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Das spanische Immobiliengesetz

Gesetz 29/1994 vom 24. November 1994 über städtische Mietverträge.

Inhaltsverzeichnis:


JUAN CARLOS I

KÖNIG VON SPANIEN

An alle, die dieses Dokument sehen und verstehen.

Es sei bekannt: Die Cortes Generales haben das folgende Gesetz gebilligt und ich bin gekommen, um es zu genehmigen.

PRÄAMBEL

1

Die rechtliche Regelung der städtischen Mietverträge wird derzeit durch die überarbeitete Fassung des Gesetzes über städtische Mietverträge von 1964 geregelt, das durch das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember 1964 verabschiedet wurde.

Laut der Begründung zum Gesetz 40/1964 waren die Grundsätze, die der 1964 durchgeführten Reform des Mietrechts zugrunde lagen, die Anpassung der Liberalisierung des städtischen Eigentums an die wirtschaftlichen Gegebenheiten des Landes und an die Erfordernisse der Gerechtigkeit. Der überarbeitete Text hat jedoch sein Ziel, die Blockade der eingefrorenen Mieten zu lösen, nicht erreicht. In dem genannten Text wurde auch eine Regelung des Forderungsübergangs sowohl unter Lebenden als auch von Todes wegen zugunsten der Interessen des Mieters verankert.

Beide Umstände bestimmten einen Rechtsrahmen, der in der Praxis gezeigt hat, dass er die Nutzung des Mietsystems kaum gefördert hat.

In Anbetracht dieser Umstände wurden mit dem Königlichen Gesetzesdekret 2/1985 vom 30. April 1985 über wirtschaftspolitische Maßnahmen zwei Änderungen an der Regelung des städtischen Mietrechts vorgenommen, die einen enormen Einfluss auf die weitere Entwicklung dieses Sektors hatten. Diese Änderungen betrafen die Freiheit, Wohnungen in Geschäftsräume umzuwandeln, und die Freiheit, die Vertragsdauer zu vereinbaren, wodurch der Zwangscharakter der Zwangsverlängerung in städtischen Mietverträgen abgeschafft wurde.

Das königliche Gesetzesdekret 2/1985 hat zu unterschiedlichen Ergebnissen geführt. Einerseits konnte der zu Beginn der 80er Jahre zu beobachtende Abwärtstrend des Anteils der Mietwohnungen gestoppt werden, ohne dass sich das Vorzeichen des Trends wesentlich geändert hätte. Andererseits hat sie aber auch zu einer enormen Instabilität auf dem Mietwohnungsmarkt geführt, da sie das Phänomen der kurzfristigen Verträge hervorgerufen hat. Dies wiederum hat zu einem sehr starken Anstieg der Mieten geführt, der dadurch verschärft wurde, dass er zeitlich mit einer Phase steigender Preise auf dem Immobilienmarkt zusammenfiel.

Gegenwärtig ist der städtische Mietwohnungsmarkt durch das Nebeneinander zweier klar voneinander abgegrenzter Situationen gekennzeichnet. Auf der einen Seite stehen die gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 2/1985 abgeschlossenen Verträge, die etwa 20 % der Gesamtzahl ausmachen und sich durch hohe Mieten und eine starke Fluktuation aufgrund ihrer allgemeinen jährlichen Laufzeit auszeichnen. Dagegen sind Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 geschlossen wurden, nichtig. Im Allgemeinen handelt es sich dabei um Verträge mit geringem Einkommen und - bei Verträgen, die vor dem Gesetz von 1964 abgeschlossen wurden - zu etwa 50 % um Verträge mit einem Einkommen, das als unwirtschaftlich bezeichnet werden kann.

Die durch diese Situation verursachten Störungen auf dem Markt haben dazu geführt, dass die Miete eine unattraktive Alternative zum Wohneigentum als Lösung für das Wohnungsproblem darstellt. In diesem Sinne sind nur etwa 18 % des gesamten Wohnungsbestands vermietet.

Ziel der Reform ist es daher, den städtischen Mietmarkt als grundlegendes Element einer Wohnungspolitik anzukurbeln, die sich an dem in Artikel 47 der Verfassung verankerten Auftrag orientiert, der allen Spaniern das Recht auf eine angemessene Wohnung zugesteht.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist eine Änderung der Rechtsvorschriften erforderlich, die ein angemessenes Gleichgewicht zwischen den Leistungen der Parteien ermöglicht. Es ist klar, dass die Änderung der Rechtsvorschriften an sich keine hinreichende Bedingung für die Erhöhung des Angebots in diesem Sektor darstellt, aber sie ist eine notwendige Voraussetzung dafür.

Die materielle Regulierung des Mietvertrags sollte auf einer klaren Unterscheidung zwischen Mietverträgen für Wohnzwecke und Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke beruhen, wobei davon ausgegangen wird, dass die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Gegebenheiten wesentlich unterschiedlich sind und daher unterschiedliche Regulierungssysteme verdienen, die diesen Unterschied widerspiegeln.

In diesem Sinne entscheidet sich das Gesetz unter Beibehaltung des Schutzcharakters der Regelung von Wohnraummietverträgen für eine Regelung, die absolut auf der freien Vereinbarung der Parteien in Bezug auf Mietverträge für andere Zwecke beruht.

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine teilweise Reform der Regulierung von Mietprozessen und die Änderung der derzeit geltenden Vertragsregelung.

2

Die Regulierung von Wohnungsmietverträgen bringt bedeutende Neuerungen mit sich, vor allem in Bezug auf ihre Dauer. In diesem Zusammenhang wurde beschlossen, eine Mindestvertragslaufzeit von fünf Jahren festzulegen, da eine solche Laufzeit den Familien eine gewisse Stabilität bietet, die es ihnen ermöglicht, die Miete als Alternative zum Eigentum zu betrachten. Gleichzeitig handelt es sich nicht um einen übertriebenen Begriff, der sowohl für private Eigentümer als auch für gewerbliche Bauherren ein Hindernis darstellen könnte, Wohnungen auf diesem Markt zu platzieren.

Diese Mindestlaufzeit beruht auf der freien Vereinbarung der Parteien über die ursprüngliche Laufzeit des Vertrages und einem System obligatorischer jährlicher Verlängerungen bis zum Erreichen der Mindestlaufzeit von fünf Jahren, wenn die ursprüngliche Vereinbarung eine kürzere Laufzeit vorsah.

Das Gesetz führt auch einen Mechanismus der stillschweigenden Verlängerung ein, der nach Ablauf der Mindestgarantiezeit von fünf Jahren zu einer neuen, ebenfalls in Jahresabschnitten gegliederten Laufzeit von drei Jahren führt.

Die Erkenntnis, dass es Situationen gibt, in denen kürzere Fristen erforderlich sind, hat das Gesetz dazu veranlasst, diese Möglichkeit vorzusehen, allerdings ausschließlich in Verbindung mit der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannten Notwendigkeit, die gemietete Wohnung für den eigenen Wohnsitz des Vermieters zu nutzen.

Die Festlegung einer begrenzten Laufzeit ermöglicht es, die Auswirkungen, die das Institut des Forderungsübergangs auf das Gleichgewicht der Leistungen haben könnte, abzuschwächen. Da das Recht der Abtretungsempfänger, die Mietwohnung weiter zu nutzen, nur bis zum Ende der Vertragslaufzeit aufrechterhalten wird, spricht nichts dagegen, dieses Recht in der Sphäre des Todes zugunsten der Personen aufrechtzuerhalten, die eine direkte Verbindung zum Mieter haben. Die Anerkennung dieses Rechts für den "more uxorio"-Zusammenlebenden stellt ein Novum dar.

Die Abtretung unter Lebenden wird nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters anerkannt. Gleichzeitig wird eine Neuerung bei gerichtlichen Entscheidungen eingeführt, die im Rahmen von Aufhebungs-, Trennungs- oder Scheidungsverfahren die Wohnung dem nicht eigentumsberechtigten Ehepartner zuweisen. In diesen Fällen wird dem Ehegatten "ex lege" (Kom. Übersetzer: ex lege ="nach dem Gesetz") das Recht zuerkannt, die Mietwohnung für die restliche Laufzeit des Vertrags weiter zu nutzen.

Die Mietpreisregelung beruht auf dem Grundsatz der Einigungsfreiheit zwischen den Parteien bei der Festlegung der Ausgangsmiete sowohl für neue Mietverträge als auch für Mietverträge mit etablierten Mietern. Dadurch wird gegebenenfalls sichergestellt, dass die Vertragsmieten die Marktrealität widerspiegeln, wenn diese Realität nicht durch die vorgesehenen Aktualisierungen in der Miete berücksichtigt werden konnte. Dies kann der Fall sein, da die Verordnung einen Mechanismus zur Aktualisierung der Mieten in Abhängigkeit von den prozentualen Veränderungen des Verbraucherpreisindexes innerhalb eines Jahres vorsieht.

Was die Rechte und Pflichten der Parteien anbelangt, so behält das Gesetz im Allgemeinen die derzeitige Regelung bei, ohne größere Neuerungen einzuführen. Die Ausnahme ist die Einrichtung einer Sonderregelung für Mieter, die von einer Behinderung betroffen sind oder denen behinderte Personen anvertraut sind und die beabsichtigen, Änderungen am Mietobjekt vorzunehmen, die eine bessere Nutzung desselben ermöglichen.

Das Recht auf bevorzugten Erwerb zugunsten des Mieters wird auch im Falle einer Veräußerung des Mietobjekts während der Laufzeit des Mietvertrags beibehalten, wenn auch unter Bezugnahme auf die Marktbedingungen, da es als ein Instrument verstanden wird, das, ohne eine ernsthafte Belastung für den Vermieter mit sich zu bringen, die Möglichkeiten des Mieters, in der Immobilie zu bleiben, erhöht.

Was schließlich die Formalisierung von Verträgen betrifft, so steht es den Parteien frei, sich für die mündliche oder schriftliche Form zu entscheiden. Gleichzeitig wird die Möglichkeit des Zugangs zum Grundbuch für alle Mietverträge, unabhängig von ihrer Laufzeit, ausdrücklich verankert, wobei diese Zugangsmöglichkeit auch dadurch verbessert werden soll, dass bestimmte Fördermaßnahmen oder Vorteile an die Tatsache der Eintragung geknüpft werden. Diese Tatsache trägt nicht nur zur Stärkung der Garantien der Parteien bei, sondern erhöht auch die dem Staat zur Verfügung stehenden Informationen, die es ihm ermöglichen, Maßnahmen zu konzipieren und umzusetzen, die zur Verbesserung der Regulierung und der Praxis der Mietverträge beitragen können.

3

Das Gesetz gibt die traditionelle Unterscheidung zwischen Mietverträgen für Wohnzwecke und Mietverträgen für Geschäftsräume sowie gleichgestellten Mietverträgen auf und unterscheidet zwischen Mietverträgen für Wohnzwecke, die der Befriedigung des ständigen Wohnbedarfs des Mieters, seines Ehegatten oder seiner unterhaltsberechtigten Kinder dienen, und Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke, zu denen auch Zweitwohnungsmietverträge, Saisonmietverträge, traditionelle Mietverträge für Geschäftsräume und diesen gleichgestellte Verträge gehören.

Diese neue Einstufung beruht auf dem Gedanken, dem Mieter nur dann Schutzmaßnahmen zu gewähren, wenn der Mietvertrag der Befriedigung der Wohnbedürfnisse des Einzelnen und seiner Familie dient, nicht aber in anderen Fällen, in denen wirtschaftliche, freizeitbezogene oder administrative Bedürfnisse befriedigt werden.

Zu diesem Zweck überlässt das Gesetz bei der Regelung von Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke alle Elemente des Vertrages der freien Vereinbarung der Parteien, indem es eine ergänzende Regelung der freien Vereinbarung vorsieht, die auch einen weitgehenden Rückgriff auf die Regelung des Zivilgesetzbuches ermöglicht.

So werden neben dem ausdrücklichen Willen des Vermieters und des Mieters auch die Unterhalts- und Bauverpflichtungen, das Recht auf bevorzugten Erwerb, das Recht auf Übertragung und der Forderungsübergang von Todes wegen geregelt, allerdings beschränkt auf den Ehegatten und die Kinder des Mieters, die die Tätigkeit fortsetzen.

Eine Neuheit in dieser Verordnung ist das Recht des Mieters, entschädigt zu werden, wenn er, der den Mietvertrag fortsetzen möchte, die Räumlichkeiten aufgrund des Ablaufs der festgelegten Frist verlassen muss, vorausgesetzt, dass der Vermieter oder ein neuer Mieter auf irgendeine Weise von dem Kundenstamm profitieren kann, den der frühere Mieter gewonnen hat, oder alternativ von den Kosten der Verlegung und dem daraus resultierenden Schaden, wenn der Mieter gezwungen ist, seine Tätigkeit zu verlegen.

4

Die Mietkaution ist weiterhin obligatorisch, sowohl für Wohnungen als auch für andere Zwecke, und ihre Höhe wird auf eine oder zwei Monatsmieten festgesetzt, je nachdem, ob es sich um eine Wohnung oder um einen anderen Zweck handelt. Gleichzeitig wird den autonomen Gemeinschaften mit Zuständigkeiten im Wohnungswesen die Möglichkeit eingeräumt, ihre Pflichteinlagen zugunsten der Gemeinschaft selbst zu regeln, da sich die Erträge dieser Fonds als wichtige Finanzierungsquelle für die regionale Wohnungspolitik erwiesen haben, die beibehalten werden sollte.

5

Die Regelung des Mietrechtsverfahrens sieht vor, dass für Streitigkeiten in jedem Fall das Gericht erster Instanz des Ortes zuständig ist, an dem sich die städtische Immobilie befindet, wobei die Möglichkeit ausgeschlossen ist, die funktionelle Zuständigkeit durch ausdrückliche oder stillschweigende Unterwerfung unter einen anderen Richter zu ändern.

Dies hindert uns nicht daran, an die Möglichkeit zu erinnern, dass die Parteien des Rechtsverhältnisses zur Lösung ihrer Konflikte die Anwendung eines Schiedsverfahrens vereinbaren können.

Die Bearbeitung von Mietverfahren ist dem Erkenntnisverfahren vorbehalten, mit der ausdrücklichen Ausnahme der Fälle der Anwendung des Räumungsprozesses und der mündlichen Verhandlung, wenn im letzteren Fall Klagen zur Festsetzung von Mieten oder an den Mieter zu zahlenden Beträgen durchgeführt werden.

Sie regelt auch die Bedingungen, unter denen der Mieter bei Räumungsklagen wegen Nichtzahlung der aus dem Mietverhältnis geschuldeten Beträge die Klage abwenden kann. Mit dieser Verordnung werden die in der revidierten Fassung von 1964 enthaltenen Möglichkeiten der Enervation und Rehabilitation erheblich eingeschränkt.

In den Fällen der Klagekumulierung wurde zusätzlich zur traditionellen Regelung die Möglichkeit der Kumulierung für Mieter geschaffen, wenn die erhobenen Klagen auf gemeinsamen Tatsachen beruhen und sich gegen denselben Vermieter richten. Wird der Vertrag wegen Nichtzahlung gekündigt, so kann der Verbraucher gleichzeitig und kumulativ eine Kündigungsklage und eine Klage auf Zahlung der geschuldeten Beträge erheben.

Schließlich wird als bedeutendste Neuerung des Gesetzes in Verfahrensfragen die Regelung der Kassationsbeschwerde in Mietrechtssachen eingeführt, da man davon ausgeht, dass diese Angelegenheit angesichts ihrer Bedeutung und der Transzendenz der Regelungsänderungen, die dieses Gesetz einführt, Gegenstand einer am Sitz des Obersten Gerichtshofs entwickelten rechtswissenschaftlichen Doktrin sein kann. Die charakteristischsten Merkmale der Kassationsbeschwerde sind die folgenden: Nur Urteile, die in einem Verfahren ergangen sind, dem ein Erkenntnisverfahren folgte, sind Gegenstand dieser Beschwerde, sofern die Urteile der ersten und zweiten Instanz nicht übereinstimmen und die Miete der Verträge unter den gesetzlich festgelegten Grenzen liegt.

6

Was die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehenden Verträge betrifft, so stellen die unter dem Königlichen Gesetzesdekret 2/1985 geschlossenen Verträge keine besonderen Probleme dar, da der freie Wille der Parteien die Regelung des Verhältnisses in Bezug auf Dauer und Einkommen bestimmt hat. Daher werden diese Verträge bis zu ihrer Beendigung weiterhin derselben Regelung unterliegen wie bisher. Zu diesem Zeitpunkt unterliegt das neue Mietverhältnis, das auf dem Grundstück entstehen kann, den neuen Vorschriften. Verträge, die zwar nach dem 9. Mai 1985 geschlossen wurden, aber unter die Regelung der Zwangsverlängerung fallen, sind von dieser Regelung nicht ausgenommen, da sie sich aus der freien Vereinbarung der Parteien ergibt.

Bei Verträgen, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, hat sich das Gesetz für eine Lösung entschieden, die versucht, größtmögliche Einfachheit mit einer ausgewogenen Behandlung der verschiedenen Situationen zu verbinden, in denen sich die Konfliktparteien befinden. Aus diesem Grund wird ein Ansatz eingeführt, der das Kriterium der differenzierten Behandlung von Wohn- und Geschäftsraummietverträgen beibehält, indem dem Mieter von Wohnräumen mildere Änderungsbedingungen eingeräumt werden als dem Mieter von Geschäftsräumen.

In Anbetracht der nachteiligen Auswirkungen der langen Dauer der durch das Gesetz von 1964 auferlegten obligatorischen Verlängerung wird der Notwendigkeit Rechnung getragen, die Dauer dieser obligatorischen Verlängerung zu begrenzen, indem der zeitlich begrenzte Charakter des Mietverhältnisses entsprechend seiner Natur wiederhergestellt wird, wobei diese Änderung jedoch unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Maßnahme und unter Berücksichtigung der persönlichen und familiären Situation sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Mieter erfolgt.

In diesem Sinne hat man sich bei der Vermietung von Wohnungen für die völlige Abschaffung des Forderungsübergangs unter Lebenden entschieden, mit Ausnahme desjenigen, der sich aus einer gerichtlichen Entscheidung in einer Ehesache ergibt, und für die schrittweise Abschaffung der Rechte des Forderungsübergangs von Todes wegen, die in der überarbeiteten Fassung von 1964 anerkannt wurden.

Da diese Maßnahme Situationen betrifft, deren potenzieller Inhalt von Rechten unterschiedlich ist, nämlich Erstmieter des Vertrags, Mieter im ersten Forderungsübergang und Mieter im zweiten Forderungsübergang, muss die Verordnung für jeden dieser Fälle angemessene Antworten bieten. Die Unterdrückung des Forderungsübergangs ist also umso schrittweiser, je mehr Rechte das Gesetz für jeden einzelnen Fall vorsieht, ausgehend von dem allgemeinen Grundsatz, dass der derzeitige Mieter und sein Ehegatte das Recht haben, die gemietete Wohnung bis zu ihrem Tod weiter zu nutzen, sofern dieses Recht in den Rechtsvorschriften von 1964 anerkannt wurde.

Was die Mietpreisregelung betrifft, so wird mit dem Gesetz versucht, die Situation der eingefrorenen Mieten zu entschärfen. Zu diesem Zweck wird ein Revisionssystem eingeführt, das auf alle vor dem 9. Mai 1985 geschlossenen Verträge anwendbar ist und darauf abzielt, die seit dem Vertragsabschluss bzw. seit der letzten gesetzlichen Revision nicht korrigierten Inflationsveränderungen auszugleichen. Diese Revision erfolgt nicht sofort, sondern schrittweise, wobei die Anzahl der Jahre, in denen die gesamte Revision stattfindet, umgekehrt proportional zur Miete des Mieters ansteigt, so dass die Mieter eines niedrigeren wirtschaftlichen Niveaus ihre Wirtschaft an die neue Realität anpassen können.

Im Falle von Mietern mit niedrigem Einkommen, das je nach Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen unter dem Zweieinhalb-, Drei- oder Dreieinhalbfachen des branchenübergreifenden Mindestlohns liegt, ist die Überprüfung der Mieten ausgeschlossen, wobei die Regierung beauftragt wird, innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes einen steuerlichen Ausgleichsmechanismus für diejenigen Vermieter einzurichten, die ihre Mieten aufgrund der oben genannten Umstände nicht anpassen konnten.

Ebenso wird den Vermietern das Recht eingeräumt, bei der Vermögens- und Grundsteuer, bei den Kosten für die Erhaltung des Mietobjekts und bei den Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen, die das Mietobjekt in Anspruch nimmt, in den drei letztgenannten Fällen durch Umlage der Beträge auf die Mieter Vergünstigungen zu genießen.

Bei der Anmietung von Geschäftsräumen wurde beschlossen, einen Zeitplan für die vorübergehende Beendigung dieser Verträge festzulegen, wobei allerdings zwischen Mietverträgen, bei denen der Mieter eine natürliche Person ist, und solchen, bei denen der Mieter eine juristische Person ist, unterschieden wird, da bei komplexeren Organisationsstrukturen von einer höheren wirtschaftlichen Solvenz ausgegangen wird.

Daher bleiben die Rechte des Forderungsübergangs in Todesfällen im ersten Fall erhalten, wenn auch in einem begrenzten Umfang, der der mit der Entwicklung der Tätigkeit verbundenen Familiengruppe einen Mindestzeitraum von zwanzig Jahren garantiert, der überschritten werden kann, solange der Mieter und sein Ehegatte in den Räumlichkeiten leben und dort weiterhin die entwickelte Tätigkeit ausüben.

Für Mietverträge mit juristischen Personen werden feste Kündigungsfristen zwischen fünf und zwanzig Jahren festgelegt, je nach Art und Umfang der in den gemieteten Räumen ausgeübten Tätigkeit, mit einer kurzen Laufzeit für diejenigen Mietverträge, in denen Tätigkeiten mit einem solchen wirtschaftlichen Potenzial ausgeübt werden, dass die Inhaber dieser Verträge bei der Aushandlung neuer Mietbedingungen gegenüber den Vermietern in eine gleichgewichtige Position gelangen.

Was die in diesen Mietverträgen gezahlten Mieten betrifft, so wird das für Wohnraummietverträge festgelegte Überprüfungsschema übernommen, wobei der Rhythmus der Überprüfung vorübergehend nach den oben genannten Kategorien abgestuft wird.

Um die Kontinuität der Mieter zu begünstigen, sieht das Gesetz eine neu geschaffene Figur vor, nämlich das Vorzugsmietrecht, das dem Mieter ein Vorzugsrecht auf die weitere Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags gegenüber jedem Dritten zu Marktbedingungen gewährt.

Ein Recht auf Entschädigung ist auch für den Fall vorgesehen, dass die Nutzung der gepachteten Räumlichkeiten nicht fortgesetzt wird, wenn eine andere Person, sei es der Eigentümer oder ein neuer Pächter, von dem Kundenstamm profitieren kann, der durch die Tätigkeit des ehemaligen Mieters entstanden ist.

Gleichgestellte Mietverträge, sowohl Miet- als auch Geschäftsraummietverträge, werden in Bezug auf Dauer und Mietbedingungen ähnlich behandelt wie Geschäftsraummietverträge.

TITEL I
Geltungsbereich des Gesetzes

Artikel 1: Anwendungsbereich
Original Text

Dieses Gesetz regelt die Vermietung von städtischen Immobilien, die für den Wohnungsbau oder für andere Zwecke als den Wohnungsbau bestimmt sind.

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Artikel 2: Vermietung von Wohnraum
Original Text

1. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung ist ein Mietverhältnis über ein bewohnbares Gebäude, dessen Hauptzweck darin besteht, den ständigen Bedarf des Mieters an Wohnraum zu decken.

2. Die Vorschriften über die Vermietung von Wohnungen gelten auch für Möbel, Abstellräume, Parkplätze und alle anderen Räume, Mietflächen oder Dienstleistungen, die der Vermieter selbst als Zubehör zur Wohnung bereitstellt.

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Artikel 3: Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken
Original Text

1. Als Mietvertrag zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken gilt ein Mietvertrag über ein Gebäude, dessen Hauptzweck ein anderer als der im vorstehenden Artikel genannte ist.

2. Diese Überlegung gilt insbesondere für Mietverträge über städtische Immobilien, die saisonal, d. h. im Sommer oder zu anderen Zeiten, abgeschlossen werden, sowie für Mietverträge, die zur Ausübung einer industriellen, kommerziellen, handwerklichen, beruflichen, erholsamen, sozialen, kulturellen oder bildungsbezogenen Tätigkeit auf der Immobilie abgeschlossen werden, unabhängig davon, wer die Vertragspartner sind.

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Artikel 4: Geltende Regelung
Original Text

1. Die in diesem Gesetz geregelten Mietverhältnisse unterliegen zwingend den Bestimmungen der Titel I und IV desselben sowie den Bestimmungen der folgenden Abschnitte des vorliegenden Artikels.

2. Unter Beachtung der Bestimmungen des vorstehenden Abschnitts unterliegen die Mietverträge über Wohnungen den Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen, die durch den Willen der Parteien im Rahmen der Bestimmungen des Titels II dieses Gesetzes und ergänzend durch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgelegt werden.

Ausgenommen hiervon sind Mietverträge über Wohnungen mit einer Fläche von mehr als 300 Quadratmetern oder bei denen die anfängliche Jahresmiete das 5,5-fache des interprofessionellen Mindestlohns übersteigt und sich der Mietvertrag auf die gesamte Wohnung bezieht. Für diese Mietverträge gelten der Wille der Parteien, andernfalls die Bestimmungen des Titels II dieses Gesetzes und ergänzend die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

3. Unbeschadet des Absatzes 1 richtet sich die Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken nach dem Willen der Parteien, in Ermangelung dessen nach den Bestimmungen des Titels III dieses Gesetzes und ergänzend nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.

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Artikel 5: Ausgeschlossene Pachtverhältnisse
Original Text

Vom Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind:

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TITEL II
Wohnungsvermietungen

KAPITEL I
Allgemeine Regeln

Artikel 6: Art der Vorschriften
Original Text

Alle Bestimmungen, die die Vorschriften dieses Titels zum Nachteil des Mieters oder Untermieters abändern, sind nichtig und gelten als nicht in Kraft gesetzt, es sei denn, die Vorschrift selbst lässt dies ausdrücklich zu.

Artikel 7: Bestimmungen für die Vermietung von Wohnraum
Original Text

Die Vermietung einer Wohnung verliert diese Bestimmung auch dann nicht, wenn der Mieter in dem gemieteten Objekt keinen ständigen Wohnsitz hat, sofern sein Ehegatte, der nicht rechtlich oder faktisch getrennt lebt, oder seine unterhaltsberechtigten Kinder dort wohnen.

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Artikel 8: Abtretung des Vertrags und Untervermietung
Original Text

Der Untermietvertrag unterliegt den Bestimmungen dieses Titels für den Mietvertrag, wenn der untervermietete Teil des Eigentums vom Untermieter zu dem in Artikel 2.1 genannten Zweck genutzt wird. Ist diese Bedingung nicht erfüllt, so ist die Vereinbarung zwischen den Parteien maßgebend.

Das Recht des Untermieters erlischt in jedem Fall, wenn das Recht des Mieters, der untervermietet hat, erloschen ist.

Der Preis für die Untervermietung darf auf keinen Fall den Preis für den Mietvertrag übersteigen.

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KAPITEL II
Dauer des Vertrages

Artikel 9: Mindestdauer
Original Text

Um diese Befugnis zur Rücknahme der Wohnung auszuüben, muss der Vermieter den Mieter mindestens zwei Monate vor dem Datum, an dem die Wohnung benötigt wird, darüber informieren, dass er die gemietete Wohnung benötigt, wobei er den Grund oder die Gründe, die im vorigen Absatz genannt sind, angeben muss, und der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt innerhalb dieser Frist zu übergeben, wenn die Parteien keine andere Vereinbarung treffen.

Wenn der Vermieter oder seine Verwandten ersten Grades oder durch Adoption oder sein Ehegatte im Falle einer rechtskräftigen Trennung, Scheidung oder Ungültigerklärung der Ehe drei Monate nach Beendigung des Vertrags bzw. nach der tatsächlichen Räumung der Wohnung die Wohnung noch nicht selbst bewohnt haben, kann der Mieter innerhalb von dreißig Tagen wählen, ob er die Wohnung für einen neuen Zeitraum wieder nutzen und bewohnen möchte, wobei die zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Vertragsbedingungen einzuhalten sind, eine Entschädigung für die durch die Räumung der Wohnung entstandenen Kosten bis zum Zeitpunkt des Wiedereinzugs oder eine Entschädigung in Höhe eines monatlichen Betrags für jedes Jahr, das bis zur Vollendung der fünf Jahre verbleibt, zu zahlen, es sei denn, der Einzug ist aufgrund höherer Gewalt nicht erfolgt, wobei unter höherer Gewalt das Hindernis zu verstehen ist, das durch Ereignisse verursacht wurde, die in einer Rechtsvorschrift ausdrücklich genannt sind und denen der Charakter der höheren Gewalt zugeschrieben wird, oder durch andere Ereignisse, die nicht vorhersehbar waren oder die, wenn sie vorhersehbar waren, unvermeidbar waren.

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Artikel 10: Verlängerung des Vertrages
Original Text

1. Wenn bei Ablauf des Vertrags oder einer seiner Verlängerungen nach Ablauf von mindestens fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, keine der beiden Parteien der anderen mindestens vier Monate vor diesem Zeitpunkt im Falle des Vermieters und mindestens zwei Monate im Falle des Mieters ihre Absicht mitgeteilt hat, den Vertrag nicht zu verlängern, wird der Vertrag zwangsweise um jeweils ein Jahr bis zu maximal drei weiteren Jahren verlängert, es sei denn, der Mieter erklärt gegenüber dem Vermieter, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte, verlängert sich der Vertrag zwangsweise um jeweils ein weiteres Jahr, es sei denn, der Mieter erklärt dem Vermieter einen Monat vor Ablauf einer der Jahrestranchen, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte.

2. Der verlängerte Vertrag unterliegt weiterhin der rechtlichen und konventionellen Regelung, der er bisher unterlag.

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Artikel 11: Rücktritt vom Vertrag
Original Text

Der Mieter kann nach Ablauf von mindestens sechs Monaten vom Mietvertrag zurücktreten, sofern er den Vermieter mindestens dreißig Tage im Voraus davon in Kenntnis setzt. Die Parteien können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter im Falle der Kündigung dem Vermieter für jedes noch zu erfüllende Vertragsjahr eine Entschädigung in Höhe einer geltenden Monatsmiete zu zahlen hat. Bei einem Zeitraum von weniger als einem Jahr wird der anteilige Betrag der Entschädigung gezahlt.

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Artikel 12: Rücktritt und Erlöschen im Falle der Heirat oder des Zusammenlebens des Mieters
Original Text

1. Äußert der Mieter den Wunsch, den Vertrag nicht zu verlängern oder von ihm zurückzutreten, ohne dass der mit ihm zusammenlebende Ehegatte zustimmt, so kann der Mietvertrag zugunsten des Ehegatten fortgesetzt werden.

2. Zu diesem Zweck kann der Vermieter den Ehegatten des Mieters auffordern, seinen diesbezüglichen Willen zu äußern.

Nach Zustellung der Mitteilung endet das Mietverhältnis, wenn der Ehegatte nicht innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Datum der Mitteilung antwortet. Der Ehegatte hat den entsprechenden Mietzins bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen, sofern er nicht bereits gezahlt wurde.

3. Verlässt der Mieter die Wohnung ohne ausdrückliche Erklärung der Aufgabe oder Nichtverlängerung, so kann der Mietvertrag zugunsten des mit ihm zusammenlebenden Ehegatten fortgesetzt werden, sofern der Vermieter innerhalb eines Monats nach der Aufgabe eine schriftliche Mitteilung des Ehegatten erhält, in der dieser seinen Wunsch äußert, Mieter zu werden.

Wird der Mietvertrag wegen Nichtbeachtung der Kündigungsfrist gekündigt, so ist der Ehegatte zur Zahlung der Miete für den betreffenden Monat verpflichtet.

4. Die Bestimmungen der vorstehenden Abschnitte gelten auch zugunsten der Person, die mit dem Mieter mindestens in den letzten zwei Jahren vor der Kündigung oder der Aufgabe dauerhaft in einer Eheähnlichen Beziehung gelebt hat, unabhängig von ihrer sexuellen Ausrichtung, es sei denn, sie hatten gemeinsame Kinder; in diesem Fall genügt das bloße Zusammenleben.

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Artikel 13: Beendigung des Rechts des Vermieters
Original Text

1. Wird das Recht des Vermieters während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. sieben Jahre, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt, durch die Ausübung eines herkömmlichen Rücktrittsrechts, die Eröffnung einer Treuhändervertretung, die Zwangsversteigerung aufgrund einer Zwangsvollstreckung oder eines gerichtlichen Urteils oder die Ausübung eines Kaufoptionsrechts beendet, so ist der Mieter in jedem Fall berechtigt, das Mietverhältnis bis zu fünf bzw. sieben Jahren fortzusetzen, unbeschadet des in Artikel 9.1 vorgesehenen Rechts auf Nichtverlängerung.

Bei Verträgen mit einer vereinbarten Laufzeit von mehr als fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, erlischt der Mietvertrag, wenn das Recht des Vermieters nach den ersten fünf Jahren bzw. den ersten sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, aufgrund eines der im vorstehenden Absatz genannten Umstände beendet wird. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der Mietvertrag vor dem Recht, das die Beendigung des Rechts des Vermieters bestimmt, in das Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall wird das Mietverhältnis für die vereinbarte Dauer fortgesetzt.

2. Mietverträge, die von Nießbrauchern, Oberflächeneigentümern und allen anderen, die ein ähnliches Nutzungsrecht an einer Immobilie haben, gewährt werden, enden mit dem Erlöschen des Rechts des Vermieters, zusätzlich zu den anderen Gründen für die Beendigung, die sich aus den Bestimmungen dieses Gesetzes ergeben.

3. Mietverträge über eine fremde Wohnung, die der Mieter in gutem Glauben mit der Person abgeschlossen hat, die im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist oder die aufgrund eines Sachverhalts, dessen Entstehung dem wahren Eigentümer zuzurechnen ist, als Eigentümer erscheint, haben eine Laufzeit von fünf Jahren, unbeschadet des in Artikel 9.1 genannten Rechts auf Nichtverlängerung, es sei denn, der genannte Eigentümer ist eine juristische Person; in diesem Fall beträgt die Laufzeit sieben Jahre.

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Artikel 14: Veräußerung der Mietwohnung
Original Text

Der Erwerber einer Mietwohnung tritt während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. sieben Jahre, wenn der vorherige Vermieter eine juristische Person war, in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, auch wenn die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes erfüllt sind.

Beträgt die vereinbarte Dauer mehr als fünf Jahre oder mehr als sieben Jahre, wenn der frühere Vermieter eine juristische Person war, so tritt der Erwerber für die gesamte vereinbarte Dauer in das Recht ein, es sei denn, er erfüllt die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes. In diesem Fall hat der Erwerber den Mietvertrag nur für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der Fünfjahresfrist bzw. sieben Jahre, wenn es sich um eine juristische Person handelt, zu tragen, und der Veräußerer hat den Mieter mit einem Betrag zu entschädigen, der einer geltenden Monatsmiete für jedes Jahr des Vertrags entspricht, das über die vorgenannte Frist von fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn es sich bei dem früheren Vermieter um eine juristische Person handelt, hinaus noch zu erfüllen ist.

Haben die Parteien vereinbart, dass der Verkauf der Wohnung den Mietvertrag beendet, muss der Erwerber den Mietvertrag nur für die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der Fünfjahresfrist bzw. sieben Jahre, wenn der vorherige Vermieter eine juristische Person war, tragen.

Artikel 34 Hypothekengesetz

Ein Dritter, der gutgläubig ein Recht von einer Person, die im Register als zur Übertragung befugt erscheint, entgeltlich erwirbt, wird in seinem Erwerb belassen, sobald er sein Recht eingetragen hat, auch wenn das Recht des Veräußerers später aus Gründen, die nicht im Register eingetragen sind, erlischt oder beendet wird.
Der gute Glaube des Dritten wird immer vermutet, solange nicht nachgewiesen wird, dass er von der Unrichtigkeit des Registers wusste.
Unentgeltliche Erwerber genießen im Register nicht mehr Schutz als ihr Verschenker oder Veräußerer.

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Artikel 15: Trennung, Scheidung oder Ungültigerklärung der Ehe des Mieters
Original Text

1. Im Falle der Ungültigerklärung der Ehe, der Trennung oder der Scheidung des Mieters kann der nicht mietberechtigte Ehegatte die gemietete Wohnung weiter nutzen, wenn sie ihm nach den Bestimmungen des geltenden Zivilrechts zugewiesen wird. Der Ehegatte, dem der Gebrauch der gemieteten Wohnung auf Dauer oder für eine längere Zeit als die Restlaufzeit des Mietvertrags überlassen wurde, wird Vertragsinhaber.

2. Die Absicht des Ehegatten, die Wohnung weiterhin zu nutzen, ist dem Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der entsprechenden gerichtlichen Entscheidung mitzuteilen, wobei eine Kopie der genannten gerichtlichen Entscheidung oder des Teils davon, der die Nutzung der Wohnung betrifft, beizufügen ist.

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Artikel 16: Tod des Mieters
Original Text

1. Im Falle des Todes des Mieters können folgende Personen in den Vertrag eintreten:

Wenn zum Zeitpunkt des Todes des Mieters keine dieser Personen vorhanden ist, wird das Mietverhältnis beendet.

2. Sind mehrere der vorgenannten Personen vorhanden, so gilt in Ermangelung einer einmütigen Vereinbarung darüber, wer von ihnen der Begünstigte des Forderungsübergangs sein soll, die im vorstehenden Absatz festgelegte Rangfolge, mit der Ausnahme, dass siebzigjährige Eltern gegenüber Nachkommen bevorzugt werden. Unter den Nachkommen und Vorfahren hat derjenige den Vorzug, der dem Grad nach am nächsten ist, und unter den Geschwistern hat derjenige, der eine doppelseitige verwandtschaftliche Bindung hat, den Vorzug vor dem Halbgeschwister.

In Fällen der Gleichstellung wird zugunsten der Person mit einer Behinderung von 65 % oder mehr entschieden, in Ermangelung einer solchen Situation zugunsten der Person mit den größten familiären Verpflichtungen und in letzter Instanz zugunsten des jüngsten Nachkommens, des ältesten Vorfahren oder des jüngsten Geschwisters.

3. Der Mietvertrag erlischt, wenn der Vermieter nicht innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Mieters eine schriftliche Mitteilung über die Tatsache des Todes mit einer Sterbeurkunde und über die Identität des Übernehmers erhält, in der er sein Verhältnis zu dem Verstorbenen angibt und gegebenenfalls nachweist, dass er die gesetzlichen Voraussetzungen für den Forderungsübergang erfüllt. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses sind alle Nachfolger des Mieters gesamtschuldnerisch zur Zahlung des Mietzinses für die genannten drei Monate verpflichtet, es sei denn, sie verzichten innerhalb des auf den Tod folgenden Monats durch schriftliche Mitteilung an den Vermieter auf ihr Recht.

Gehen beim Vermieter mehrere frist- und formgerechte Mitteilungen ein, deren Absender behaupten, Begünstigte des Forderungsübergangs zu sein, kann der Vermieter sie als Gesamtschuldner für die Verpflichtungen des Mieters betrachten, solange sie ihren Anspruch auf Forderungsübergang aufrechterhalten.

4. In Mietverträgen mit einer ursprünglichen Laufzeit von mehr als fünf Jahren bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, können die Parteien vereinbaren, dass im Falle des Todes des Mieters kein Recht auf Forderungsübergang besteht, wenn dieser nach den ersten fünf Jahren der Laufzeit des Mietvertrags bzw. den ersten sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, eintritt, oder dass der Mietvertrag nach fünf Jahren beendet wird, wenn der Tod vorher eingetreten ist, bzw. nach sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Dieser Verzicht auf das Recht auf Forderungsübergang kann auf keinen Fall vereinbart werden, wenn sich die Personen, die dieses Recht gemäß den Bestimmungen von Absatz 1 dieses Artikels ausüben können, in einer besonders schutzbedürftigen Situation befinden und Minderjährige, Menschen mit Behinderungen oder Personen über 65 Jahre betroffen sind.

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Artikel 17: Festlegung der Miete
Original Text

1. Die Miete ist die von den Parteien frei vereinbarte Miete.

2. Sofern nicht anders vereinbart, ist die Miete monatlich zu zahlen und muss innerhalb der ersten sieben Tage des Monats entrichtet werden. In keinem Fall darf der Vermieter die Vorauszahlung von mehr als einer Monatsmiete verlangen.

3. Die Zahlung erfolgt an dem Ort und nach den Modalitäten, die von den Parteien vereinbart wurden, oder andernfalls in bar in der gemieteten Wohnung.

4. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Quittung über die Zahlung zu geben, es sei denn, es wurde vereinbart, dass dies durch Verfahren geschieht, die die tatsächliche Erfüllung der Zahlungsverpflichtung durch den Mieter belegen.

Die Quittung oder das an ihre Stelle tretende Akkreditierungsdokument muss die für die verschiedenen Konzepte, aus denen sich die Gesamtzahlung zusammensetzt, gezahlte Beträge und insbesondere die geltende Miete gesondert ausweisen.

Stellt der Vermieter die Quittung nicht aus, gehen alle Kosten, die dem Mieter zur Erfassung der Zahlung entstehen, zu seinen Lasten.

5. In Mietverträgen können die Parteien frei vereinbaren, dass während eines bestimmten Zeitraums die Verpflichtung zur Mietzahlung ganz oder teilweise durch die Verpflichtung des Mieters ersetzt werden kann, das Objekt zu den vereinbarten Bedingungen zu renovieren oder zu sanieren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter in keinem Fall eine zusätzliche Entschädigung für die Kosten der an der Immobilie durchgeführten Arbeiten verlangen. Führt der Mieter die Arbeiten nicht gemäß den vereinbarten Bedingungen durch, so kann dies zur Kündigung des Mietvertrags führen, wobei die Bestimmungen des Artikels 23.2 Anwendung finden.

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Artikel 18: Anpassung der Miete
Original Text

1. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Mietzins vom Vermieter oder vom Mieter nur zu dem Zeitpunkt angepasst werden, an dem jedes Jahr der Vertragslaufzeit zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen erfüllt ist. In Ermangelung einer ausdrücklichen Vereinbarung werden die Verträge nicht aktualisiert.

Im Falle einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien über einen Mechanismus zur Aktualisierung der Geldwerte ohne Angabe des Referenzindexes oder der Methodik wird der Mietzins für jeden Jahreszeitraum unter Bezugnahme auf die jährliche Veränderung des Index der Wettbewerbsgarantie am Tag der jeweiligen Aktualisierung aktualisiert, wobei als Referenzmonat für die Aktualisierung derjenige Monat herangezogen wird, der dem letzten am Tag der Aktualisierung des Vertrags veröffentlichten Index entspricht.

Die sich aus der jährlichen Aktualisierung des Mietzinses ergebende Erhöhung darf auf keinen Fall das Ergebnis der Anwendung der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes am Tag der jeweiligen Aktualisierung übersteigen, wobei als Bezugsmonat für die Aktualisierung derjenige Monat herangezogen wird, der dem letzten Index entspricht, der am Tag der Aktualisierung des Vertrags veröffentlicht wurde.

2. Der aktualisierte Mietzins ist von dem Monat an an von dem Mieter zu zahlen, der auf den Monat folgt, in dem die betreffende Partei die andere Partei schriftlich benachrichtigt, wobei sie den Prozentsatz der Änderung angibt und auf Wunsch des Mieters die entsprechende Bescheinigung des Nationalen Instituts für Statistik beifügt.

Die Mitteilung durch Vermerk über den Eingang der letzten Monatszahlung ist gültig.

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Artikel 19: Erhöhung der Miete aufgrund von Verbesserungen
Original Text

1. Die Durchführung von Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter nach Ablauf von fünf Jahren der Vertragslaufzeit bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, berechtigt ihn, sofern nichts anderes vereinbart wurde, zu einer Erhöhung des jährlichen Mietzinses um den Betrag, der sich ergibt, wenn auf das in die Verbesserung investierte Kapital der zum Zeitpunkt des Abschlusses der Arbeiten geltende gesetzliche Zinssatz, erhöht um drei Punkte, angewandt wird, ohne dass die Erhöhung zwanzig Prozent des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietzinses übersteigt.

Bei der Berechnung des investierten Kapitals werden die für die Ausführung der Arbeiten erhaltenen öffentlichen Zuschüsse abgezogen.

2. Betrifft die Verbesserung mehrere Objekte eines Gebäudes im Rahmen der horizontalen Eigentumsordnung, muss der Vermieter das investierte Kapital anteilig auf alle Objekte aufteilen, wobei er zu diesem Zweck die Beteiligungsquoten für jedes einzelne Objekt anwendet.

Bei Gebäuden, die nicht unter die horizontale Eigentumsregelung fallen, wird das investierte Kapital durch eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und den Mietern anteilig auf die betroffenen Immobilien verteilt. In Ermangelung einer Vereinbarung wird sie anteilig nach der Fläche des Mietobjekts verteilt.

3. Die Mieterhöhung erfolgt ab dem Monat, der auf den Monat folgt, in dem der Vermieter dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten die Höhe des Mietzinses schriftlich mitteilt, wobei er die Berechnungen, die zur Ermittlung des Mietzinses geführt haben, im Einzelnen darlegt und Kopien der Unterlagen beifügt, aus denen sich die Kosten der durchgeführten Arbeiten ableiten lassen.

4. Unbeschadet der Bestimmungen der vorhergehenden Abschnitte und der Entschädigung, die gemäß Artikel 22 anwendbar sein kann, können jederzeit ab Beginn der Laufzeit des Mietvertrags und nach vorheriger Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter Verbesserungsarbeiten in der gemieteten Wohnung durchgeführt und die Miete des Vertrags erhöht werden, ohne dass dies eine Unterbrechung der in Artikel 9 festgelegten obligatorischen Verlängerungsfrist oder der in Artikel 10 des vorliegenden Gesetzes genannten stillschweigenden Verlängerung oder einen Neubeginn der Berechnung dieser Fristen bedeutet. In jedem Fall muss der Umfang der Verbesserungsarbeiten über die Erfüllung der in Artikel 21 dieses Gesetzes genannten Erhaltungspflicht durch den Vermieter hinausgehen.

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Artikel 20: Gemeinkosten und individuelle Nebenkosten
Original Text

1. Die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Kosten für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Objekts, seine Dienstleistungen, Steuern, Abgaben und Verpflichtungen, die sich nicht individualisieren lassen und die dem Mietobjekt oder seinem Zubehör entsprechen, vom Mieter getragen werden.

Bei Gebäuden, die unter die horizontale Eigentumsregelung fallen, sind diese Kosten die Kosten, die dem gemieteten Objekt entsprechend seinem Anteil an der Beteiligung entsprechen.

Bei Gebäuden, die nicht unter das horizontale Eigentumsregime fallen, sind diese Kosten diejenigen, die dem gemieteten Objekt entsprechend seiner Fläche zugewiesen wurden.

Diese Vereinbarung bedarf zu ihrer Gültigkeit der Schriftform und muss den jährlichen Betrag dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festlegen. Das Abkommen, das sich auf die Steuern bezieht, hat keine Auswirkungen auf die Verwaltung.

Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie und die Formalisierung des Vertrags werden vom Vermieter getragen, wenn es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt.

2. Während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. während der ersten sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, darf der Betrag, den der Mieter für den im vorstehenden Abschnitt genannten Zweck zu zahlen hat, mit Ausnahme der Steuern, nur im Einvernehmen der Parteien jährlich erhöht werden, und zwar niemals um einen Prozentsatz, der das Doppelte des Prozentsatzes übersteigt, um den der Mietzins nach den Bestimmungen des Artikels 18.1 erhöht werden kann.

3. Der Mieter ist in jedem Fall für die Kosten der Services des Mietobjekts verantwortlich, die durch Zählgeräte (Anm. Übersetzer: Damit sind Strom-Gas- Wasserzähler und sonstige gemeint) ermittelt werden.

4. Der Nachweis für die Zahlung der in diesem Artikel genannten Kosten ist in der in Artikel 17 Absatz 4 vorgesehenen Weise zu erbringen.

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Artikel 21: Instandhaltung der Wohnung
Original Text

1. Der Vermieter ist verpflichtet, ohne das Recht auf Mieterhöhung alle Reparaturen durchzuführen, die notwendig sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, um dem vereinbarten Gebrauch zu dienen, es sei denn, die Verschlechterung der betreffenden Reparatur ist dem Mieter gemäß den Bestimmungen der Artikel 1.563 und Artikel 1.564 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zuzurechnen.

Die Verpflichtung zur Reparatur beschränkt sich auf die Zerstörung der Wohnung durch eine nicht vom Vermieter zu vertretende Ursache. Zu diesem Zweck gelten die Bestimmungen von Artikel 28.

2. Wenn die Durchführung von Instandhaltungsarbeiten nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgeschoben werden kann, ist der Mieter verpflichtet, sie zu dulden, auch wenn sie sehr lästig sind oder wenn ihm währenddessen ein Teil der Wohnung entzogen wird.

Dauern die Arbeiten länger als zwanzig Tage, so wird die Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung gemindert, der dem Mieter vorenthalten wird.

3. Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich über die Notwendigkeit der in Absatz 1 dieses Artikels genannten Reparaturen zu informieren, und zwar ausschließlich zu dem Zweck, dem Vermieter eine direkte Überprüfung des Zustands der Wohnung durch ihn selbst oder durch von ihm benannte Techniker zu ermöglichen. Er kann jederzeit nach Benachrichtigung des Vermieters dringende Reparaturen durchführen, um drohende Schäden oder schwerwiegende Unannehmlichkeiten zu vermeiden, und die Kosten dafür sofort vom Vermieter verlangen.

4. Der Mieter ist für kleinere Reparaturen verantwortlich, die aufgrund von Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung verursacht werden, erforderlich sind.

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Artikel 22: Verbesserungsarbeiten
Original Text

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter zu dulden, deren Ausführung nach vernünftigem Ermessen nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgeschoben werden kann.


2. Der Vermieter, der solche Arbeiten durchführen will, muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über die Art, den Beginn, die Dauer und die voraussichtlichen Kosten der Arbeiten informieren. Innerhalb eines Monats nach dieser Mitteilung kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten, es sei denn, die Arbeiten beeinträchtigen die gemietete Wohnung nicht oder nur in unerheblichem Maße. Der Mietvertrag wird innerhalb von zwei Monaten nach der Kündigung beendet; während dieser Zeit dürfen die Arbeiten nicht aufgenommen werden.

3. Der Mieter, der die Arbeiten unterstützt, hat Anspruch auf eine Minderung der Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, der ihm durch die Arbeiten entzogen wird, sowie auf eine Entschädigung für die Kosten, die er aufgrund der Arbeiten aufwenden muss.

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Artikel 23: Renovierung durch den Mieter
Original Text

1. Der Mieter darf ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters keine Arbeiten durchführen, die die Konfiguration der Wohnung oder des in Artikel 2 Absatz 2 genannten Inventars verändern. Der Mieter darf auf keinen Fall Arbeiten durchführen, die die Stabilität oder Sicherheit der Wohnung beeinträchtigen.

2. Unbeschadet des Kündigungsrechts kann der Vermieter, der die Durchführung der Arbeiten nicht genehmigt hat, bei Beendigung des Vertrags vom Mieter die Wiederherstellung des vorherigen Zustands oder die Beibehaltung der durchgeführten Änderung verlangen, ohne daß dieser eine Entschädigung verlangen kann.

Hat der Mieter ungeachtet der Bestimmungen von Absatz 1 dieses Artikels Arbeiten durchgeführt, die zu einer Beeinträchtigung der Stabilität des Gebäudes oder der Sicherheit der Wohnung oder ihres Inventars geführt haben, kann der Vermieter vom Mieter unverzüglich die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen.

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Artikel 24: Mieter mit Behinderungen
Original Text

1. Der Mieter kann nach vorheriger schriftlicher Mitteilung an den Vermieter die notwendigen Arbeiten oder Maßnahmen in der Wohnung durchführen, damit diese in geeigneter Weise und in Übereinstimmung mit der Behinderung oder dem Alter von über siebzig Jahren sowohl des Mieters selbst als auch seines Ehepartners, der Person, mit der er ständig in einer analogen Beziehung der Zuneigung lebt, unabhängig von ihrer sexuellen Orientierung, oder seiner Verwandten, die ständig mit einem von ihnen zusammenleben, genutzt werden kann, vorausgesetzt, dass sie nicht die gemeinsamen Elemente oder Dienstleistungen des Gebäudes beeinträchtigen oder eine Abnahme seiner Stabilität oder Sicherheit verursachen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Vertrages den vorherigen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, wenn der Vermieter dies verlangt.

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Artikel 25: Recht auf bevorrechtigten Erwerb
Original Text

1. Im Falle des Verkaufs der Mietwohnung hat der Mieter das Recht, diese unter den in den folgenden Absätzen genannten Bedingungen bevorzugt zu erwerben.

2. Der Mieter kann innerhalb von dreißig Kalendertagen ab dem Tag, der auf den Tag folgt, an dem er in zuverlässiger Weise über die Entscheidung zum Verkauf des Mietobjekts, den Preis und die anderen wesentlichen Bedingungen der Übertragung informiert wurde, ein Vorkaufsrecht an dem Mietobjekt ausüben.

Die Wirkung der im vorstehenden Absatz vorgesehenen Notifizierung erlischt einhundertachtzig Kalendertage nach dieser Notifizierung.


3. In dem im vorstehenden Absatz genannten Fall kann der Mieter das Rücktrittsrecht vorbehaltlich der Bestimmungen von Artikel 1.518 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausüben, wenn die vorgesehene Mitteilung nicht erfolgt ist oder wenn eine der erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt wurde, sowie wenn der tatsächliche Verkaufspreis niedriger ist oder die übrigen wesentlichen Bedingungen weniger belastend sind. Das Rücktrittsrecht erlischt dreißig Kalendertage nach dem Tag, an dem der Erwerber dem Mieter die wesentlichen Bedingungen, unter denen der Kaufvertrag zustande gekommen ist, durch Übergabe einer Abschrift der Urkunde oder des Dokuments, in der/dem er beurkundet wurde, in zuverlässiger Weise mitgeteilt hat.

Königlicher Erlass vom 24. Juli 1889 zur Veröffentlichung des Zivilgesetzbuches
Artikel 1518
Der Verkäufer kann von seinem Rücktrittsrecht nur Gebrauch machen, wenn er dem Käufer den Verkaufspreis zuzüglich des Kaufpreises erstattet:
1.° Die Kosten des Vertrags und alle anderen rechtmäßigen Zahlungen, die für den Verkauf geleistet wurden.
2.° Die notwendigen und angemessenen Ausgaben für den verkauften Gegenstand.

4. Das Vorkaufsrecht des Mieters hat Vorrang vor allen anderen vergleichbaren Rechten, mit Ausnahme des Rücktrittsrechts, das dem Miteigentümer der Wohnung zuerkannt wurde, oder des herkömmlichen Rechts, das zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Grundbuch eingetragen war.

5. Für die Eintragung von Kaufverträgen über Mietwohnungen in das Grundbuch muss der Nachweis erbracht werden, dass die in den vorangegangenen Abschnitten vorgesehenen Notifizierungen unter den dort genannten Voraussetzungen erfolgt sind. Wenn die verkaufte Wohnung nicht vermietet ist, muss der Verkäufer dies in der Urkunde unter Strafandrohung wegen Fälschung einer öffentlichen Urkunde erklären, damit der Erwerb eintragungsfähig ist.

6. Betrifft der Verkauf neben der vermieteten Wohnung auch die anderen Gegenstände, die von dem in Artikel 3 genannten Vermieter als Zubehör zur Wohnung vermietet werden, so kann der Mieter das Vorkaufsrecht nicht nur an der Wohnung ausüben.

7. Ein Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn die vermietete Wohnung gemeinsam mit anderen Wohnungen oder Räumlichkeiten des Vermieters, die Teil desselben Anwesens sind, verkauft wird, und auch nicht, wenn alle Wohnungen und Räumlichkeiten des Anwesens von verschiedenen Eigentümern gemeinsam an denselben Käufer verkauft werden. In diesen Fällen kann das Wohnungsbaugesetz ein Vorkaufsrecht und ein Vorkaufsrecht in Bezug auf die gesamte Immobilie zugunsten der von der zuständigen Wohnungsverwaltung benannten Stelle vorsehen, wobei für die Mitteilung und die Ausübung dieser Rechte die Bestimmungen der vorstehenden Abschnitte gelten.

Gibt es in dem Gebäude nur eine Wohnung, so hat der Mieter das in diesem Artikel vorgesehene Vorkaufsrecht.

8. Ungeachtet der Bestimmungen der vorstehenden Absätze können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter auf das Recht des bevorrechtigten Erwerbs verzichten kann.

In den Fällen, in denen ein solcher Verzicht vereinbart wurde, muss der Vermieter den Mieter mindestens dreißig Tage vor Abschluss des Kaufvertrags über seine Absicht informieren, die Wohnung zu verkaufen.

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KAPITEL V
Aussetzung, Kündigung und Erlöschen des Vertrags

Artikel 26: Bewohnbarkeit der Wohnung
Original Text

Wenn die Durchführung von Erhaltungsarbeiten oder von einer zuständigen Behörde genehmigten Arbeiten in der Mietwohnung dazu führt, dass diese unbewohnbar wird, hat der Mieter die Möglichkeit, den Vertrag auszusetzen oder ohne jegliche Entschädigung vom Vertrag zurückzutreten.

Die Aussetzung des Vertrags hat zur Folge, dass die Vertragslaufzeit bis zum Abschluss der Arbeiten ausgesetzt wird und die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ruht.

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Artikel 27: Nichterfüllung von Verpflichtungen
Original Text

1. Die Nichterfüllung der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen durch eine der Parteien gibt der Partei, die ihre Verpflichtungen erfüllt hat, das Recht, die Erfüllung der Verpflichtung zu verlangen oder die Beendigung des Vertrags gemäß den Bestimmungen von Artikel 1.124 des Zivilgesetzbuchs zu verlangen.

2. Darüber hinaus kann der Vermieter den Vertrag von Rechts wegen aus folgenden Gründen kündigen:

3. Ebenso kann der Mieter den Vertrag aus den folgenden Gründen kündigen:

4. Bei im Grundbuch eingetragenen Mietverträgen über städtische Grundstücke, wenn im Vertrag festgelegt ist, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt wird und dass das Grundstück in diesem Fall unverzüglich an den Vermieter zurückgegeben wird, Die Kündigung erfolgt von Rechts wegen, wenn der Vermieter den Mieter gerichtlich oder notariell unter der in der Anmeldung angegebenen Adresse vorgeladen und zur Zahlung oder Einhaltung aufgefordert hat und der Mieter nicht innerhalb der folgenden zehn Werktage auf die Vorladung geantwortet oder die Kündigung von Rechts wegen akzeptiert hat, und zwar über denselben Richter oder Notar, der die Vorladung ausgesprochen hat.

Die im Eintragungsverfahren vorgelegte Eigentumsurkunde und die Kopie des Mahnbescheids, aus dem sich die Mitteilung ergibt und auf die die zur Zahlung aufgeforderte Person nicht geantwortet hat oder auf die sie durch Annahme der Entscheidung von Rechts wegen geantwortet hat, reichen als Titel für die Löschung des Mietvertrags im Grundbuchamt aus.

Wenn auf dem Mietvertrag nachträgliche Belastungen bestehen, ist es für seine Aufhebung ebenfalls erforderlich, die zuverlässige Benachrichtigung der Inhaber desselben an die im Register angegebene Adresse zu begründen und die Hinterlegung der vom Mieter geleisteten Kaution zu ihren Gunsten vor demselben Notar zu beglaubigen.

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Artikel 28. Beendigung des Mietverhältnisses
Original Text


Der Mietvertrag wird außer aus den anderen in diesem Titel genannten Gründen aus folgenden Gründen gekündigt:

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TITEL III
Mietverträge für andere Zwecke als Wohnzwecke

Artikel 29. Veräußerung des Mietobjekts
Original Text

Der Erwerber des Mietobjekts tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, es sei denn, der Erwerber erfüllt die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes.

Verordnung vom 8. Februar 1946 zur Genehmigung des neuen amtlichen Wortlauts des Hypothekengesetzes

Artikel 34
Ein Dritter, der gutgläubig ein Recht von einer Person, die im Register als zur Übertragung befugt erscheint, entgeltlich erwirbt, wird, sobald er sein Recht eingetragen hat, in seinem Erwerb aufrechterhalten, auch wenn das Recht des Erteilers später aus Gründen, die nicht im Register selbst eingetragen sind, gelöscht wird oder erlischt.
Der gute Glaube des Dritten wird immer vermutet, solange nicht nachgewiesen wird, dass er von der Unrichtigkeit des Registers wusste.
Unentgeltliche Erwerber genießen im Register nicht mehr Schutz als ihr Erteiler oder Veräußerer.

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Artikel 30: Erhaltung, Verbesserung und Arbeiten durch den Mieter
Original Text

Die Bestimmungen der Artikel 21, 22, 23 und 26 dieses Gesetzes sind auch auf die in diesem Titel geregelten Mietverhältnisse anwendbar. Die Bestimmungen des Artikels 19 gelten auch für den Beginn des Mietverhältnisses.

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Artikel 31: Recht auf bevorrechtigten Erwerb
Original Text

Auf die in diesem Titel geregelten Mietverhältnisse sind die Bestimmungen des Artikels 25 dieses Gesetzes anwendbar.

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Artikel 32: Abtretung des Vertrags und Untervermietung
Original Text

1. Wird in dem gemieteten Objekt eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausgeübt, so kann der Mieter das Objekt ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder den Mietvertrag abtreten.

2. Bei teilweiser Untervermietung hat der Vermieter Anspruch auf eine Mieterhöhung in Höhe von 10 % der laufenden Miete, bei Abtretung des Mietvertrags oder vollständiger Untervermietung des Mietobjekts in Höhe von 20 %.

3. Ein Wechsel in der Person des Mieters infolge einer Verschmelzung, Umwandlung oder Ausgliederung des Unternehmens des Mieters gilt nicht als Übergang, doch hat der Vermieter Anspruch auf die im vorstehenden Abschnitt vorgesehene Erhöhung des Mietzinses.

4. Sowohl die Abtretung als auch die Untervermietung müssen dem Vermieter innerhalb eines Monats nach ihrem Abschluss in unwiderlegbarer Weise mitgeteilt werden.

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Artikel 33: Tod des Mieters
Original Text

Im Falle des Todes des Mieters kann, wenn in den Räumlichkeiten eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausgeübt wird, der Erbe oder Vermächtnisnehmer, der die Tätigkeit weiterführt, bis zur Beendigung des Vertrags in die Rechte und Pflichten des Mieters eintreten.

Der Forderungsübergang muss dem Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach dem Tod des Mieters schriftlich mitgeteilt werden.

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Artikel 34: Entschädigung des Mieters
Original Text

Die Beendigung eines Mietvertrags über eine Immobilie, in der in den letzten fünf Jahren eine gewerbliche Einzelhandelstätigkeit ausgeübt wurde, aufgrund des Ablaufs der üblichen Laufzeit berechtigt den Mieter zu einer Entschädigung zu Lasten des Vermieters, sofern der Mieter vier Monate vor Ablauf der Laufzeit erklärt hat, dass er den Vertrag um mindestens fünf weitere Jahre und zu einer marktüblichen Miete verlängern möchte. Als Marktmiete gilt die von den Parteien vereinbarte Miete, in Ermangelung einer Vereinbarung die von dem von den Parteien ernannten Schiedsrichter zu diesem Zweck festgelegte Miete.

Die Höhe der Entschädigung wird wie folgt festgelegt:

Als verwandt gelten Tätigkeiten, die typischerweise, wenn auch nur teilweise, von der Kundschaft profitieren können, die durch die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit gewonnen wird.

Können sich die Parteien nicht über die Höhe der Entschädigung einigen, so wird der Betrag von dem von den Parteien ernannten Schiedsrichter festgesetzt.

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Artikel 35: Beendigung von Rechts wegen
Original Text

Der Vermieter kann den Vertrag von Rechts wegen aus den in Artikel 27 Absatz 2 Buchstaben a), b), d) und e) genannten Gründen sowie wegen Übertragung oder Untervermietung der Räumlichkeiten unter Verstoß gegen Artikel 32 kündigen.

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Artikel 36: Kaution
Original Text

1. Bei Vertragsabschluss ist eine Barkaution in Höhe einer Monatsmiete bei der Anmietung von Wohnungen und von zwei Monatsmieten bei der Anmietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken zu hinterlegen und zu zahlen.

2. Während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit bzw. während der ersten sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wird die Kaution nicht aktualisiert. Bei jeder Verlängerung des Mietvertrags kann der Vermieter jedoch verlangen, dass die Kaution erhöht wird, oder der Mieter kann verlangen, dass sie herabgesetzt wird, bis sie einer oder zwei Monatszahlungen der zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Miete entspricht.

3. Die Aktualisierung der Kaution während des Zeitraums, in dem die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrags fünf Jahre oder, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, sieben Jahre überschreitet, richtet sich nach den diesbezüglichen Vereinbarungen der Parteien. In Ermangelung einer besonderen Vereinbarung gilt das, was für die Aktualisierung der Miete vereinbart wurde, auch für die Aktualisierung der Kaution als vereinbart.

4. Der Restbetrag der Kaution, der bei Beendigung des Mietverhältnisses in bar an den Mieter zurückzuzahlen ist, ist mit gesetzlichen Zinsen zu verzinsen, wenn seit der Schlüsselübergabe durch den Mieter ein Monat verstrichen ist, ohne dass eine solche Rückgabe erfolgt ist.

5. Die Parteien können zusätzlich zur Barkaution jede Art von Garantie für die Erfüllung der Mietverpflichtungen des Mieters vereinbaren.

Bei der Vermietung von Wohnraum darf der Wert dieser zusätzlichen Sicherheit bei Verträgen mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren bzw. bis zu sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, zwei Monatsmieten nicht überschreiten.

6. Die allgemeine Staatsverwaltung, die Verwaltungen der autonomen Gemeinschaften und die Einrichtungen, aus denen sich die lokale Verwaltung zusammensetzt, die autonomen Körperschaften, die öffentlichen Unternehmen und andere öffentliche Einrichtungen, die mit ihnen verbunden oder von ihnen abhängig sind, sowie die Gegenseitigkeitsgesellschaften, die mit der Sozialversicherung in ihrer öffentlichen Funktion der Zusammenarbeit bei der Verwaltung der Sozialversicherung zusammenarbeiten, sowie ihre gemeinsamen Zentren sind von der Verpflichtung zur Leistung einer Bürgschaft befreit, wenn die Miete aus ihrem jeweiligen Haushalt zu zahlen ist.

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Artikel 37: Formalisierung des Mietvertrags
Original Text

Die Parteien können sich gegenseitig dazu verpflichten, den Mietvertrag schriftlich abzufassen.

In diesem Fall werden die Identität der Vertragsparteien, die Bezeichnung des Mietobjekts, die vereinbarte Dauer, der anfängliche Mietzins des Vertrags und die anderen von den Parteien frei vereinbarten Klauseln festgehalten.

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TITEL V
Erbpachtverfahren

Artikel 38 bis 40

(Aufgehoben)

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Zusätzliche Bestimmungen

Erste Zusatzbestimmung. Regelung für geförderte Mietwohnungen

1. Die Dauer der gesetzlichen Regelung für behördlich geschützte Wohnungen, die ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes als Mietwohnungen eingestuft sind, endet nach Ablauf der in den geltenden Vorschriften festgelegten Frist für die Rückzahlung des für ihren Ausbau aufgenommenen qualifizierten Darlehens oder, falls kein solches Darlehen aufgenommen wurde, nach fünfundzwanzig Jahren ab dem Datum der entsprechenden endgültigen Einstufung.

2. Die anfängliche Höchstmiete pro Nutzquadratmeter der im vorigen Abschnitt genannten Sozialwohnungen entspricht dem Prozentsatz des maximalen Verkaufspreises, der nach den geltenden Vorschriften des Staates oder der autonomen Gemeinschaft gilt.

3. Eine Überprüfung des Mietzinses für Sozialwohnungen ist nur dann zulässig, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien vorliegt. Im Falle einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien über einen Mechanismus zur Überprüfung der Geldwerte, in dem der Referenzindex oder die Methode nicht angegeben sind, wird der Pachtzins für jedes Jahr unter Bezugnahme auf die jährliche Veränderung des Garantieindex für die Wettbewerbsfähigkeit überprüft.

4. Zusätzlich zu den ursprünglichen oder geänderten Mieten kann der Vermieter die tatsächlichen Kosten für die vom Mieter genutzten und vom Vermieter bezahlten Dienstleistungen erhalten.

5. Unbeschadet der entsprechenden Verwaltungssanktionen sind Klauseln und Bestimmungen, die höhere Mieten als die in den geltenden Vorschriften für Sozialwohnungen zulässigen Höchstmieten festlegen, nichtig.

6. Die Bestimmungen der vorstehenden Abschnitte gelten nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, die durch das Königliche Gesetzesdekret 31/1978 (Anm. Übersetzer: Gesetz zunächst nur in spanisch) geregelt sind.

7. Die Bestimmungen der vorangegangenen Abschnitte sind allgemein anwendbar, wenn es keine spezifischen Rechtsvorschriften der zuständigen autonomen Gemeinschaften gibt.

8. Die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum unterliegt hinsichtlich der Vertragsdauer, der Mietzinsänderungen, der Obergrenzen für die Rückerstattung von Beträgen für die Beseitigung von Schäden und Verbesserungen sowie der Bestimmungen über das Abtretungsrecht und den Forderungsübergang im Mietvertrag den besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes, die in vollem Umfang anzuwenden sind, wenn der Mietvertrag nicht mehr den genannten besonderen Bestimmungen unterliegt.

Die Ausnahme erstreckt sich nicht auf Fragen der Zuständigkeit und des Verfahrens, die in ihrer Gesamtheit durch die Bestimmungen dieses Gesetzes geregelt werden.

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Zweite Zusatzbestimmung. Änderung des Hypothekengesetzes
Original Text

1. Artikel 2 Nummer 5 des Hypothekengesetzes, genehmigt durch Dekret vom 8. Februar 1946, lautet wie folgt:

"5.º Vermietung von unbeweglichem Vermögen sowie Untervermietung, Abtretung und Übertragung desselben."

2. Innerhalb von neun Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes werden die Voraussetzungen für den Zugang zum Grundbuch für städtische Mietverhältnisse durch Verordnung festgelegt.

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Dritte Zusatzbestimmung. Hinterlegung von Kautionen
Original Text


1. Die autonomen Gemeinschaften können die Vermieter von städtischem Eigentum, das diesem Gesetz unterliegt, verpflichten, den Betrag der in Artikel 36.1 dieses Gesetzes geregelten Kaution ohne Verzinsung bis zur Beendigung des entsprechenden Vertrages zur Verfügung der autonomen Verwaltung oder der benannten öffentlichen Einrichtung zu stellen. Wenn die autonome Verwaltung oder die zuständige öffentliche Einrichtung einen Monat nach Ablauf des Vertrags den hinterlegten Betrag nicht zurückerstattet, fallen die entsprechenden gesetzlichen Zinsen an.

2. Zur Förderung der Transparenz und zur Erleichterung des Informationsaustauschs im Hinblick auf die Durchführung der öffentlichen Politiken werden in den Vorschriften für die Hinterlegung der im vorstehenden Abschnitt genannten Kaution die vom Verpächter zu liefernden Daten festgelegt, die mindestens Folgendes umfassen müssen:

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Vierte Zusatzbestimmung. Beihilfen für den Zugang zu Wohnraum
Original Text

Personen, denen in Anwendung der Bestimmungen der zweiten Übergangsbestimmung dieses Gesetzes das Recht auf Forderungsübergang von Todes wegen entzogen wurde, das ihnen in der durch das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch vorhanden) gebilligten Neufassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse zuerkannt wurde, sind bevorzugte Subjekte der öffentlichen Hilfsprogramme für den Zugang zu Wohnraum, sofern sie die in den genannten Programmen festgelegten Anforderungen in Bezug auf das Höchsteinkommen erfüllen.

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Fünfte Zusatzbestimmung. Änderung des Gesetzes über Zivilprozesse
Original Text

1. Artikel 1.563 der Zivilprozessordnung wird wie folgt formuliert:

2. Berufungen gegen Urteile in den in Artikel 38 genannten Angelegenheiten werden sowohl vor den Provinzgerichten als auch vor den Obersten Gerichtshöfen bevorzugt behandelt.

In Räumungsklagen werden Berufungen und gegebenenfalls Kassationsklagen nicht zugelassen, wenn der Beklagte bei ihrer Einreichung nicht nachweist, dass er die geschuldete und die nach dem Vertrag im Voraus zu zahlende Miete gezahlt hat, oder wenn er sie nicht gerichtlich oder notariell hinterlegt.

Kommt der Mieter dem nicht nach, so gilt das Urteil als rechtskräftig und wird vollstreckt, sofern er seiner Zahlungs- oder Kautionsverpflichtung nicht innerhalb von fünf Tagen nach Aufforderung durch den Richter oder das Gericht, das mit der Sache befasst ist, nachkommt.

Ein vom Mieter eingelegter Rechtsbehelf gilt unabhängig von seinem Status auch dann als zurückgewiesen, wenn der Mieter während der Verhandlung über den Rechtsbehelf die fälligen oder zu leistenden Raten nicht bezahlt. Der Mieter kann jedoch vorsorglich einen Vorschuss oder eine Kaution für mehrere noch nicht fällige Zeiträume hinterlegen, die nach Rechtskraft des Urteils verwertet werden müssen. In jedem Fall ist die Zahlung dieser Beträge nicht als Vertragsänderung zu verstehen.

3. Artikel 1.687,3 der Zivilprozessordnung wird wie folgt formuliert:

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Sechste Zusatzbestimmung. Zählung der städtischen Mietverträge
Original Text

1. Die Regierung erstellt über das Ministerium für öffentliche Arbeiten, Verkehr und Umwelt innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bestandsaufnahme der diesem Gesetz unterliegenden und bei seinem Inkrafttreten bestehenden Wohnungsmietverträge.

2. Diese Zählung umfasst Daten zur Identifizierung des Vermieters und des Mieters, den Mietpreis des Vertrags, das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Überprüfungsklauseln, die Vertragsdauer und das Vertragsdatum.

3. Zu diesem Zweck übermitteln die Vermieter dem Ministerium für öffentliche Arbeiten, Verkehr und Umwelt innerhalb einer Frist von höchstens drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die Einzelheiten des im vorstehenden Absatz genannten Vertrags.

4. Die Mieter haben das Recht, die Aufnahme in die in dieser Bestimmung genannte Zählung in ihren jeweiligen Verträgen zu beantragen, wobei sie den Vermieter schriftlich über die übermittelten Daten informieren müssen.

5. Die Nichteinhaltung der in Absatz 3 vorgesehenen Verpflichtung führt dazu, dass der Vermieter, der dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, den Anspruch auf die in der vierten Schlussbestimmung dieses Gesetzes genannten Steuervorteile verliert.

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Siebte Zusatzbestimmung. Abänderung des Gesetzes 36/1988 vom 5. Dezember 1988 über die Schiedsgerichtsbarkeit
Original Text

Dem Artikel 30 des Gesetzes 36/1988 vom 5. Dezember 1988 über die Schiedsgerichtsbarkeit wird eine Nummer 3 mit folgendem Wortlaut hinzugefügt:

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Achte Zusatzbestimmung. Recht auf Rückgabe
Original Text

Das Rückgaberecht ist in der vierten Zusatzbestimmung geregelt. 3.ª der Neufassung des Gesetzes über das Bodenrecht und die Stadtplanung, das durch den Königlichen Gesetzeserlass 1/1992 vom 26. Juni (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) verabschiedet wurde, gelten die Bestimmungen dieser Vorschrift und in Ermangelung dessen die Vorschriften der Neufassung des Gesetzes über städtische Pachtverträge von 1964.

Wenn bei isolierten städtebaulichen Maßnahmen, die keine städtebaulich erforderliche Enteignung erfordern, der vollständige Abriss oder die integrale Sanierung mit Erhaltung der Fassade oder der Struktur eines Gebäudes, in dem sich städtische Mietwohnungen befinden, unabhängig vom Datum des Mietvertrags erforderlich ist, hat der Mieter das Recht, vom Vermieter der genannten Immobilie eine neue Wohnung mit einer Fläche von mindestens 50 % der früheren Wohnung zu erhalten, sofern sie mindestens 90 Quadratmeter groß ist oder nicht kleiner als die frühere Wohnung, wenn sie diese Fläche nicht hatte, mit ähnlichen Merkmalen wie die frühere Wohnung und sich auf demselben Grundstück oder in der Umgebung des abgerissenen oder sanierten Gebäudes befindet.

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Neunte Zusatzbestimmung. Erklärung über die Situation der Behinderten
Original Text

Für die in diesem Gesetz vorgesehenen Zwecke werden die Situation der Behinderung und ihr Grad gemäß den geltenden Vorschriften von den Zentren und Dienststellen der zuständigen öffentlichen Verwaltungen angegeben.

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Zehnte Zusatzbestimmung. Verjährung
Original Text

Alle Rechte, Pflichten und Ansprüche aus den in diesem Gesetz vorgesehenen Mietverträgen, einschließlich der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens desselben bestehenden, unterliegen der Verjährung, sofern keine besondere Verjährungsfrist vorgesehen ist, gemäß den Bestimmungen der allgemeinen Regelung des Zivilgesetzbuches.

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Übergangsbestimmungen

Erste Übergangsbestimmung. Verträge, die ab dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
Original Text

1. Für Mietverträge über Wohnungen, die nach dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind, gelten weiterhin die Bestimmungen von Artikel 9 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 vom 30. April 1985 (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) über wirtschaftspolitische Maßnahmen sowie die Bestimmungen für Mietverträge in der durch das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember 1964 (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) genehmigten Neufassung des Gesetzes über städtische Mietverträge.

Für diese Verträge gelten die Bestimmungen der Absätze 2 und 3 der zweiten Übergangsbestimmung.

Die in Artikel 1566 des Zivilgesetzbuches vorgesehene stillschweigende Verlängerung gilt für einen Zeitraum von drei Jahren, unbeschadet des in Artikel 9 dieses Gesetzes vorgesehenen Rechts auf Nichtverlängerung. Der erneuerte Mietvertrag unterliegt den Bestimmungen dieses Gesetzes für Wohnungsmietverträge.

2. Für Mietverträge über Geschäftsräume, die nach dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind, gelten weiterhin die Bestimmungen von Artikel 9 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 vom 30. April 1985 (Anm. Übersetzer: leider nur in spanisch) sowie die Bestimmungen des revidierten Textes des Gesetzes über städtische Mietverträge von 1964. Im Falle einer stillschweigenden Verlängerung gemäß Artikel 1.566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegt der verlängerte Mietvertrag den Vorschriften dieses Gesetzes für Mietverträge, die nicht zu Wohnzwecken abgeschlossen werden.

Die Bestimmungen des vorstehenden Absatzes sind auf Miet- und Geschäftsraummietverträge anzuwenden, die ab dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes noch in Kraft sind.

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Zweite Übergangsbestimmung. Wohnungsmietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
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Dritte Übergangsbestimmung. Verträge über die Miete von Geschäftsräumen, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
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Vierte Übergangsbestimmung. Gleichgestellte Mietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden
Original Text

1. Für Mietverträge, die den Mietverträgen gemäß Artikel 4.2 der revidierten Fassung des Stadtmietgesetzes von 1964 gleichgestellt sind, und für Mietverträge, die den Geschäftsraummietverträgen gemäß Artikel 5.2 desselben Gesetzestextes gleichgestellt sind, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehen, gelten weiterhin die Vorschriften der genannten revidierten Fassung, die auf sie anwendbar sind, mit Ausnahme der in den folgenden Abschnitten dieser Übergangsbestimmung enthaltenen Änderungen.

2. Für die dem Mietverhältnis gleichgestellten Mietverhältnisse gelten die Bestimmungen der dritten Übergangsbestimmung. In diesem Sinne sind die von der katholischen Kirche und den gemeinnützigen Körperschaften abgeschlossenen Verträge den in der Regel 2.ª des Absatzes 4 genannten Verträgen gleichgestellt, denen eine Laufzeit von fünfzehn Jahren entspricht. Die anderen sind so zu verstehen, dass sie den in der vorgenannten Regel 2.ª genannten gleichwertig sind, denen eine zehnjährige Erlöschensfrist entspricht.

3. Auf Mietverträge, die denen von Geschäftsräumen gleichgestellt sind, finden die Bestimmungen der dritten Übergangsbestimmung für Mietverträge von Räumen im Sinne der Regel 2.ª des Abschnitts 4 Anwendung, denen eine Quote von mehr als 190.000 Peseten entspricht. (Anm. Übersetzer: ca. 1.142 Euro)

4. Für die Vermietung von städtischen Grundstücken, in denen gewerbliche Tätigkeiten ausgeübt werden, gelten die Bestimmungen des vorstehenden Abschnitts.

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Fünfte Übergangsbestimmung. Vermietungen von Sozialwohnungen
Original Text

Für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehenden Mietverhältnisse über Sozialwohnungen gelten weiterhin die bisher für sie geltenden Vorschriften.

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Sechste Übergangsbestimmung. Gerichtliche Verfahren
Original Text

1. Titel V dieses Gesetzes ist auf Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit städtischen Immobilienmietverträgen anwendbar, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehen.

2. Mit Ausnahme der Bestimmungen über den Streitwert und die Konformität der Urteile, die unmittelbar auf die Kassationsbeschwerde in Streitigkeiten über die Vermietung von Geschäftsräumen anwendbar sind, in denen das Urteil des Landesgerichts nach Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.

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Aufhebungsbestimmungen

Einzige aufhebende Bestimmung. Aufzuhebende Bestimmungen
Original Text

Das Dekret 4104/1964 vom 24. Dezember zur Genehmigung der Neufassung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse von 1964, die Artikel 8 und 9 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/1985 vom 30. April über wirtschaftspolitische Maßnahmen sowie alle anderen gleich- oder nachrangigen Bestimmungen, die im Widerspruch zu den Bestimmungen des vorliegenden Gesetzes stehen, werden unbeschadet der Übergangsbestimmungen des vorliegenden Gesetzes aufgehoben.


Das Dekret vom 11. März 1949 wird ebenfalls aufgehoben. Diese Aufhebung wird im räumlichen Geltungsbereich jeder Autonomen Gemeinschaft mit dem Erlass der in der dritten Zusatzbestimmung dieses Gesetzes genannten Vorschriften wirksam.

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Schlussbestimmungen

Erste Schlussbestimmung. Charakter des Gesetzes
Original Text


Dieses Gesetz wird auf der Grundlage von Artikel 149.1.8 der Verfassung erlassen.

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Zweite Schlussbestimmung. Inkrafttreten
Original Text

Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 1995 in Kraft.

Abschnitt 3 der zweiten Übergangsbestimmung tritt am Tag nach der Veröffentlichung dieses Gesetzes im "Staatsanzeiger" in Kraft.

Übertragungen von Betriebsstätten, die nach dem im vorstehenden Absatz genannten Zeitpunkt erfolgen, gelten als mit dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt.

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Dritte Schlussbestimmung. Veröffentlichung der in diesem Gesetz erwähnten Verbraucherpreisindizes durch die Regierung
Original Text

Die Regierung veröffentlicht innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten dieses Gesetzes im Staatsanzeiger eine Liste der Verbraucherpreisindizes vom Jahr 1954 bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes.


Nach der Veröffentlichung der im vorstehenden Absatz genannten Liste gibt das nationale statistische Amt bei der Bekanntgabe der aufeinanderfolgenden monatlichen Änderungen des Verbraucherpreisindexes auch die Veränderung des Anteils gegenüber dem Basisindex von 1954 an.

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Vierte Schlussbestimmung. Kompensation durch Besteuerung
Original Text

Die Regierung legt den Cortes Generales ein Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes einen Gesetzesentwurf zur Einführung eines Systems von Steuervergünstigungen vor, mit dem Vermieter in Verträgen, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bestehen, für die Dauer des Vertrags entschädigt werden, wenn diese Vermieter nicht das Recht haben, den Mietzins des Vertrags in Anwendung der Regel 7.ª des Absatzes 11 der zweiten Übergangsbestimmung dieses Gesetzes zu ändern.

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Unterschrift

Deshalb,

Ich befehle allen Spaniern, Einzelpersonen und Behörden, die Einhaltung dieses Gesetzes zu gewährleisten und durchzusetzen.

Madrid, 24. November 1994

Juan Carlos R.

Der Präsident der Regierung,
FELIPE GONZALEZ MARQUEZ

 

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