechtsvorschriften der zuständigen autonomen Gemeinschaften gibt.

8. Die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum unterliegt hinsichtlich der Vertragsdauer, der Mietzinsänderungen, der Obergrenzen für die Rückerstattung von Beträgen für die Beseitigung von Schäden und Verbesserungen sowie der Bestimmungen über das Abtretungsrecht und den Forderungsübergang im Mietvertrag den besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes, die in vollem Umfang anzuwenden sind, wenn der Mietvertrag nicht mehr den genannten besonderen Bestimmungen unterliegt.

Die Ausnahme erstreckt sich nicht auf Fragen der Zuständigkeit und des Verfahrens, die in ihrer Gesamtheit durch die Bestimmungen dieses Gesetzes geregelt werden.

Zweite Zusatzbestimmung. Änderung des Hypothekengesetzes
Original Text

1. Artikel 2 Nummer 5 des Hypothekengesetzes, genehmigt durch Dekret vom 8. Februar 1946, lautet wie folgt:

"5.º Vermietung von unbeweglichem Vermögen sowie Untervermietung, Abtretung und Übertragung desselben."

2. Innerhalb von neun Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes werden die Voraussetzungen für den Zugang zum Grundbuch für städtische Mietverhältnisse durch Verordnung festgelegt.

Dritte Zusatzbestimmung. Hinterlegung von Kautionen
Original Text

1. Die autonomen Gemeinschaften können die Vermieter von städtischem Eigentum, das diesem Gesetz unterliegt, verpflichten, den Betrag der in Artikel 36.1 dieses Gesetzes geregelten Kaution ohne Verzinsung bis zur Beendigung des entsprechenden Vertrages zur Verfügung der autonomen Verwaltung oder der benannten öffentlichen Einrichtung zu stellen. Wenn die autonome Verwaltung oder die zuständige öffentliche Einrichtung einen Monat nach Ablauf des Vertrags den hinterlegten Betrag nicht zurückerstattet, fallen die entsprechenden gesetzlichen Zinsen an.

2. Zur Förderung der Transparenz und zur Erleichterung des Informationsaustauschs im Hinblick auf die Durchführung der öffentlichen Politiken werden in den Vorschriften für die Hinterlegung der im vorstehenden Abschnitt genannten Kaution die vom Verpächter zu liefernden Daten festgelegt, die mindestens Folgendes umfassen müssen:

a) Angaben zur Identifizierung des Vermieters und des Mieters, einschließlich der Anschriften für Benachrichtigungszwecke.
b) Angaben zur Identifizierung der Immobilie, einschließlich der Postanschrift, des Baujahrs und gegebenenfalls des Jahres und der Art der Renovierung, der bebauten Fläche für den privaten Gebrauch nach Nutzung, der Katasternummer und der Energieklasse.
c) die Merkmale des Mietvertrags, einschließlich der Jahresmiete, des festgelegten Zeitraums, des Aktualisierungssystems, der Höhe der Kaution und gegebenenfalls zusätzlicher Sicherheiten, der Art der Vereinbarung über die Zahlung der Grundversorgung und der Angabe, ob die Wohnung möbliert vermietet wird.

Vierte Zusatzbestimmung. Beihilfen für den Zugang zu Wohnraum
Original Text

Personen, denen in Anwendung der Bestimmungen der zweiten Übergangsbestimmung dieses Gesetzes das Recht auf Forderungsübergang von Todes wegen entzogen wurde, das ihnen in der durch das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch vorhanden) gebilligten Neufassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse zuerkannt wurde, sind bevorzugte Subjekte der öffentlichen Hilfsprogramme für den Zugang zu Wohnraum, sofern sie die in den genannten Programmen festgelegten Anforderungen in Bezug auf das Höchsteinkommen erfüllen.

Fünfte Zusatzbestimmung. Änderung des Gesetzes über Zivilprozesse
Original Text

1. Artikel 1.563 der Zivilprozessordnung wird wie folgt formuliert:

«1.° Die Räumung wegen Nichtzahlung von Mieten, ähnlichen Beträgen oder Beträgen, deren Zahlung der Mieter im Mietvertrag für Wohnungen oder im Mietvertrag für eine bewohnbare städtische Immobilie, in der berufliche, gewerbliche oder industrielle Tätigkeiten ausgeübt werden, übernommen hat, kann vom Mieter verhindert werden, wenn er zu einem bestimmten Zeitpunkt vor dem für die Verhandlung anberaumten Termin dem Kläger den Betrag der Beträge, auf die sich die Forderung stützt, und die Beträge, die er zu diesem Zeitpunkt schuldet, zahlt oder gerichtlich oder notariell zur Verfügung stellt.
2.° Diese Stornierung erfolgt nicht, wenn zuvor eine andere Stornierung erfolgt ist oder wenn der Vermieter den Mieter vier Monate vor der Klageerhebung in einer Weise zur Zahlung aufgefordert hat, die einen Nachweis ermöglicht, und der Mieter die zum Zeitpunkt der Klageerhebung geschuldeten Beträge nicht bezahlt hat.
3.° In jedem Fall sind in dem Schriftstück, mit dem der Antrag gestellt wird, die Begleitumstände anzugeben, die die Einbehaltung zulassen oder nicht zulassen. Gegebenenfalls weist das Gericht in der Ladung auf die Verpflichtung hin, den Betrag vor der Verhandlung zu zahlen oder zu hinterlegen.»

2. Berufungen gegen Urteile in den in Artikel 38 genannten Angelegenheiten werden sowohl vor den Provinzgerichten als auch vor den Obersten Gerichtshöfen bevorzugt behandelt.

In Räumungsklagen werden Berufungen und gegebenenfalls Kassationsklagen nicht zugelassen, wenn der Beklagte bei ihrer Einreichung nicht nachweist, dass er die geschuldete und die nach dem Vertrag im Voraus zu zahlende Miete gezahlt hat, oder wenn er sie nicht gerichtlich oder notariell hinterlegt.

Kommt der Mieter dem nicht nach, so gilt das Urteil als rechtskräftig und wird vollstreckt, sofern er seiner Zahlungs- oder Kautionsverpflichtung nicht innerhalb von fünf Tagen nach Aufforderung durch den Richter oder das Gericht, das mit der Sache befasst ist, nachkommt.

Ein vom Mieter eingelegter Rechtsbehelf gilt unabhängig von seinem Status auch dann als zurückgewiesen, wenn der Mieter während der Verhandlung über den Rechtsbehelf die fälligen oder zu leistenden Raten nicht bezahlt. Der Mieter kann jedoch vorsorglich einen Vorschuss oder eine Kaution für mehrere noch nicht fällige Zeiträume hinterlegen, die nach Rechtskraft des Urteils verwertet werden müssen. In jedem Fall ist die Zahlung dieser Beträge nicht als Vertragsänderung zu verstehen.

3. Artikel 1.687,3 der Zivilprozessordnung wird wie folgt formuliert:

«Artikel 1.687,3
Urteile der Gerichte in Räumungsprozessen, die keiner besonderen Regelung unterliegen, mit Ausnahme der Urteile in Räumungsprozessen wegen Nichtzahlung der Miete, der Urteile in städtischen Mietverträgen mit anschließendem Erkenntnisverfahren, wenn sie nicht mit den Urteilen der ersten Instanz übereinstimmen, und der Urteile in Widerrufsprozessen, wenn sie in allen Fällen den Betrag erreichen, der für diese Art von Berufung in den normalen Feststellungsprozessen erforderlich ist.

Im Falle der Vermietung einer Wohnung reicht es jedoch aus, wenn der Betrag 1.500.000 Peseten übersteigt.

Die Urteile der Berufungsinstanz und der ersten Instanz gelten als übereinstimmend, auch wenn sie in Bezug auf die Auferlegung der Kosten voneinander abweichen.»

Sechste Zusatzbestimmung. Zählung der städtischen Mietverträge
Original Text

1. Die Regierung erstellt über das Ministerium für öffentliche Arbeiten, Verkehr und Umwelt innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bestandsaufnahme der diesem Gesetz unterliegenden und bei seinem Inkrafttreten bestehenden Wohnungsmietverträge.

2. Diese Zählung umfasst Daten zur Identifizierung des Vermieters und des Mieters, den Mietpreis des Vertrags, das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Überprüfungsklauseln, die Vertragsdauer und das Vertragsdatum.

3. Zu diesem Zweck übermitteln die Vermieter dem Ministerium für öffentliche Arbeiten, Verkehr und Umwelt innerhalb einer Frist von höchstens drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die Einzelheiten des im vorstehenden Absatz genannten Vertrags.

4. Die Mieter haben das Recht, die Aufnahme in die in dieser Bestimmung genannte Zählung in ihren jeweiligen Verträgen zu beantragen, wobei sie den Vermieter schriftlich über die übermittelten Daten informieren müssen.

5. Die Nichteinhaltung der in Absatz 3 vorgesehenen Verpflichtung führt dazu, dass der Vermieter, der dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, den Anspruch auf die in der vierten Schlussbestimmung dieses Gesetzes genannten Steuervorteile verliert.

Siebte Zusatzbestimmung. Abänderung des Gesetzes 36/1988 vom 5. Dezember 1988 über die Schiedsgerichtsbarkeit
Original Text

Dem Artikel 30 des Gesetzes 36/1988 vom 5. Dezember 1988 über die Schiedsgerichtsbarkeit wird eine Nummer 3 mit folgendem Wortlaut hinzugefügt:

«In Schiedsverfahren, die sich aus Verträgen ergeben, die der Rechtsordnung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse unterliegen, müssen die Schiedsrichter mangels ausdrücklicher Vereinbarung der Parteien den Schiedsspruch innerhalb von drei Monaten erlassen, wobei die in Nummer 1 dieses Artikels vorgesehene Frist einzuhalten ist.»

Achte Zusatzbestimmung. Recht auf Rückgabe
Original Text

Das Rückgaberecht ist in der vierten Zusatzbestimmung geregelt. 3.ª der Neufassung des Gesetzes über das Bodenrecht und die Stadtplanung, das durch den Königlichen Gesetzeserlass 1/1992 vom 26. Juni (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) verabschiedet wurde, gelten die Bestimmungen dieser Vorschrift und in Ermangelung dessen die Vorschriften der Neufassung des Gesetzes über städtische Pachtverträge von 1964.

Wenn bei isolierten städtebaulichen Maßnahmen, die keine städtebaulich erforderliche Enteignung erfordern, der vollständige Abriss oder die integrale Sanierung mit Erhaltung der Fassade oder der Struktur eines Gebäudes, in dem sich städtische Mietwohnungen befinden, unabhängig vom Datum des Mietvertrags erforderlich ist, hat der Mieter das Recht, vom Vermieter der genannten Immobilie eine neue Wohnung mit einer Fläche von mindestens 50 % der früheren Wohnung zu erhalten, sofern sie mindestens 90 Quadratmeter groß ist oder nicht kleiner als die frühere Wohnung, wenn sie diese Fläche nicht hatte, mit ähnlichen Merkmalen wie die frühere Wohnung und sich auf demselben Grundstück oder in der Umgebung des abgerissenen oder sanierten Gebäudes befindet.

Neunte Zusatzbestimmung. Erklärung über die Situation der Behinderten
Original Text

Für die in diesem Gesetz vorgesehenen Zwecke werden die Situation der Behinderung und ihr Grad gemäß den geltenden Vorschriften von den Zentren und Dienststellen der zuständigen öffentlichen Verwaltungen angegeben.

Zehnte Zusatzbestimmung. Verjährung
Original Text

Alle Rechte, Pflichten und Ansprüche aus den in diesem Gesetz vorgesehenen Mietverträgen, einschließlich der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens desselben bestehenden, unterliegen der Verjährung, sofern keine besondere Verjährungsfrist vorgesehen ist, gemäß den Bestimmungen der allgemeinen Regelung des Zivilgesetzbuches.

Übergangsbestimmungen

Erste Übergangsbestimmung. Verträge, die ab dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
Original Text

1. Für Mietverträge über Wohnungen, die nach dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind, gelten weiterhin die Bestimmungen von Artikel 9 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 vom 30. April 1985 (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) über wirtschaftspolitische Maßnahmen sowie die Bestimmungen für Mietverträge in der durch das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember 1964 (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) genehmigten Neufassung des Gesetzes über städtische Mietverträge.

Für diese Verträge gelten die Bestimmungen der Absätze 2 und 3 der zweiten Übergangsbestimmung.

Die in Artikel 1566 des Zivilgesetzbuches vorgesehene stillschweigende Verlängerung gilt für einen Zeitraum von drei Jahren, unbeschadet des in Artikel 9 dieses Gesetzes vorgesehenen Rechts auf Nichtverlängerung. Der erneuerte Mietvertrag unterliegt den Bestimmungen dieses Gesetzes für Wohnungsmietverträge.

2. Für Mietverträge über Geschäftsräume, die nach dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind, gelten weiterhin die Bestimmungen von Artikel 9 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 vom 30. April 1985 (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) sowie die Bestimmungen des revidierten Textes des Gesetzes über städtische Mietverträge von 1964. Im Falle einer stillschweigenden Verlängerung gemäß Artikel 1.566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegt der verlängerte Mietvertrag den Vorschriften dieses Gesetzes für Mietverträge, die nicht zu Wohnzwecken abgeschlossen werden.

Die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes sind auf Miet- und Geschäftsraummietverträge anzuwenden, die ab dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind.

Zweite Übergangsbestimmung. Wohnungsmietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
Original Text

A) Anwendbares Regelwerk

1. Für Wohnungsmietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch bestehen, gelten weiterhin die Vorschriften über Mietverträge in der Neufassung des Stadtmietgesetzes von 1964, mit Ausnahme der in den folgenden Abschnitten dieser Übergangsbestimmung enthaltenen Änderungen.
2. Auf diese Verträge sind die Artikel 12, 15 und 24 dieses Gesetzes anwendbar.
3. Die Bestimmungen von Artikel 24 Absatz 1 der revidierten Fassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse von 1964 sind nicht mehr anwendbar.

Das Vorkaufsrecht und das Widerrufsrecht, die in Kapitel VI des revidierten Textes des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse von 1964 geregelt sind, finden keine Anwendung bei der Zuweisung einer Wohnung infolge der Teilung einer gemeinsamen Sache, wenn die Mietverträge nach der Bildung der Gemeinschaft über die Sache abgeschlossen wurden, sowie bei der Teilung und Zuweisung einer gemeinsamen Sache, die durch Erbschaft oder Vermächtnis erworben wurde.

B) Erlöschen und Forderungsübergang

4. Ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes kann der in Artikel 58 der revidierten Fassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse von 1964 vorgesehene Forderungsübergang nur zugunsten des Ehegatten des Mieters, der weder rechtlich noch faktisch von ihm getrennt lebt, oder andernfalls zugunsten der Kinder, die in den letzten zwei Jahren vor seinem Tod bei ihm gelebt haben, erfolgen; wenn dies nicht der Fall ist, können die Verwandten in aufsteigender Linie des Mieters, die ihm gegenüber unterhaltsberechtigt waren und mindestens drei Jahre vor seinem Tod mit ihm zusammengelebt haben, in den Anspruch eintreten.

Der Vertrag endet mit dem Tod des Übernehmers, es sei denn, der Übernehmer ist ein Kind des Mieters, das nicht zu mindestens 65 % behindert ist; in diesem Fall endet der Vertrag nach zwei Jahren oder an dem Tag, an dem der Übernehmer das fünfundzwanzigste Lebensjahr vollendet, je nachdem, welcher Zeitpunkt der spätere ist.

Handelt es sich bei dem Erwerber jedoch um den Ehegatten und leben zum Zeitpunkt seines Todes Kinder des Mieters mit ihm zusammen, kann ein späterer Forderungsübergang stattfinden. In diesem Fall endet der Vertrag nach zwei Jahren oder wenn das Kind das fünfundzwanzigste Lebensjahr vollendet, wenn dieser Zeitpunkt später liegt, oder durch seinen Tod, wenn es von der im vorstehenden Absatz genannten Behinderung betroffen ist.
5. Beim Tod der Person, die gemäß den Bestimmungen der Artikel 24.1 und 58 der revidierten Fassung des Stadtmietgesetzes von 1964 vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes in die Position des Mieters eingetreten ist, können nur der nicht rechtlich oder faktisch getrennt lebende Ehegatte und, in Ermangelung dessen, die Kinder des Mieters, die in der Mietwohnung leben und in den letzten zwei Jahren vor seinem Tod mit ihm zusammengelebt haben, in die Position des Mieters eintreten.

Der Vertrag endet mit dem Tod des Übernehmers, es sei denn, es handelt sich bei dem Übernehmer um ein Kind des Mieters, das nicht zu mindestens 65 % behindert ist; in diesem Fall endet der Vertrag nach zwei Jahren oder wenn das Kind das fünfundzwanzigste Lebensjahr vollendet, falls dieser Zeitpunkt später liegt.

Spätere Übertragungen sind nicht zulässig.
6. Nach dem Tod der Person, die gemäß Artikel 59 der revidierten Fassung des Stadtmietgesetzes von 1964 die Wohnung für die zweite Abtretung bewohnt, sind keine weiteren Abtretungen zulässig.
7. Die in den Abschnitten 4 und 5 dieser Bestimmung für den Ehegatten des Mieters anerkannten Rechte gelten auch für die Person, die mit dem Mieter mindestens in den letzten zwei Jahren vor dem Todeszeitpunkt dauerhaft in einer dem Ehegatten vergleichbaren Beziehung der Zuneigung gelebt hat, unabhängig von ihrer sexuellen Ausrichtung, es sei denn, sie hatten gemeinsame Kinder; in diesem Fall genügt das bloße Zusammenleben.
8. Wenn während der zehn Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes der in den §§ 4 und 5 vorgesehene Forderungsübergang zugunsten von Kindern stattgefunden hat, die älter als 65 Jahre sind oder die öffentliche Leistungen für den Ruhestand oder für dauernde Invalidität im Umfang einer absoluten dauernden Invalidität oder einer schweren Invalidität erhalten, endet der Vertrag mit dem Tod des übergegangenen Kindes.
9. Die Personen, die den Forderungsübergang nach den §§ 4, 5 und 7 dieser Vorschrift geltend machen, haben die Voraussetzung des Zusammenlebens mit dem verstorbenen Mieter in jedem Fall zu beweisen.

Das Zusammenleben mit dem verstorbenen Mieter muss gewöhnlich sein und notwendigerweise in der Mietwohnung stattfinden.

Auf den in den Abschnitten 4 bis 7 geregelten Forderungsübergang von Todes wegen sind die in Artikel 16 dieses Gesetzes festgelegten Bestimmungen über das Verfahren und die Rangfolge anzuwenden.

In keinem Fall dürfen die Begünstigten eines Forderungsübergangs auf diesen zugunsten eines anderen Forderungsübergangs mit einer anderen Rangfolge verzichten.

C) Andere Rechte des Vermieters

10. Für die ab Inkrafttreten dieses Gesetzes beginnenden Vertragsrenten stehen dem Vermieter die folgenden Rechte zu:

10.1 Bei der Vermögensteuer wird der Wert der vermieteten Immobilie durch Kapitalisierung mit 4 vom Hundert des aufgelaufenen Mietzinses ermittelt, sofern das Ergebnis geringer ist als das, das sich aus der Anwendung der im Vermögensteuergesetz vorgesehenen Regeln für die Bewertung von Immobilien ergeben würde.

10.2 Der Vermieter kann vom Mieter den vollen Betrag der auf das Mietobjekt entfallenden Grundsteuer verlangen. Wenn die Quote nicht individualisiert ist, wird sie im Verhältnis zur Fläche der einzelnen Wohnungen aufgeteilt.

10.3 Er kann den Betrag der Instandsetzungsarbeiten, die erforderlich sind, um die Wohnung in einem für den vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, auf den Mieter umlegen, und zwar in der Form, die sich aus Artikel 108 des revidierten Textes des Gesetzes über die städtischen Mietverträge von 1964 ergibt, oder nach den folgenden Regeln:

1.ª Die Reparatur wurde vom Mieter verlangt oder durch eine rechtskräftige Gerichts- oder Verwaltungsentscheidung genehmigt.

Gibt es mehrere betroffene Mieter, muss der Antrag von der Mehrheit der betroffenen Mieter oder gegebenenfalls von Mietern, die die Mehrheit der den betroffenen Wohnungen entsprechenden Beteiligungsquoten vertreten, gestellt worden sein.
2.ª Von dem Kapital, das in die entstandenen Kosten investiert wurde, werden alle öffentlichen Beihilfen oder Unterstützungen, die der Eigentümer erhalten hat, abgezogen.
3.ª Zu dem angelegten Kapital wird der Betrag der gesetzlichen Zinsen des diesem Kapital entsprechenden Geldes, berechnet für einen Zeitraum von fünf Jahren, hinzugerechnet.
4.ª Der Mieter zahlt jährlich einen Betrag in Höhe von 10 % des in der vorstehenden Vorschrift genannten Betrags, bis dieser vollständig gezahlt ist.

Sind mehrere Mieter betroffen, so wird der in der vorstehenden Bestimmung genannte Betrag nach den in Artikel 19 Absatz 2 dieses Gesetzes festgelegten Kriterien auf sie aufgeteilt.
5.ª Der vom Mieter zu zahlende Jahresbetrag darf den niedrigeren der beiden folgenden Beträge nicht übersteigen: das Fünffache der laufenden Miete zuzüglich der ihr gleichgestellten Beträge oder den Betrag des interprofessionellen Mindestlohns, beides auf Jahresbasis betrachtet.

10.4 Hat sich der Vermieter für die Abwälzung der Belastung gemäß den Bestimmungen des vorgenannten Artikels 108 entschieden, so wird die Belastung im Verhältnis zur Fläche des betroffenen Grundstücks vorgenommen.
10.5 Er kann den Betrag der Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen, die sich aus dem Inkrafttreten des Gesetzes ergeben, auf den Mieter umlegen.

Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die Parteien ausdrücklich vereinbart haben, dass alle diese Kosten vom Vermieter getragen werden sollen.

D) Aktualisierung des Mietpreises

11. Der Mietpreis kann auf Antrag des Vermieters aktualisiert werden, nachdem der Mieter einen zuverlässigen Antrag gestellt hat.

Dieser Antrag kann an dem Tag gestellt werden, an dem ab dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Jahr der Vertragslaufzeit verstrichen ist.

Sobald diese Anforderung erfüllt ist, muss der Vermieter dem Mieter in jedem Jahr, in dem diese Aktualisierung gilt, den Betrag der Aktualisierung mitteilen, zusammen mit einer Bescheinigung des Nationalen Instituts für Statistik, in der die Indizes angegeben sind, die den mitgeteilten Betrag bestimmen.

Die Aktualisierung erfolgt nach den folgenden Regeln:

1.ª Der ursprünglich in dem Vertrag, der den Mietvertrag begründet hat, vereinbarte Mietzins muss in jedem der Jahre, in denen die Aktualisierung vorgenommen wird, mit dem aktualisierten Mietzins das gleiche Verhältnis beibehalten, das der allgemeine nationale Index des Verbraucherpreisindexsystems oder der allgemeine nationale Index oder der allgemeine städtische Index des Lebenshaltungskostenindexsystems des Monats vor dem Datum des Vertrags in Bezug auf den dem Monat vor dem Datum der Aktualisierung entsprechenden Index aufweist.

Bei Mietverträgen über Wohnungen, die unter Artikel 6.2 der revidierten Fassung des Gesetzes über die städtischen Mietverträge von 1964 fallen und die vor dem 12. Mai 1956 abgeschlossen wurden, gilt als Ausgangsmiete die in Artikel 96.10 der genannten revidierten Fassung genannte neu bewertete Miete, unabhängig davon, ob sie zu diesem Zeitpunkt vom Vermieter verlangt wurde oder nicht, und als Index, der dem Datum des Vertrags entspricht, gilt der Index des Monats Juni 1964.

Bei Mietverträgen über Wohnungen, die nicht unter Artikel 6.2 der genannten konsolidierten Fassung fallen und vor dem 12. Mai 1956 abgeschlossen wurden, gilt als anfänglicher Mietzins derjenige, der im Monat Juli 1954 vereinnahmt wurde, und als Index, der dem Datum des Vertragsabschlusses entspricht, derjenige vom März 1954.
2.ª Von dem aktualisierten Mietzins, der jedem Jahreszeitraum entspricht und nach den Bestimmungen der vorstehenden Regel oder der Regel 5 berechnet wurde, ist nur der Prozentsatz an den Mieter zu zahlen, der sich aus den Bestimmungen der folgenden Regeln ergibt, sofern dieser Betrag höher ist als der vom Mieter zu diesem Zeitpunkt gezahlte Mietzins, erhöht um die der Miete gleichgestellten Beträge.

Führt die Anwendung der entsprechenden Prozentsatztabelle dazu, dass der zu diesem Zeitpunkt gezahlte Mietzins höher ist als der Betrag, der der Anwendung dieser Tabellen entspricht, so wird der nächsthöhere Prozentsatz oder gegebenenfalls der nächste oder die folgenden entsprechenden Prozentsätze angewandt, bis der zu zahlende Betrag des aktualisierten Mietzinses höher ist als der gezahlte Betrag.
3.ª In die aktualisierte Miete fließen die Beträge ein, die der Miete aus dem ersten Jahr der Überarbeitung gleichgestellt sind.

Zu diesen ausschließlichen Zwecken werden die Beträge, die der Miete gleichgestellt sind, als Abwälzung des Anstiegs der Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen gemäß Artikel 102 des überarbeiteten Textes des Gesetzes über städtische Mietverträge und als Abwälzung der Kosten für Bauarbeiten gemäß Artikel 107 des oben genannten Gesetzestextes auf den Mieter betrachtet.
4.ª Ab dem Jahr, in dem die hundertprozentige Fortschreibung erreicht ist, kann der zu zahlende Mietzins vom Vermieter oder vom Mieter entsprechend der prozentualen Veränderung des allgemeinen Index des Verbraucherpreisindexsystems in den vorangegangenen zwölf Monaten fortgeschrieben werden, es sei denn, der Vertrag enthält ausdrücklich ein anderes Fortschreibungssystem; in diesem Fall ist dieses anwendbar.
5.ª Ist der nach Regel 1 berechnete aktualisierte Mietzins höher als derjenige, der sich aus der Anwendung der Bestimmungen des folgenden Absatzes ergibt, so ist der letztere als revidierter Mietzins zugrunde zu legen.

Der Mietzins für diese Zwecke wird durch Anwendung der folgenden Prozentsätze auf den Katasterwert des Mietobjekts in der Fassung von 1994 bestimmt:
- 12 %, wenn der Katasterwert aus einer Revision stammt, die nach 1989 in Kraft getreten ist.
- 24 Prozent in allen anderen Fällen.

Für Grundstücke im Baskenland wird der Prozentsatz von 24 % auf den Katasterwert angewandt; für Grundstücke in Navarra wird der Prozentsatz von 12 % auf den Katasterwert angewandt.
6.ª Der Mieter kann sich der Aktualisierung des Mietzinses widersetzen, indem er den Vermieter innerhalb von dreißig Kalendertagen nach Erhalt seiner Aufforderung in zuverlässiger Weise davon in Kenntnis setzt; in diesem Fall darf der Mietzins, den der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt gezahlt hat, erhöht um die ihm gleichgestellten Beträge, nur jährlich mit der Veränderung aktualisiert werden, die der Allgemeine Nationale Index des Verbraucherpreisindexsystems in den zwölf Monaten unmittelbar vor dem Datum der jeweiligen Aktualisierung erfahren hat.

Mietverträge, bei denen der Mieter von der in dieser Vorschrift genannten Möglichkeit Gebrauch macht, werden innerhalb einer Frist von acht Jahren gekündigt, und zwar auch im Falle eines Forderungsübergangs, wobei diese Frist ab dem Datum des zuverlässigen Antrags des Vermieters gerechnet wird.
7.ª Die in diesem Abschnitt vorgesehene Aktualisierung der Miete ist nicht anwendbar, wenn die Summe der Gesamteinkünfte des Mieters und der Personen, die gewöhnlich mit ihm in der gemieteten Wohnung leben, die folgenden Grenzen nicht überschreitet:

Anzahl der Personen die in der Mietwohnung zusammenleben	Begrenzung in Anzahl von berufsunabhäbgigen Mindestlöhnen
1 oder 2	2,5
3 oder 4	3
Mehr als 4	3,5

Das zu berücksichtigende Einkommen ist das Gesamteinkommen, das in dem Steuerjahr erzielt wurde, das vor dem Jahr liegt, in dem der Vermieter eine Aktualisierung der Miete beantragt.

Weist der Mieter die Einkünfte aller in der Mietwohnung lebenden Personen nicht nach, so wird vermutet, dass die beantragte Aktualisierung angemessen ist.

8.ª In den Fällen, in denen die Aktualisierung nicht anwendbar ist, kann der vom Mieter gezahlte Mietzins, erhöht um die ihm gleichgestellten Beträge, jährlich nach Maßgabe der Veränderung des allgemeinen Verbraucherpreisindexes in den zwölf Monaten unmittelbar vor dem Zeitpunkt der jeweiligen Aktualisierung aktualisiert werden.
9.ª Die Aktualisierung des Einkommens wird gegebenenfalls in den folgenden Zeiträumen vorgenommen:

a) In zehn Jahren, wenn die Summe der Gesamteinkünfte des Mieters und der Personen, die gewöhnlich mit ihm in der Mietwohnung leben, das 5,5-fache des interprofessionellen Mindestlohns nicht übersteigt.

In diesem Fall sind die erforderlichen Prozentsätze der aktualisierten Miete wie folgt:

Jährlicher Zeitraum der Aktualisierung ab dem Inkrafttreten der Gültigkeit des Gesetzes	Forderbarer Prozentsatz der aktualisierten Einkünfte
1.°	10
2.°	20
3.°	30
4.°	40
5.°	50
6.°	60
7.°	70
8.°	80
9.°	90
10.°	100

b) innerhalb von fünf Jahren, wenn die oben genannte Summe mindestens das 5,5-fache des berufsübergreifenden Mindestlohns beträgt.

In diesem Fall sind die erforderlichen Prozentsätze der aktualisierten Miete doppelt so hoch wie unter Buchstabe a) angegeben.

10.ª Die Bestimmungen dieses Abschnitts treten an die Stelle der Bestimmungen für die Vermietung von Wohnungen in den Nummern 1 und 4 des Artikels 100 der Neufassung des Gesetzes über die städtische Vermietung von 1964.

Dritte Übergangsbestimmung. Verträge über die Miete von Geschäftsräumen, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
Original Text

A) Anwendbares Regelwerk.

1. Für Mietverträge über Geschäftsräume, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind, gelten weiterhin die Bestimmungen der revidierten Fassung des Stadtmietgesetzes von 1964 über die Miete von Geschäftsräumen, mit Ausnahme der in den folgenden Abschnitten dieser Übergangsbestimmung enthaltenen Änderungen.

B) Beendigung und Forderungsübergang.

2. Verträge, die sich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes in einer Situation rechtlicher Verlängerung befinden, werden gemäß den Bestimmungen der nachstehenden Abschnitte 3 bis 4 gekündigt.
3. Pachtverträge, deren Pächter eine natürliche Person ist, enden mit dem Eintritt in den Ruhestand oder mit dem Tod, es sei denn, der Ehegatte des Pächters übernimmt dieselbe Tätigkeit, die in den Räumlichkeiten ausgeübt wird, und setzt sie fort.

In Ermangelung eines überlebenden Ehegatten, der die Tätigkeit fortsetzt, oder in dem Fall, dass der Ehegatte in den Ruhestand tritt oder stirbt, kann ein Nachkomme des Pächters, der die in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit fortsetzt, in den Vertrag eintreten, wenn zu diesem Zeitpunkt noch keine zwanzig Jahre seit der Verabschiedung des Gesetzes verstrichen sind. In diesem Fall muss die Laufzeit des Vertrags so lang sein, dass sie zwanzig Jahre ab Inkrafttreten des Gesetzes beträgt.

Der in den vorstehenden Absätzen vorgesehene erste Forderungsübergang kann nicht stattfinden, wenn bereits zwei Übertragungen im Rahmen des Mietvertrags gemäß den Bestimmungen von Artikel 60 der überarbeiteten Fassung des Stadtmietgesetzes stattgefunden haben. Der vorgesehene zweite Forderungsübergang kann nicht stattfinden, wenn der Pachtvertrag bereits gemäß den Bestimmungen des vorgenannten Artikels 60 übertragen worden ist.

Der derzeitige Pächter und sein Ehegatte, sofern er dazu berechtigt ist, können das Geschäftslokal unter den in Artikel 32 der revidierten Fassung des Stadtmietgesetzes vorgesehenen Bedingungen übertragen.

Diese Übertragung ermöglicht die Fortführung des Mietvertrags für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren ab dem Vollzug oder für die Anzahl der Jahre, die ab dem Zeitpunkt der Übertragung verbleiben, bis zu zwanzig Jahren ab dem Erlass des Gesetzes.

Wurde die Betriebsstätte innerhalb von zehn Jahren vor Inkrafttreten des Gesetzes verlegt, so verlängern sich die in diesem Abschnitt genannten Fristen um fünf Jahre.

Als Datum der Übertragung im Sinne dieses Abschnitts gilt das Datum der in Artikel 32 der Neufassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse von 1964 genannten Urkunde.
4. Pachtverträge über Geschäftsräume, deren Pächter eine juristische Person ist, erlöschen nach den folgenden Regeln:

1.ª Vermietung von Räumen, in denen gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt werden, auf zwanzig Jahre.

Als gewerbliche Tätigkeiten in diesem Sinne gelten diejenigen, die in Abteilung 6 des Steuersatzes für Wirtschaftstätigkeiten enthalten sind.

Eine Ausnahme bilden Räumlichkeiten mit einer Fläche von mehr als 2.500 Quadratmetern, in diesem Fall erfolgt die Kündigung nach fünf Jahren.

2.ª Vermietungen von Räumlichkeiten, in denen andere als die in Regel 1.ª genannten Tätigkeiten ausgeübt werden, denen Quoten gemäß den Sätzen der Steuer auf wirtschaftliche Tätigkeiten entsprechen:

- Unter 85.000 Peseten, in zwanzig Jahren.
- Zwischen 85.001 und 130.000 Peseten, in fünfzehn Jahren.
- Zwischen 130.001 und 190.000 Peseten, in zehn Jahren.
- Mehr als 190.000 Pesetas in fünf Jahren.
(Anm. Übersetzer: Es stehen immer noch Peseten-Beträge im Gesetz. Der letzte aktuelle Umrechnungskurs war: 1€ = 166 Pts)

Die für die Zwecke dieses Abschnitts zu berücksichtigenden Kontingente sind die kommunalen Mindestkontingente oder die Mindestkontingente nach Zolltarif, gegebenenfalls einschließlich des Flächenzuschlags, entsprechend dem Haushaltsjahr 1994. Bei den Tätigkeiten, für die ein Rabatt auf das Gewerbesteuerkontingent gilt, wird dieser Rabatt zur Ermittlung des entsprechenden Betrags auf das kommunale Mindestkontingent oder das Mindestkontingent gemäß Tarif angewandt.

Die in den vorstehenden Bestimmungen genannten Fristen werden ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes gerechnet. Wenn in den zehn Jahren vor diesem Inkrafttreten die Betriebsstätte verlegt wurde, verlängern sich die Fristen für die Kündigung der Verträge um fünf Jahre. Als Datum der Übertragung gilt das Datum der in Artikel 32 der überarbeiteten Fassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse genannten Urkunde.

Werden in ein und demselben Betrieb verschiedene Tätigkeiten ausgeübt, denen unterschiedliche Quoten entsprechen, so wird für die Zwecke dieses Abschnitts nur die höchste dieser Quoten berücksichtigt.

Es ist Sache des Mieters, die Quote für die in den gemieteten Räumen ausgeübte Tätigkeit nachzuweisen. In Ermangelung eines solchen Nachweises gilt für den Mietvertrag die Mindestdauer der in Absatz 1 genannten Zeiträume.

5. Verträge, bei denen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes die vertraglich vereinbarte Frist noch nicht abgelaufen ist, gelten für die Zeit bis zum Ablauf dieser Frist. Ist dieser Zeitraum kürzer als der Zeitraum, der sich aus der Anwendung von Absatz 4 ergeben würde, so kann der Mieter den Mietvertrag für den Zeitraum abschließen, der sich aus der Anwendung der genannten Vorschriften ergibt.

In den in diesem Abschnitt und in Abschnitt 4 vorgesehenen Fällen unterliegt die stillschweigende Verlängerung den Bestimmungen des Artikels 1566 des Zivilgesetzbuchs, und die Vorschriften dieses Gesetzes über die Vermietung von städtischen Grundstücken zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken sind auf den verlängerten Mietvertrag anwendbar.

C) Aktualisierung der Miete.

6. Ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes kann der Mietzins für die Vermietung von Geschäftsräumen auf Antrag des Vermieters nach einem zuverlässigen Antrag an den Mieter gemäß den folgenden Regeln zum Zeitpunkt des Ablaufs jedes Jahres der Vertragslaufzeit aktualisiert werden:

1.ª Der ursprünglich in dem Vertrag, der den Mietvertrag begründet hat, vereinbarte Mietzins muss bei der Aktualisierung des Mietzinses das gleiche Verhältnis beibehalten, das der allgemeine nationale Index des Verbraucherpreisindexsystems oder der allgemeine nationale Index oder der allgemeine städtische Index des Lebenshaltungskostenindexsystems des Monats vor dem Datum des Vertrags in Bezug auf den dem Monat vor dem Datum jeder Aktualisierung entsprechenden Index aufweist.

Bei Verträgen, die vor dem 12. Mai 1956 abgeschlossen wurden, gilt der in Artikel 96.10 der genannten Neufassung genannte aufgewertete Mietzins als ursprünglicher Mietzins, unabhängig davon, ob er zu diesem Zeitpunkt vom Vermieter verlangt wurde oder nicht, und der Index, der dem Datum des Vertrags entspricht, ist der vom Juni 1964.
2.ª Von dem aktualisierten Mietzins, der jedem nach den Bestimmungen der vorstehenden Vorschrift berechneten Jahreszeitraum entspricht, ist dem Mieter je nach dem entsprechenden Aktualisierungszeitraum nur der Prozentsatz zu zahlen, der sich aus den in den folgenden Vorschriften vorgesehenen Prozentsatztabellen ergibt, sofern dieser Betrag höher ist als der vom Mieter zu diesem Zeitpunkt gezahlte Mietzins, erhöht um die der Miete gleichgestellten Beträge.

Führt die Anwendung der entsprechenden Prozentsatztabelle dazu, dass der zu diesem Zeitpunkt verlangte Mietzins höher ist als der Betrag, der der Anwendung dieser Tabellen entspricht, so wird der nächsthöhere Prozentsatz oder gegebenenfalls der nächste oder die folgenden entsprechenden Prozentsätze angewandt, bis der für den aktualisierten Mietzins zu zahlende Betrag höher ist als der Betrag, der ohne die Aktualisierung verlangt wird.
3.ª Bei Mietverträgen, für die nach § 4 eine fünf- oder zehnjährige Kündigungsfrist gilt, erfolgt die Überprüfung des Mietzinses nach der folgenden Tabelle:

Aktualisierung ab des Inkrafttretens des Gesetzes	Zu zahlender Prozentsatz der aktualisierten Miete
1.°	10
2.°	20
3.°	35
4.°	60
5.°	100

4.ª Bei den in § 3 genannten Mietverträgen und bei den Mietverträgen, bei denen gemäß § 4 eine Frist von fünfzehn oder zwanzig Jahren abläuft, erfolgt die Überprüfung des Mietzinses nach den in § 11 Regel 9 a) der zweiten Übergangsvorschrift vorgesehenen Prozentsätzen und Fristen.
5.ª In den aktualisierten Pachtzins fließen die Beträge ein, die dem Pachtzins aus dem ersten Jahr der Überprüfung gleichgestellt sind.

Als Beträge, die der Miete für diese ausschließlichen Zwecke gleichgestellt werden, gelten die Umlegung des Anstiegs der Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen gemäß Artikel 102 des revidierten Textes des Stadtmietgesetzes und die Umlegung der Kosten für die Arbeiten gemäß Artikel 107 des genannten Gesetzestextes.
6.ª Ab dem Jahr, in dem die 100 %ige Aktualisierung erreicht ist, kann der zu zahlende Mietzins vom Vermieter oder vom Mieter entsprechend der prozentualen Veränderung des allgemeinen Index des Verbraucherpreisindexsystems in den vorangegangenen zwölf Monaten aktualisiert werden, es sei denn, der Vertrag sieht ausdrücklich ein anderes Aktualisierungssystem vor; in diesem Fall ist dieses anzuwenden.
7.ª Die Bestimmungen dieses Abschnitts treten an die Stelle der Bestimmungen für die Vermietung von Geschäftsräumen in Artikel 100 Nummer 1 der Neufassung des Stadtmietgesetzes von 1964.
8.ª Für die Bestimmung des Datums des Vertragsabschlusses zu diesen Zwecken wird das Datum der Unterzeichnung des Vertrags herangezogen, unabhängig davon, ob der derzeitige Mieter der ursprüngliche Mieter oder der in seine Position eingetretene Mieter ist.

7. Der Mieter kann den Mietzins gemäß den Bestimmungen der Regeln 1.ª, 5.ª und 6.ª des vorhergehenden Abschnitts in der ersten zu zahlenden Miete ab dem Antrag des Vermieters auf Änderung oder auf eigene Initiative des Mieters ändern.

In diesem Fall erhöhen sich die Mindestlaufzeit gemäß Abschnitt 3 und die Laufzeiten gemäß Abschnitt 4 um fünf Jahre.

Die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes gelten auch für den Fall, dass der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes gezahlte Mietzins höher ist als derjenige, der sich aus der in § 7 vorgesehenen Aktualisierung ergibt.
8. Die Überprüfung des Mietzinses, die für die in Abschnitt 3 genannten Verträge und für die in Abschnitt 4 genannten Verträge mit einer Laufzeit von fünfzehn oder zwanzig Jahren vorgesehen ist, findet keine Anwendung, wenn der Mieter sich dafür entscheidet, sie nicht anzuwenden.

Dazu muss der Mieter den Vermieter innerhalb von dreißig Kalendertagen nach Erhalt der Aufforderung des Vermieters zur Änderung des Mietzinses schriftlich über seinen Wunsch informieren.

Mietverträge, bei denen der Mieter von der Möglichkeit Gebrauch macht, den Mietzins nicht zu ändern, enden mit Ablauf der fünften Jahreszahlung, gerechnet ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes.

D) Sonstige Rechte des Vermieters.

9. Für die Jahresraten des Vertrages, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes beginnen, und bis zur Beendigung des Vertrages gelten die Bestimmungen des § 10 der zweiten Übergangsbestimmung auch für diese Verträge.

E) Sonstige Rechte des Mieters.

10. Der Mieter hat Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe von achtzehn Monatsmieten des zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses geltenden Mietzinses, wenn vor Ablauf eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Person die gleiche oder eine ähnliche Tätigkeit wie der Mieter in den Räumlichkeiten ausübt. Als verbundene Tätigkeiten gelten solche, die typischerweise, wenn auch nur teilweise, von der Kundschaft profitieren können, die durch die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit angezogen wird.
11. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß den Bestimmungen der vorstehenden Absätze hat der Mieter ein Vorrecht auf Weitervermietung der gemieteten Räume, wenn der Vermieter beabsichtigt, vor Ablauf eines Jahres nach der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mietvertrag mit einem anderen Mieter zu schließen.

Zu diesem Zweck muss der Vermieter dem Mieter seine Absicht, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, den angebotenen Mietzins, die wesentlichen Bedingungen des Mietvertrags sowie den Namen, die Anschrift und die Verhältnisse des neuen Mieters zuverlässig mitteilen.

Das Vorzugsrecht, in den gemieteten Räumen zu den angebotenen Bedingungen zu bleiben, muss vom Mieter innerhalb von dreißig Kalendertagen ab dem Tag nach der Mitteilung ausgeübt werden, und der Vertrag muss innerhalb dieser Frist unterzeichnet werden.

Ist die Frist von dreißig Kalendertagen nach der Mitteilung verstrichen, ohne dass der Mieter den vorgeschlagenen Mietvertrag unterzeichnet hat, muss der Vermieter den neuen Mietvertrag innerhalb von einhundertzwanzig Kalendertagen nach der Mitteilung an den Mieter, dessen Vertrag gekündigt wurde, formell beenden.

Hat der Vermieter die vorgeschriebene Kündigung unterlassen oder ist der vereinbarte Mietzins, die Person des neuen Mieters oder die sonstigen wesentlichen Bedingungen des Mietvertrags abweichend, so hat der Mieter, dessen Mietvertrag gekündigt wurde, von Rechts wegen Anspruch darauf, in den neuen Mietvertrag nach Maßgabe des Gesetzes aufgenommen zu werden, innerhalb von sechzig Kalendertagen ab dem Tag, an dem der Vermieter ihm eine beglaubigte Abschrift des zu diesem Zweck geschlossenen neuen Vertrags übermittelt hat, eine Räumungsklage nach dem für die Ausübung des Rücktrittsrechts festgelegten Verfahren erheben kann.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter, dessen Vertrag gekündigt wurde, eine Kopie des neuen Vertrags, der innerhalb eines Jahres nach der Kündigung geschlossen wurde, innerhalb von fünfzehn Tagen nach dessen Abschluss zuzusenden.

Die Ausübung dieses Vorzugsrechts ist mit dem Erhalt der im vorstehenden Abschnitt vorgesehenen Entschädigung unvereinbar, wobei der Mieter zwischen dem einen und dem anderen wählen kann.
12. Diese Übergangsvorschrift gilt für Mietverträge über Geschäftsräume für eine Apothekenpraxis, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und am 31. Dezember 1999 noch bestehen.

Vierte Übergangsbestimmung. Gleichgestellte Mietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
Original Text

1. Für Mietverträge, die den Mietverträgen gemäß Artikel 4.2 der revidierten Fassung des Stadtmietgesetzes von 1964 gleichgestellt sind, und für Mietverträge, die den Geschäftsraummietverträgen gemäß Artikel 5.2 desselben Gesetzestextes gleichgestellt sind, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehen, gelten weiterhin die Vorschriften der genannten revidierten Fassung, die auf sie anwendbar sind, mit Ausnahme der in den folgenden Abschnitten dieser Übergangsbestimmung enthaltenen Änderungen.

2. Für die dem Mietverhältnis gleichgestellten Mietverhältnisse gelten die Bestimmungen der dritten Übergangsbestimmung. In diesem Sinne sind die von der katholischen Kirche und den gemeinnützigen Körperschaften abgeschlossenen Verträge den in der Regel 2.ª des Absatzes 4 genannten Verträgen gleichgestellt, denen eine Laufzeit von fünfzehn Jahren entspricht. Die anderen sind so zu verstehen, dass sie den in der vorgenannten Regel 2.ª genannten gleichwertig sind, denen eine zehnjährige Erlöschensfrist entspricht.

3. Auf Mietverträge, die denen von Geschäftsräumen gleichgestellt sind, finden die Bestimmungen der dritten Übergangsbestimmung für Mietverträge von Räumen im Sinne der Regel 2.ª des Abschnitts 4 Anwendung, denen eine Quote von mehr als 190.000 Peseten entspricht. (Anm. Übersetzer: ca. 1.142 Euro)

4. Für die Vermietung von städtischen Grundstücken, in denen gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt werden, gelten die Bestimmungen des vorstehenden Abschnitts.

Fünfte Übergangsbestimmung. Vermietungen von Sozialwohnungen
Original Text

Für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehenden Mietverhältnisse über Sozialwohnungen gelten weiterhin die bisher für sie geltenden Vorschriften.

Sechste Übergangsbestimmung. Gerichtliche Verfahren
Original Text

1. Titel V dieses Gesetzes ist auf Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit städtischen Immobilienmietverträgen anwendbar, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehen.

2. Mit Ausnahme der Bestimmungen über den Streitwert und die Konformität der Urteile, die unmittelbar auf die Kassationsbeschwerde in Streitigkeiten über die Vermietung von Geschäftsräumen anwendbar sind, in denen das Urteil des Landesgerichts nach Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.

Aufhebungsbestimmungen

Einzige aufhebende Bestimmung. Aufzuhebende Bestimmungen
Original Text

Das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember zur Genehmigung der Neufassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse von 1964, die Artikel 8 und 9 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 vom 30. April über wirtschaftspolitische Maßnahmen sowie alle anderen gleich- oder nachrangigen Bestimmungen, die im Widerspruch zu den Bestimmungen des vorliegenden Gesetzes stehen, werden unbeschadet der Übergangsbestimmungen des vorliegenden Gesetzes aufgehoben.

Das Dekret vom 11. März 1949 wird ebenfalls aufgehoben. Diese Aufhebung wird im räumlichen Geltungsbereich jeder Autonomen Gemeinschaft mit dem Erlass der in der dritten Zusatzbestimmung dieses Gesetzes genannten Vorschriften wirksam.

Schlussbestimmungen

Erste Schlussbestimmung. Charakter des Gesetzes
Original Text

Dieses Gesetz wird auf der Grundlage von Artikel 149.1.8 der Verfassung erlassen.

Zweite Schlussbestimmung. Inkrafttreten
Original Text

Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 1995 in Kraft.

Abschnitt 3 der zweiten Übergangsbestimmung tritt am Tag nach der Veröffentlichung dieses Gesetzes im "Staatsanzeiger" in Kraft.

Übertragungen von Betriebsstätten, die nach dem im vorstehenden Absatz genannten Zeitpunkt erfolgen, gelten als mit dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt.

Dritte Schlussbestimmung. Veröffentlichung der in diesem Gesetz erwähnten Verbraucherpreisindizes durch die Regierung
Original Text

Die Regierung veröffentlicht innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten dieses Gesetzes im Staatsanzeiger eine Liste der Verbraucherpreisindizes vom Jahr 1954 bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes.

Nach der Veröffentlichung der im vorstehenden Absatz genannten Liste gibt das nationale statistische Amt bei der Bekanntgabe der aufeinanderfolgenden monatlichen Änderungen des Verbraucherpreisindexes auch die Veränderung des Anteils gegenüber dem Basisindex von 1954 an.

Vierte Schlussbestimmung. Kompensation durch Besteuerung
Original Text

Die Regierung legt den Cortes Generales ein Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes einen Gesetzesentwurf zur Einführung eines Systems von Steuervergünstigungen vor, mit dem Vermieter in Verträgen, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bestehen, für die Dauer des Vertrags entschädigt werden, wenn diese Vermieter nicht das Recht haben, den Mietzins des Vertrags in Anwendung der Regel 7.ª des Absatzes 11 der zweiten Übergangsbestimmung dieses Gesetzes zu ändern.

Unterschrift

Deshalb,

Ich befehle allen Spaniern, Einzelpersonen und Behörden, die Einhaltung dieses Gesetzes zu gewährleisten und durchzusetzen.

Madrid, 24. November 1994

Juan Carlos R.

Der Präsident der Regierung,
FELIPE GONZALEZ MARQUEZ

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